En cas de désaccord sur la vente d'un bien en indivision dans le cadre d'une succession, l'un des indivisaires peut saisir le juge afin d'obtenir le prononcé du partage judiciaire. L'autre solution plus rapide consiste à obtenir l'autorisation du tribunal d'être autorisé à vendre le bien.
L'article 815 du Code civil vous permet de forcer la vente: «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision.» Vous devrez saisir le juge des affaires familiales (si le bien est détenu avec votre ex-conjoint ou compagnon) ou le tribunal de grande instance (dans les autres cas).
Depuis la loi de "simplification et de clarification du droit" du 12 mai 2009, vendre un bien immobilier en indivision, sans l'accord de tous les indivisaires, est possible dès lors que les indivisaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/3 des droits indivis.
Pour sortir de l'indivision et vendre la maison, tous les héritiers doivent donner leur accord de vendre. En cas de refus d'un héritier de vendre un bien en indivision successorale, il est possible de saisir le tribunal pour démontrer que la vente du bien est conforme à l'intérêt commun de l'indivision.
En effet un héritier peut bloquer la vente d'un bien immobilier par exemple, alors que les autres veulent vendre. Ou un héritier peut refuser de payer sa part de charges ou d'impôts liés à cette indivision.
Mais bien souvent, l'héritier récalcitrant n'entend pas sortir de l'indivision et refuse catégoriquement de vendre. Ce refus entraine alors un dépérissement du bien. Inhabité et mal entretenu, le bien peut alors perdre de sa valeur.
Si les indivisaires souhaitent tous mettre fin à l'indivision et partager, alors, comme en matière de vente classique, un acte de vente sera signé devant notaire avec l'acquéreur. En cas de blocage, un indivisaire peut saisir seul le Tribunal pour sortir de l'indivision.
Quels sont les modes de sortie d'une indivision ? La sortie d'une indivision se matérialise par le partage des biens de la succession, auparavant répartis en lots. Chaque héritier reçoit une portion en fonction de la part qui lui revient dans la succession (par dévolution légale ou testament).
Dans le cadre d'une indivision, lorsque l'un des indivisaires souhaite vendre ses parts de l'indivision, les autres indivisaires sont alors prioritaires. Ils bénéficient d'un droit de préemption.
En cas d'indivision, un indivisaire peut demander au juge l'autorisation de conclure seul un acte pour lequel, en principe, le consentement d'un autre coindivisaire serait nécessaire. Cette autorisation peut être accordée si le refus de l'autre co-indivisaire met en péril l'intérêt commun (article 815-5 du Code civil).
Etape 1 : Saisir le juge pour exécuter la vente
Le principe est que la promesse synallagmatique de vente vaut vente. En cas de défaillance du vendeur ou de l'acquéreur, l'autre cocontractant peut le poursuivre afin d'obtenir l'exécution forcée de la vente par devant le Tribunal de grande instance (R. 211-3 du COJ).
Pour procéder à la vente, ils doivent faire part de leur intention à un notaire. Après avoir vérifié que la demande est recevable, ce dernier lancera la procédure de vente. Le notaire disposera d'un mois pour informer, par voie d'huissier, les autres indivisaires de votre volonté commune de vendre le bien.
La solution se trouve au titre « Des absents », dans le code civil. Les héritiers sont invités à saisir le juge des tutelles pour constater que l'héritier dont on est sans nouvelles doit être « présumé » absent.
L'acheteur devra payer les frais, mais il ne doit pas les droits de mutation. Par contre, il doit acquitter d'un droit de partage de 2,5 %. Si vous vendez votre part à un tiers, les autres co-indivisaires peuvent utiliser leur droit de préemption, c'est-à-dire, acheter votre part à la place de votre acheteur.
L'Avocat est libre de fixer ses honoraires. De son côté le client est libre d'accepter la proposition ou de faire appel à un autre Avocat pour sortir de l'indivision. Généralement, les honoraires varient entre 2500 euros et 4000 euros.
Pour mettre en œuvre la sortie de l'indivision, le coïndivisaire pourra solliciter l'aide d'un avocat spécialisé en droit des successions. Professionnel libéral, l'avocat prête le serment de défendre les intérêts de ses clients avec dignité, conscience, indépendance, probité et humanité.
Dans la pratique notariale, la licitation est l'acte par lequel un indivisaire achète les parts d'autres indivisaires. La licitation peut faire cesser l'indivision si aux termes de cet acte l'indivisaire-acquéreur devient propriétaire de toutes les parts indivises.
Chaque indivisaire peut ainsi user et jouir des biens indivis, conformément à leur destination, dans la mesure où l'usage et la jouissance sont compatibles avec le droit des autres coindivisaires.
Avec votre frère et votre sœur, vous héritez de l'appartement de vos parents valorisé à 400 000 €. Le jour de leur décès, vos parents devaient encore rembourser à la banque un capital de 100 000 €. Pour racheter la soulte de votre frère et de votre sœur, vous devez donc débourser : (400 000-100 000)/3*(3-1)=200 000 €.
Les biens dont le défunt était usufruitier. Lorsque le défunt ne détenait que l'usufruit d'un bien - c'est-à-dire le droit d'en jouir ou d'en percevoir les revenus -, cet usufruit s'éteint à son décès et n'entre pas dans la succession.
1- Principe : l'acte de notoriété doit être signé par tous les successibles. L'acte de notoriété est un document contenant les dispositions relatives au décès d'une personne et les personnes appelées à participer à sa succession, avec précision sur leur qualité (héritier réservataire, non réservataire, etc.).
La voie judiciaire. L'action en justice peut porter sur deux choses : la désignation d'un mandat successoral judiciaire ou sur le partage judiciaire. Le mandat successoral judiciaire désigne l'opération par laquelle les héritiers sont subrogés dans leurs droits et où le mandataire se charge de répartir la succession.