Pour éviter de passer au statut LMP, il est possible de créer une société d'exploitation à qui confier la sous-location de vos biens, contre un loyer. C'est ainsi la société de sous-location qui gère les revenus issus des locations courte durée.
Un propriétaire sous le régime des Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP) bascule au régime des Locations Meublées Professionnelles (LMP) lorsqu'il cumule les trois critères suivants : les loyers annuels dédiés à la location meublée et encaissés par le foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 euros.
Pour faire votre demande de statut LMNP, vous devez vous tourner vers un centre de formalités des entreprises (CFE). Ce type de démarche liée à un investissement dans une location meublée est géré par le Greffe du Tribunal de Commerce affilié à votre bien immobilier.
Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Ces plus-values peuvent être exonérées d'impôts sur le revenu sous réserve de remplir 2 conditions : l'activité est exercée depuis plus de 5 ans. les loyers encaissés (moyenne des 2 dernières années) sont inférieurs à 90 000 € HT.
La SAS ou société par actions simplifiée, ou son équivalent unipersonnel SASU, permet au dirigeant et président de bénéficier de l'exonération de charges sociales. Cela est, par ailleurs, l'un des avantages du régime fiscal d'impôt sur le revenu sur le régime social de l'entreprise.
Exonération d'impôt sur les plus-values
Vous serez exonéré d'impôt sur les plus-values si : Vous êtes en LMP depuis plus de 5 ans. Même si le bien revendu a été acquis il y a moins de 5 ans. Condition : les recettes locatives de la dernière année d'exploitation doivent être inférieures à 90 000 €.
La location meublée professionnelle bénéficie de nombreux avantages fiscaux, notamment en matière d'imposition. Grâce au statut de LMP, les bénéfices générés par la location meublée ne sont pas soumis à l'imposition des revenus fonciers, mais au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut de loueur en meublé professionnelle (LMP) s'applique exclusivement aux bailleurs qui mettent en location, à titre professionnel, des logements meublés.
Dans le cadre du statut LMNP, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des charges et indemnités à régler lors de cette transaction. Cette plus-value LMNP est ensuite imposée à hauteur de 19 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
Quel statut choisir ? Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée : statut LMNP : lorsque les revenus sont inférieurs à 23.000 € statut LMP : lorsque les revenus dépassent 23.000 € ou 72.500 €
Le statut de LMNP
Le régime micro-BIC, avec lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. Il est le plus intéressant si le montant de vos charges est inférieur à ce que représentent 50% de vos recettes (71% pour les meublés de tourisme).
Comment opter pour le régime réel normal d'imposition ? Pour opter pour le régime réel normal, il faut envoyer une déclaration sur papier livre datée et signée au à votre service des impôts des entreprise.
Pour bénéficier du statut LMP, il faut deux conditions cumulatives. Percevoir plus de 23 000 € de loyers annuels meublés et que cela représente plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont pas remplies un propriétaire ne peut pas prétendre au statut LMP.
Le plafond LMNP dans le neuf avec régime micro BIC était de 72 500 € en 2020 (ou 176 200 € pour les locations meublées de tourisme).
Les LMNP, dont les recettes annuelles issues d'une activité de location meublée de courte durée sont supérieures à 23 000 €, sont assujettis aux cotisations sociales (entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés ou forfait minimum de 1 145 € en l'absence de bénéfice)
Le statut LMNP n'est intéressant que pour un investissement à long terme. En effet, il a pour objectif de rendre une majeure partie (ou la totalité) de vos revenus locatifs non imposables, grâce à l'amortissement et à la déduction des charges.
L'avantage d'une SCI à l'IR pour faire du locatif, c'est que vous pouvez, comme un bailleur particulier, déduire les charges de vos revenus locatifs, à concurrence de la quote-part du capital que vous détenez. Il vous faut bien entendu avoir opté pour le régime fiscal du réel.
Véritable statut de référence en matière d'investissement immobilier, le statut LMNP peut être cumulé à une structure de type SCI. Il faudra néanmoins que cette activité de location meublée soit exercée à titre complémentaire.
L'investissement meublé, une rentabilité maximum
L'investissement en location en meublée permet de meilleur rendements pour votre investissement locatif. Le revenus locatif sera environ 20% supérieur aux revenus locatif pour le même bien loué vide.
L'achat d'un immeuble en société est généralement réalisé à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Or, il peut être opportun d'opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l'investissement est destiné à réaliser de la location meublée.
LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. C'est initialement un statut fiscal qui offre plusieurs avantages comme, entre autres, de ne pas ou peu payer d'impôts sur ses loyers. Il désigne par extension un investissement en immobilier locatif sous le statut du meublé / de la location meublée.
Vous êtes exonéré pendant 12 mois à compter de la date de votre affiliation des cotisations d'assurance maladie, maternité, retraite de base, vieillesse, invalidité, décès et d'allocations familiales.
S'il n'y a qu'un seul associé ou une seule personne pour créer une société, le statut de la société par actions simplifiée unipersonnelle sous le régime d'impôt sur le revenu permet de payer moins de charge. S'il y a plusieurs associés, les charges d'une SARL et SAS sont presque les mêmes.
Même si l'activité n'a dégagé aucune recette, les formalités déclaratives doivent être entamées. Pour ce faire, il suffit d'inscrire le terme « Néant » dans la case dédiée à la retranscription du montant.