Un des meilleurs moyens pour éviter la préemption de la SAFER est de connaitre le contexte local. Contactez la SAFER, présentez-vous et argumentez sur votre projet. Le technicien local pourra peut-être vous indiquer comment monter votre projet et gagner des places dans l'ordre des priorités.
La SAFER : Société pour l'Aménagement Foncier Rural
La SAFER est en principe prioritaire dans l'acquisition et la revente des terres agricoles. Elle est obligatoirement informée de la vente des terrains agricoles ou de 100% des parts sociales de la société agricole.
Pour l'exercer, il faut être agriculteur depuis au moins trois ans, exploiter le bien loué, ne pas être propriétaire d'une certaine surface (fixée par région), et s'engager à exploiter le bien préempté pendant au moins neuf ans.
Ce choix va être fait par le Comité technique qui se compose notamment d'organisations agricoles et de collectivités territoriales. Si le projet est accepté, un notaire se chargera de préparer l'acte de vente. Toutes les dépenses additionnelles comme les frais d'intervention de la Safer sont à la charge de l'acheteur.
Il s'agit du Tribunal judiciaire (article R. 143-7 du CRPM) du lieu de situation du bien préempté. Pour le saisir, le recours à un avocat est obligatoire. Celui-ci rédigera une assignation, qui demandera l'annulation de la décision de préemption, et qui sera délivrée à la SAFER par un huissier.
Pour échapper au droit de préemption, le propriétaire peut contester le motif d'intérêt général mis en avant pour justifier la préemption : s'il est contestable, le vendeur peut obtenir gain de cause auprès du Tribunal judiciaire.
Ces dispositions ne s'appliquent pas dans plusieurs cas, notamment de le cadre de la vente unique de plusieurs commerces ou locaux (centre commercial, immeuble en bloc comprenant un ou plusieurs commerces), de la vente à un membre de la famille proche du propriétaire ou à la copropriété.
Il est tout à fait possible d'acheter du foncier agricole sans être agriculteur. C'est le cas notamment de très nombreux propriétaires qui louent ce foncier à des agriculteurs. Et il est possible de détenir des terres sans les exploiter ni les louer mais uniquement pour un usage personnel à titre de terrain de loisir.
Zone polyculture : la superficie du bien doit être supérieure à 2500 m². Zone d'élevage : la superficie doit être plus grande que 2500 m². Zone viticole : la superficie doit être supérieure à 1000 m². Zone maraîchère : la superficie doit être supérieure à 1000 m².
Un particulier peut-il acheter un terrain agricole ? La détention de terres à usage personnel est autorisée par la loi. Rien ne vous oblige à louer les vôtres ou à les exploiter. Selon vos besoins, vous pourrez les transformer en un terrain de loisirs, construire une résidence ou planter des arbres.
Il est fréquent dans le milieu agricole d'être agriculteur à titre secondaire. Il faut pour cela que, le revenu disponible agricole soit situé entre 30% et 50% des revenus professionnels totaux de l'agriculteur double-actif en première année tout en maintenant son autre activité professionnelle.
Le droit de rétractation
L'avant-contrat peut être envoyé à l'acquéreur par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre a notamment pour effet de fixer la date de départ de l'éventuel délai de rétractation dans le cas d'un acte sous signature privée.
La décision du préfet statuant sur la demande d'autorisation d'exploiter est susceptible de faire l'objet de recours : d'un recours administratif – soit gracieux, devant l'auteur de la décision, soit hiérarchique, devant le ministre de l'Agriculture –, et d'un recours contentieux, devant les tribunaux administratifs.
Mise en œuvre du droit de préemption urbain
La décision d'instituer un DPU relève de la seule décision du conseil municipal après délibération. Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain en contactant le service urbanisme de la mairie.
Quel que soit le contexte de l'achat d'un terrain agricole, ce type de transaction engendre des frais de notaire. Ils varient en fonction de la localisation du terrain, de sa classification et du notaire. Ils se situent entre 6 et 8 % du prix de vente.
Le compromis de vente sans notaire est un acte sous seing-privé, c'est-à-dire que la convention est établie par les parties elles-mêmes ou par un tiers mandaté. C'est pourquoi, il peut être signé directement entre particuliers ou par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier (agent immobilier).
Informer la Safer est obligatoire pour les cessions entre vifs conclues à titre onéreux, telles que les ventes, les apports ou les échanges, ainsi que pour les donations, et ce, lorsque l'opération porte sur les biens ou droits mobiliers ou immobiliers suivants : biens ruraux, terres, exploitations agricoles ou ...
Le plan de bornage vous indiquera les limites officielles d'un terrain ou d'une parcelle. Il est souvent annexé à l'acte de vente notarié. En ayant trouvé le nom du géomètre-expert intervenu sur le terrain, vous pouvez aussi contacter son cabinet pour obtenir le plan de bornage.
Les données de la Fédération nationale des Safer publiées ce 25 mai 2023 indiquent un prix moyen des terres et des prés (vendus libres, c'est à dire non loués) à 6 130 €/ha. Cela représente une hausse de +3.2% par rapport à 2021.
La réglementation sur les mobil-homes
Si vous envisagez de l'installer sur un terrain agricole pour y passer le week-end ou arrondir vos fins de mois en le louant, vous allez devoir revoir vos projets. Cette maison sur roues est considérée par la loi comme une Résidence Mobile de Loisirs (RML).
Seules y sont autorisées les constructions nécessaires à l'exploitation agricole (hangars, granges pour l'élevage…). Pour pouvoir y construire votre habitation vous devez impérativement être agriculteur.
Le droit de préemption du locataire
Il s'agit d'une obligation légale inscrite dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15). Libre au locataire de faire valoir ou non son droit de préemption sur la vente. Notez qu'il doit s'agit d'un logement loué vide au titre de la résidence principale du locataire.
– de la lutte contre l'insalubrité ; – d'une politique de renouvellement urbain ; – de la mise en valeur du patrimoine bâti et non bâti ; – de la constitution de réserves foncières pour permettre la réalisation des opérations et actions ci-dessus définies.
Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis à un droit de préemption urbain en se rendant directement au service urbanisme de sa mairie. Par ailleurs en cas de vente immobilière, le notaire chargé de la transaction de la vente devra effectuer les formalités imposées par la loi.