La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L'accord de l'usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l'usufruitier conserve ses droits sur le bien.
40 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 71 ans ; 30 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 81 ans ; 20 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 91 ans ; 10 % de la pleine propriété si l'usufruitier à plus de 91 ans.
La vente du bien en usufruit de succession sans indivision
L'article 595 du Code civil prévoit que l'usufruitier peut vendre son droit sans avoir à demander l'autorisation des nu-propriétaire. Mais attention, c'est bien son droit qu'il peut revendre, et non l'intégralité du bien immobilier !
Qui doit payer? Dans la plupart des situations, c'est à l'usufruitier de payer la taxe foncière entièrement. En effet, la taxe foncière est à payer par celui qui jouit des revenus d'un bien immobilier ou qui y habite. C'est le cas de l'usufruitier qui devra donc payer entièrement la taxe foncière chaque année.
Vente d'un bien bloquée
De même, l'accord de tous les indivisaires est nécessaire pour accomplir certains actes (par exemple louer ou transformer un immeuble). De ce fait, un héritier peut refuser de donner son approbation et ainsi empêcher la vente d'un ou plusieurs biens de la succession.
Le produit de la vente est ensuite partagé selon la valeur de la nue-propriété et celle de l'usufruit, elles sont déterminées en fonction de l'âge de l'usufruitier, d'après un barème fixé par l'administration fiscale (article 669 du Code général des impôts).
Le Code Civil prévoit qu'en l'absence de clause contraire dans l'acte de donation, les travaux d'entretien sont à la charge de l'usufruitier. C'est-à-dire tout ce qui ne concerne ni l'embellissement, ni la construction/reconstruction. Tous les autres travaux sont à la charge du nu-propriétaire (605 code civil).
Fonctionnement d'un rachat de parts en nue-propriété
Lorsque la date d'extinction d'usufruit est atteinte (fixée à la convention de démembrement), alors le nu-propriétaire récupère l'usufruit (donc la pleine propriété), de façon automatique et sans frais supplémentaires.
L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. L'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge fixe dure jusqu'à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l'âge fixé.
Selon la loi, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué » (article 815 du code civil). En tant qu'héritier, vous avez donc la possibilité de sortir d'une indivision en demandant le partage de la succession afin de recevoir votre part d'héritage.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
Renoncer à l'usufruit : un acte notarié est nécessaire
En pratique, on va signer chez le notaire un « acte de renonciation à l'usufruit ». Pour un logement, on règle la taxe de publicité foncière (0,715 % de la valeur de l'usufruit cédé) plus 0,1 % de contribution de sécurité immobilière.
Le propriétaire d'un bien peut transmettre l'usufruit sur ce bien à un tiers, lequel devient donc l'usufruitier. La transmission peut se faire par donation ou par testament.
Précisons que l'article 595 du Code civil permet également à l'usufruitier de vendre ses propres droits sur le bien immobilier, et même de les céder à titre gratuit. Précisons que le droit d'usufruit prend fin au décès du premier usufruitier.
Ni le propriétaire, ni l'usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit. L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits.
Le mandat de vente doit être consenti par l'ensemble des propriétaires, nu-propriétaire et usufruitier ou titulaire du droit d'usage.
La seule issue possible est la vente du bien qui pose tellement de contraintes. Mais bien souvent, l'héritier récalcitrant n'entend pas sortir de l'indivision et refuse catégoriquement de vendre. Ce refus entraine alors un dépérissement du bien. Inhabité et mal entretenu, le bien peut alors perdre de sa valeur.
Il peut, à sa demande ou à la demande des héritiers, recourir à un expert si la situation l'exige. Cette solution engendrera des frais supplémentaires. Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la valeur d'un bien, le juge, saisi par l'un des héritiers, peut désigner un expert.
En cas de désaccord sur la vente d'un bien en indivision dans le cadre d'une succession, l'un des indivisaires peut saisir le juge afin d'obtenir le prononcé du partage judiciaire. L'autre solution plus rapide consiste à obtenir l'autorisation du tribunal d'être autorisé à vendre le bien.
Dégrèvement pour les plus de 65 ans
Si vous êtes âgé de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, et que vous répondez aux conditions de ressources définies pour l'exonération, vous pouvez bénéficier d'un dégrèvement de la taxe foncière d'un montant de 100 €.
C'est aussi l'usufruitier qui doit payer les impôts liés à l'habitation et souscrire une assurance multirisque habitation, pour couvrir les dommages qu'il pourrait occasionner à la maison. De son côté, votre enfant (nu-propriétaire) devra souscrire un contrat habitation couvrant le bâtiment.
L'usufruit est le droit de jouir des choses (exemples : habiter un bien immobilier, toucher des loyers) dont un autre à la propriété, à charge d'en conserver la substance. L'usufruitier dispose donc d'un droit réel immobilier. C'est donc lui qui est redevable de la taxe foncière.
Malgré l'allongement de la durée de vie, le vieillissement s'accompagne souvent de maladies et/ou d'une perte d'autonomie. Liquider son patrimoine immobilier à partir de 70 ans permet alors de profiter plus sereinement de sa retraite. De même, cette anticipation permet de procéder à une donation-partage des biens.