La valorisation du droit au bail s'apprécie par la différence entre la valeur locative d'un local - c'est-à-dire le loyer moyen des nouveaux commerces qui se louent à proximité - et le loyer effectivement payé par le locataire.
Exemple de calcul de droit au bail :
Prenons l'exemple d'un bail 3/6/9 à 30 000 € par an, qui a été renouvelé il y a un an (il reste donc 8 ans à courir). Le prix du marché est plutôt de 40 000 € par an. La valeur du droit au bail sera donc de (40 000 – 30 000) = 10 000 X 8 soit 80 000 €.
La négociation du droit au bail
Le locataire qui souhaite devenir acquéreur d'un bail commercial a la possibilité de négocier ce droit au bail. Il peut pour cela commencer par se renseigner sur la valeur du droit au bail des locaux commerciaux comparables à celui qu'il projette de louer.
Conclusion : Le droit au bail constitue une immobilisation incorporelle à comptabiliser au débit du compte 206. Il peut être amorti ou faire l'objet d'une dépréciation. Le pas-de-porte doit être comptabilisé en charges (6132) ou en immobilisations (206) selon sa nature.
La formule de calcul est la suivante : Loyer en cours x (indice du trimestre de la révision/ indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale). Toute demande de révision faite avant l'expiration de la période triennale n'est pas valable.
La rentabilité s'obtient en divisant le montant annuel des loyers par le prix d'achat, puis en multipliant le résultat par 100. On divise ensuite le montant annuel des loyers par le taux de rentabilité obtenu, puis on multiplie le résultat par 100. On obtient alors un prix de vente estimé par capitalisation du revenu.
Le montant du pas-de-porte n'est généralement pas établi à l'avance. Comme il n'existe pas de méthode de calcul unique, le bailleur dispose d'une liberté entière dans sa fixation. En général, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer. Tout dépend de l'attractivité du local.
La valeur de droit de bail est donc le prix payé lors d'une transaction entre commerçants pour pouvoir bénéficier de ce droit d'exploitation. Elle correspond à la différence qui existe entre le loyer réellement payé pour ce droit et le loyer théorique qui aurait été payé sur le marché immobilier.
L'acquisition de ce droit permet à l'acquéreur de bénéficier du même contrat de bail que son prédécesseur dans les mêmes termes. Autrement dit, le droit au bail permet au nouvel acquéreur de remplacer l'ancien acquéreur dans le contrat de bail jusqu'à son expiration.
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire. Par conséquent, le locataire peut céder son bail : En cédant son fonds de commerce dont le bail commercial représente un des éléments, En cédant le droit au bail seul.
Le droit au bail est la somme versée par le locataire entrant au locataire sortant. Le pas de porte quant à lui est la somme versée par le locataire entrant au bailleur.
L'indemnité d'éviction correspondant à la différence entre les deux loyers multipliée par le coefficient (compte tenu du coefficient appliqué par le juge) soit le calcul suivant : (35 000 - 10 000) × 6 = 150 000 €.
Qu'est-ce qu'un contrat de bail 3 6 9 ? Un contrat appelé bail « 3 6 9 » est un bail commercial permettant la mise à disposition de locaux commerciaux, d'un bailleur à un preneur. Il contient une clause précisant que la résiliation du bail peut avoir lieu tous les 3, 6 ou 9 ans.
Cependant, il est possible, en pratique, de vendre le fonds de commerce sans procéder à la cession du bail commercial. Dans ce cas, le locataire conserve le droit de bail commercial et cède la propriété de la clientèle et des autres éléments corporels et incorporels composants le fonds de commerce.
Le propriétaire ne dispose pas d'un droit discrétionnaire pour refuser la cession du bail commercial. Il arrive aussi que plusieurs bailleurs soient propriétaires du local et qu'un seul refuse la cession. Le locataire a donc tout intérêt à bien anticiper toute cession.
C'est un acte juridique à travers lequel le locataire cède son contrat de bail à un tiers repreneur, ce dernier poursuivant l'exécution du contrat à sa place. Le fonds de commerce désigne quant à lui l'ensemble des éléments corporels et incorporels nécessaires à l'exercice de l'activité de l'entrepreneur.
La validité d'une signature, notamment devant un tribunal, est subordonnée au respect de trois conditions : Le signataire doit être identifiable de manière précise ; La signature doit être exempte de toute falsification ; Le document doit être protégé de toute modification susceptible de survenir suite à sa signature.
Dans ce cas, on parle d'un prix annuel par pied carré occupé. Par exemple, si vous louez un espace de 1000 pieds carrés au coût de 24$ du pied carré, votre loyer sera de 24 000$ par année, donc de 2 000$ par mois), plus les taxes applicables.
La vente d'un pas de porte est une opération assez simple et peu risquée tant si vous êtes le cédant que l'acquéreur. Elle s'entend pour la reprise d'un bail commercial communément appelé bail « 3-6-9 ». Le prix est libre ! Il est le fruit de votre négociation entre vendeur et acheteur.
Son montant est librement fixé par les parties. Ainsi, il peut alors être négocié lors de la rédaction du document juridique liant le bailleur au locataire. Pour qu'il soit valable, il est nécessaire d'insérer une clause dans le contrat de bail. Cette dernière doit être rédigée de manière claire et non équivoque.
Lors d'une création ou d'une reprise d'entreprise, l'entrepreneur devra dans certains cas acheter un droit au bail pour pouvoir s'installer dans des locaux qui font déjà l'objet d'un bail commercial.
L'achat de murs commerciaux peut s'effectuer en nom propre, au nom de l'entreprise ou via la création d'une SCI. Bien souvent, c'est l'achat via une SCI qui est privilégié car elle permet à l'entrepreneur de séparer son patrimoine immobilier, professionnel et personnel.