Mathématiquement, le propriétaire peut résoudre l'équation suivante pour s'assurer du paiement du loyer par le locataire lors de la signature du bail. Si : 0,33 x Revenu net du locataire > Loyer hors charges du locataire ; alors le locataire est solvable. Dans le cas contraire, le locataire n'est pas solvable.
Le loyer mensuel théorique hors charges se calcule en divisant la valeur locative cadastrale par 12. Ce loyer théorique est une estimation et ne reflète pas le loyer pratiqué sur le marché locatif.
Le bail zéro charges permet donc de résoudre ce problème de gestion : les colocataires paient un loyer plus élevé mais il est clairement écrit dans le bail que le propriétaire fournit l'électricité, l'assurance habitation, l'internet et toutes les dépenses privatives.
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Il n'est donc pas obligatoire de gagner trois fois le montant du loyer pour soumettre un dossier et espérer qu'il soit accepté. Toutefois, en pratique, de nombreuses agences immobilières exigent des candidats un salaire brut trois à quatre fois supérieur au montant du loyer.
À Paris et dans les grandes villes, le ratio est souvent irréaliste aujourd'hui. Le seul vrai indicateur fiable est le relevé bancaire, mais il est interdit à exiger. La règle des « 3 fois le montant du loyer » est bien connue dans le monde de la location. Pourtant, elle ne repose sur aucune base légale.
Pour un salaire de 2000 euros nets, un loyer raisonnable sera de 700€ par mois. Pour un salaire de 2500 euros nets, un loyer raisonnable sera de 800€ par mois. Pour un salaire de 3000 euros nets, un loyer raisonnable sera de 1000€ par mois. Pour un loyer de 600 euros, un salaire net raisonnable sera de 1800€ par mois.
Surface habitable (m²) × Prix au mètre carré du loyer de référence fixé par la commune. Exemple : Pour un appartement non meublé de 50 m² dans une commune où le loyer de référence est de 15 €/m², le loyer maximal autorisé sera : 50 × 15 = 750 € par mois.
La règle des 33%
La règle de base est simple : le montant du loyer hors charges ne doit pas excéder 30% du salaire net.
Pour vos locations meublées imposables au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), déclarez la totalité des sommes perçues : les loyers, y compris les éventuelles charges locatives. Vous devez déclarer toutes les sommes reçues en rémunération de cette activité, sans déduire aucune charge.
Les charges récupérables sur le locataire sont réparties en trois catégories : Les dépenses des services liés au logement et à l'usage de l'immeuble. Cela comprend les dépenses d'électricité, l'eau et le chauffage, ainsi que le combustible ou la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature.
Les loyers commerciaux sont généralement exprimés en € HT (pour les locaux équipés, sinon il n'y a pas de TVA) / an / m².
La formule officielle de calcul
Les dépenses liées à l'eau ou au chauffage, et récupérables auprès du locataire, sont les dépenses suivantes : Eau froide et chaude de l'ensemble des occupants. Eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration. Eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs.
Le loyer mensuel hors charges (ou « loyer nu »), fixé dans le bail. Les provisions pour charges, c'est-à-dire les charges récupérables payées par le locataire (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, électricité des espaces communs, etc.).
Supposons que vous souhaitez louer un appartement de 50 m² et que vous envisagez de fixer un loyer de 800 euros par mois. Pour déterminer le prix au m², on effectue le calcul suivant : Prix au m² = Loyer total / Surface habitable. Prix au m² = 800 € / 50 m² = 16 €/m².
L'augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee. À compter du 15 février 2024, le bailleur peut demander un loyer révisé de 517,48 €. La révision du loyer n'est pas automatique.
Sont redevables de l'impôt sur les revenus locatifs: 1) le propriétaire, le possesseur ou le titulaire d'un droit réel immobilier; 2) le bénéficiaire du profit brut de la sous-location des bâtiments et terrains. Le taux de l'impôt est fixé à 22% du revenu brut de la location ou du profit brut de la sous- location3.
Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...
Pour obtenir les clés d'un appartement, il faut souvent justifier de revenus au moins trois fois supérieurs au loyer demandé. Mais en 2025, cette règle se heurte à une réalité : les loyers ne cessent de grimper, tandis que les salaires stagnent.
Pour calculer le loyer maximal, multipliez votre revenu net mensuel par 0,33, puis soustrayez vos charges fixes mensuelles. Ajoutez les aides au logement éventuelles. N'oubliez pas de prendre en compte vos dépenses énergétiques et de garder une marge pour votre reste à vivre et épargne.
Une personne qui va vivre avec 1200 euros par mois se situe toujours dans une tranche de revenus "basse" et donc inférieure à la moyenne française (qui se situe juste au-dessus du SMIC). Cependant, il devient possible de vivre décemment avec ce budget mensuel en prenant certaines mesures pour économiser de l'argent.