La rentabilité locative correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition immobilière, rapportés au prix d'achat du bien. La formule de calcul du rendement locatif est la suivante : ((Loyer Mensuel x12) / Prix d'Acquisition) x 100. Ce calcul permet d'obtenir la rentabilité brute.
La formule de calcul du rendement net locatif est la suivante : (Montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d'achat.
Pour calculer le taux de rendement d'un placement, il faut soustraire la valeur initiale du placement à sa valeur finale (sans oublier d'inclure les dividendes et les intérêts). Il faut ensuite diviser ce montant par la valeur initiale de l'investissement, puis multiplier ce chiffre par 100.
Le calcul du rendement locatif net
Le calcul de base est le suivant : (montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / par le prix d'achat.
La valeur marchande
Afin d'acheter un immeuble rentable, il importe de payer le « bon » prix. Pour ce faire, il faut savoir utiliser des « comparables ». En analysant les ventes des propriétés semblables à celle que vous convoitez dans un même secteur, vous pourrez déterminer sa valeur marchande.
L'estimation d'un immeuble en prenant en compte la valeur intrinsèque. La valeur intrinsèque est la valeur réelle actuelle de l'immeuble. Pour calculer la valeur intrinsèque, il faut prendre la valeur à neuf du bien et soustraire la vétusté. Valeur intrinsèque = Valeur à neuf – vétusté + valeur du terrain.
Il s'agit tout simplement du rapport entre le prix de l'immeuble et ses revenus de location annuels. Ainsi, un triplex de 330 000 $, dont les loyers totalisent 27 000 $ par année (trois loyers de 750 $), donnerait un multiplicateur de 12,2 (330 000, divisé par 27 000).
Il est important de se rappeler que le rendement affiché n'est pas une fin en soi, mais, il est généralement admis qu'un bon rendement locatif se situe entre 5 % et 10 %, selon vos objectifs patrimoniaux.
Calcul de rentabilité locative : la formule de base
A titre d'exemple, le rendement locatif à Paris, est en moyenne de 3,5% brut, selon les quartiers. Dans certaines villes de France, il peut atteindre 10% brut.
Le rendement comprend uniquement les revenus du capital investi alors que la rentabilité comprend à la fois les revenus du capital investi et la variation du capital investi.
n : période estimée pour laquelle l'investissement génèrera des flux de trésorerie. Ainsi, calculer le TRI revient à connaitre le taux par lequel vos différents flux financiers sont divisés jusqu'à la fin de votre investissement (la revente du bien locatif par exemple) pour que la somme soit égale à zéro.
La formule est la suivante : TRI = (valeur finale/Montant investi) ^ (1/n) – 1.
Elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s'agit donc d'un rendement locatif brut annuel. Exemple simple : un studio acheté 150.000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2).
De manière générale, le rendement locatif à viser pour obtenir un autofinancement se situe à 8,5% nets par an. L'autofinancement, c'est quand un bien immobilier se paye tout seul : les loyers remboursent le crédit, les charges et les impôts.
Les investisseurs envisageant une revente à court ou moyen terme vont donc devoir miser sur un taux de rentabilité supérieur à la moyenne, située autour des 6 % actuellement. À moins qu'ils ne misent que des cycles plus longs de 15-20 ans, pour faire fructifier ou revendre leur ensemble immobilier.
En zone tendue, le prix d'accession peut atteindre une dizaine de millions d'euros. Dans les zones où la demande en logements est beaucoup plus faible, il est possible d'acheter un immeuble de rapport à partir de 150 000 euros, même s'il faut plutôt envisager un budget de 200 000 euros pour profiter de plus de choix.
Il faut savoir qu'il est généralement conseillé de ne pas revendre un bien avant 5 ans : c'est le temps nécessaire pour avoir, a minima, remboursé les dépenses induites par l'achat.
Le rendement locatif (ou rentabilité locative) est un indicateur clé de la performance d'un investissement immobilier locatif. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi. Cet indicateur s'exprime en pourcentage.
Un bien d'investissement locatif est un bien immobilier acheté dans l'intention de rentabiliser l'investissement, soit par des revenus locatifs, soit par la revente du bien, soit par les deux. Le bien immobilier locatif peut être détenu par un investisseur individuel, un groupe d'investisseurs ou une société.
Prenons par exemple le cas d'un appartement acheté 200 000€ frais inclus et loué 1 000€ HC + 150€ de charges chaque mois. Le rendement locatif brut est de 1 000€ x 12 / 200 000€ = 6%. Si les charges s'élèvent à 2 000€ dans l'année, le rendement locatif net est de (1 000 x 12 – 2 000€) / 200 000€ = 5%.
Que ce soit à la vente ou à location, c'est le marché qui détermine le prix au m2 de votre appartement. Concrètement, sauf cas particulier, le tarif à la vente ou à la location est fixé par les prix en vigueur dans votre quartier.
Le taux de rendement interne qui permet une équivalence entre le coût de l'investissement et les flux espérés est donc compris entre 16% et 14%. En utilisant la méthode de l'interpolation linéaire ou avec la fonction TRI d'Excel, le taux de rendement est facile à trouver, après calcul, ce dernier se situe à 14,779%.