Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
Le calcul du bouquet pour le viager est libre, il représente en général 20 à 30% de la valeur vénale du logement. En reprenant notre exemple, considérons que Mr Durand peut demander un bouquet de 200 000 euros afin de répondre à ses besoins de trésoreries.
Il se calcule donc comme étant le ratio des loyers annuels bruts sur la valeur de marché du bien. Ainsi, si votre bien immobilier est évalué à 200 000€ et qu'il génère des loyers de 12 000€ à l'année (loyer mensuel de 1 000€), le rendement locatif brut est de 12 000€ / 200 000€ = 6%.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
L'acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes : Viager libre. Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation (sauf clause contraire) Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l'acte de vente viagère.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
L'avantage essentiel du viager occupé est qu'il permet d'obtenir une décote d'environ 30 % sur le prix réel du logement, qui correspond aux loyers non encaissés. C'est donc un bon moyen de devenir propriétaire d'un bien convoité alors qu'on ne dispose pas initialement des fonds nécessaires.
L'achat en viager
Investissement bénéficiant d'un cadre fiscal particulièrement avantageux. Investissement sécurisé dans la pierre. Placement souple et rentable, qui permet aux acquéreurs de se constituer un patrimoine immobilier à leur rythme, sans recours au crédit bancaire.
L'acheteur en viager est appelé le débirentier car il est le débiteur de la rente.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Vendre en viager est intéressant à partir de 70 ans. En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans.
Le droit d'usage et d'habitation est calculé de la même manière, à la différence près que ce droit étant plus restreint qu'un usufruit, il équivaut à 60% de la valeur de l'usufruit. Sa valeur s'impute sur celle des droits que le conjoint recueille dans la succession.
La valeur vénale est donc le prix auquel un bien peut être vendu sur un marché donné. Elle se réfère au prix de marché de ce bien. En immobilier la valeur vénale d'un bien se référera à sa valeur marchande sur un marché spécifique du type de bien sur une région ou une ville donnée.
Exemple de calcul
La valeur vénale est de 200 000€, le bouquet de 50 000€. Selon la méthode fiscale, l'usufruit est de 30% x 200 000€ = 60 000€. Le DUH s'élève donc à 60 000€ x 60% = 36 000€.
Négocier le bouquet et la rente viagère
Le bouquet versé le jour de la s'envisage avec précaution. De prime abord, un faible montant semble préférable pour l'acheteur. Sauf que dans ce cas, pour conserver l'équilibre global du contrat, les rentes seront mécaniquement augmentées.
Principe du viager occupé
Lorsque l'on choisit d'acheter un bien immobilier en viager occupé, cela signifie que le vendeur occupe ce bien jusqu'à son décès : l'acheteur ne peut donc jouir du bien immobilier qu'au décès du vendeur, même s'il en devient propriétaire dès la signature de l'acte de vente.
La rente viagère est fiscalement considérée comme un revenu. Le crédirentier doit donc déclarer l'intégralité des arrérages perçues durant l'année n-1 dans le formulaire cerfa 2042. L'administration calculera la fraction imposable en fonction de l'abattement dont bénéficie le crédirentier en fonction de son âge.
Une grande majorité des vendeurs sont des couples. Ils vendent leur logement en viager notamment pour protéger le conjoint survivant. En effet, beaucoup de femmes de la génération de nos ainés, ne travaillaient pas ou peu pour pouvoir élever leurs enfants ou aidaient leur conjoint sans être déclarées.
Toute personne capable juridiquement : Aptitude d'une personne (physique ou morale) à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (exemples : droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice) peut vendre ou acheter un logement en viager.
On considère que l'âge idéal se situe entre 75 et 85 ans. Vous devez savoir que le montant de la rente viagère est corrélée à votre espérance de vie : plus vous vendez vieux, plus votre rente sera élevée. A savoir : l'espérance de vie moyenne est de 85 ans pour les femmes et de 79 ans pour les hommes.
Le bouquet représente donc l'apport que l'acquéreur verse au moment de l'achat de son bien immobilier. En pratique, ce montant représente environ 20 à 30 % de la valeur totale de ce bien. Le versement du bouquet n'est cependant pas une obligation : il relève de la libre négociation entre le vendeur et l'acquéreur.
La valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) viager est égale aux loyers payés d'avance par le vendeur pour avoir le droit de vivre chez lui toute sa vie. Il faut donc estimer le loyer du bien pour calculer le DUH viager.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.