Elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s'agit donc d'un rendement locatif brut annuel. Exemple simple : un studio acheté 150 000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /150 000 x 100 = 5,2).
Pour calculer la valeur locative d'un bien, la surface pondérée est prise en compte. Elle correspond à la surface habitable plus 50 % des surfaces annexes à condition que la hauteur sous plafond soit au minimum de 1m80.
Calcul de la valeur locative (formule)
Exemple : Une grande surface de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de 318 € / m². La parcelle d'assise de la grande surface est affectée d'un coefficient de localisation de 1,10. La valeur locative du local commercial est égale à : 5000 x 318 x 1,10 = 1 749 000 €.
On considère généralement que le rendement locatif est satisfaisant lorsqu'il est compris entre 5 et 10% par an. Sachant que le taux de rendement locatif moyen en France est légèrement inférieur à 6%. Ce seul indicateur n'est toutefois pas suffisant pour choisir d'investir ou non sur un bien.
L'administration fiscale est l'institution responsable du calcul de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers.
Par exemple, si le loyer annuel net de votre bien est de 12 000 € et que vous utilisez un taux de capitalisation de 5 %, la valeur estimée de votre bien serait de 240 000 € (12 000 € / 0,05).
La valeur locative est déterminée par l'administration fiscale et basée sur des données cadastrales, tandis que l'estimation de loyer peut être réalisée par un particulier ou un professionnel de l'immobilier, à partir d'une étude du marché immobilier local et de la demande locative.
La banque étudie votre projet d'investissement locatif attentivement. En général, elle prend en compte 70 % des loyers estimés pour tenir compte du risque de vacance locative. Votre projet de financement doit donc tenir sur la base de 70 % des revenus estimés.
La location meublée, le plus rentable
La location meublée est de loin l'investissement immobilier le plus rentable. Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier rentable (et surtout rapide), il est conseillé de vous tourner vers la location meublée.
100 000 euros placés rapportent entre 84 et 1 000 € par mois (rendement de 1% à 12%, avec perception annuelle des intérêts). Exemples de placements à envisager : livrets bancaires, fonds euros, SCPI, Bourse, Private Equity, etc. (selon votre appétence au risque).
Concrètement, cette revalorisation de 1,7% signifie que votre valeur locative cadastrale de base augmentera de ce pourcentage minimum. Si celle-ci s'élevait à 15 000 € en 2024, elle atteindra 15 255 € en 2025, soit une augmentation de 255 €.
Si vous ne savez pas où trouver la valeur locative de votre logement sur votre feuille d'impôt, sachez qu'elle figure sous la mention "valeur locative brute" pour la taxe d'habitation et sous la rubrique "base" pour la taxe foncière.
Qui détermine la valeur locative cadastrale ? C'est l'administration fiscale qui se charge de calculer la valeur locative cadastrale des locaux d'habitation. Ce montant correspond au loyer annuel théorique que pourrait procurer une propriété si elle était louée.
Lorsque la banque reçoit l'attestation de valeur locative, elle retient généralement une partie seulement du loyer estimé dans le calcul de la capacité d'emprunt et du taux d'endettement, souvent entre 60% et 80%. Ce ratio prudentiel vise à anticiper d'éventuels impayés ou périodes de vacance.
Prenons l'exemple d'un appartement loué pour 500 € par mois, soit 6 000 € par an. Si les charges annuelles supportées par le propriétaire s'élèvent à 1 200 €, le revenu net annuel est de 4 800 €. Pour obtenir une rentabilité de 6%, le prix de vente de ce bien immobilier devrait être d'environ 80 000 € (4 800 € / 6%).
Les rendements locatifs d'une maison varient entre 2,5 % et 3,5 % de la valeur marchande de la propriété. Par exemple, si la valeur marchande de votre propriété est de 300 000 €, sa valeur locative sera comprise entre 7500 € et 10500 € et les valeurs mensuelles varieront de 625 € à 875 €.
En 2025, l'investissement locatif présente de nouveau des conditions favorables : les taux se sont stabilisés autour de 3 %, les prix immobiliers ont fléchi de 4,9 % depuis juillet 2022, et les loyers n'ont cessé de croître sur la même période : +8 %. C'est un bon moment pour investir !
Ces biens immobiliers qui attirent le plus d'acheteurs.
Cuisine, salles de bains, huisseries, réseau électrique, agencements et équipements, tout est irréprochable et les nouveaux propriétaires n'ont plus qu'à s'y poser.
Vous pouvez tout à fait placer vos 100 000 euros sans risques dans des contrats et livrets à capital garanti de la manière suivante :
Pour faciliter l'accès à la propriété, la loi de finances pour 2025 prévoit que le conseil départemental peut réduire le taux prévu à l'article 1594 D ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement les acquisitions de biens constituant pour les primo-accédants (CGI, art.
Cela signifie que le montant des loyers doit couvrir l'ensemble des charges et frais divers liés à l'exploitation locative de votre bien, mais également parvenir à générer des bénéfices. Dans ce cas, nous vous conseillons de miser sur un bien locatif dont le taux de rendement brut est situé aux alentours de 8 à 10 %.
De plus, les établissements bancaires adaptent parfois leur offre de prêt immobilier en fonction du montant de l'apport : un apport trop important peut inciter la banque à proposer un taux d'intérêt moins avantageux, ou à limiter les avantages négociables (frais de dossier, assurance emprunteur, modularité…).
Vous ne pouvez pas déduire la taxe foncière de vos revenus fonciers. Avec le micro-foncier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. Celui-ci est censé couvrir toutes vos charges, qu'il s'agisse des frais de gestion, de l'entretien ou des impôts locaux.
Sont déductibles fiscalement de la valeur locative les intérêts hypothécaires, les frais de rénovations permettant de maintenir la valeur du bien et certains frais accessoires. La votation sur la suppression de la valeur locative a eu lieu le 28 septembre 2025 et a été approuvée par un «oui».
la valeur locative cadastrale : elle correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s'il était loué. Cette valeur est actualisée et revalorisée chaque année.