Autrement dit, la lésion doit porter sur 7/12 de la valeur réelle du logement. Par exemple, si un bien est estimé sur le marché à 300.000 €, il y a lésion s'il a été vendu pour 125.000 € ou moins. Les cas de lésion sont extrêmement rares et difficiles à détecter.
Par exemple, la vente d'un appartement qui vaut 120.000 € (prix moyen), est faite à prix lésionnaire si l'acheteur l'acquiert au prix de 45.000 €. En effet, la lésion excède ici 7/12 du prix (moins de 50.000 €).
Comment s'apprécie la lésion ? Le calcul de la lésion ne s'effectue pas au regard d'un seul des biens indivis, mais suppose de reconstituer la masse à partager avec tous ses éléments d'actifs (et de passifs) pour leur valeur vénale réelle au jour du partage.
La rescision pour lésion est une opération dont bénéficie le vendeur d'un bien immobilier pour contester ou faire annuler la vente de ce bien ou ses conditions. Il doit dans ce cas disposer de la preuve qu'il l'a vendu à moins des 7/12ème de sa valeur réelle.
Concernant l'action dolosive, elle permet d'obtenir la nullité du contrat donc vous devez restituer le bien et vous aurez le remboursement. Tout comme pour l'action en vice caché, vous devez saisir le tribunal d'instance pour les litiges inférieurs à 10 000 €, au-delà, le tribunal de grande instance.
Comment calculer le droit de partage lors d'un divorce à l'amiable? Ce montant se calcule sur l'ensemble du patrimoine, qu'il soit immobilier ou mobilier, et il correspond à 2,5 % du montant total de la valeur des biens partagés entre les époux.
Le taux applicable à ces actes de 2,5 % a été ramené à 1,80 % à compter du 1er janvier 2021, puis à 1,10 % à compter du 1er janvier 2022. Cet abaissement du droit d'enregistrement ou de taxe de publicité foncière ne concerne que les partages.
Ensuite, la lésion est une cause de nullité du contrat en cas de vente d'un immeuble. Plus précisément, le vendeur doit avoir été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix de l'immeuble pour pouvoir demander la nullité de la vente. On parle alors de rescision pour lésion (article 1674 du Code civil).
Prix de vente = coût de revient + gain souhaité
Exemple : une entreprise produit un bien A pour un coût de revient unitaire de 150 euros. Elle espère réaliser un gain de 20 euros sur la vente de chaque bien A. Le prix de vente doit donc être égal à 170 euros pour parvenir à l'objectif de rentabilité espéré.
Le prix de vente unitaire = coût d'achat HT x coefficient multiplicateur. Exemple : une entreprise achète un produit à 100 € et souhaite obtenir une marge brute de 20 €, le coefficient multiplicateur sera alors de 1,2. Le prix de vente unitaire sera égal à 100 € x 1,2 = 120 €.
La méthode pour calculer son prix de vente
Frais d'achat : Les frais d'achat correspondent aux frais liés à l'achat du produit (frais de transport, déplacement, livraison, …) Le coût d'achat : Coût d'achat = prix d'achat + frais d'achat.
La lésion désigne le préjudice né du déséquilibre entre la valeur des prestations que reçoit ou doit recevoir un des contractants et la valeur de celles qu'il a fournies ou qu'il doit fournir à son cocontractant.
L'action en rescision pour lésion peut être engagée par le vendeur s'il s'est senti lésé par le prix de vente de son logement, bien trop inférieur à sa valeur réelle (et selon les prix du marché immobilier local). Ainsi, il peut intenter une action en justice pour demander réparation.
Définition. Lésion : la lésion est le préjudice résultant, pour l'une des parties au contrat, d'un défaut d'équivalence ou d'une inégalité de valeur entre les prestations contractuelles.
Frais liés au partage d'une succession
Les impôts prélèvent 2,5 % sur la valeur de la succession : On déduit cependant de cette valeur les dettes et les frais notariés. De plus, l'administration fiscale prélève 0,1 % de la valeur des biens immobiliers, au titre de la contribution de sécurité immobilière.
Dans les situations simples, si les indivisaires possèdent chacun 50% du bien, la soulte se calcule ainsi : Soulte = (valeur du bien sur le marché actuel – capital restant dû) / 2.
Le montant de la soulte est égal à la valeur nette du bien divisée par le nombre de personnes impliquées dans le partage. C'est un montant qui peut être établi par un accord amiable entre les ex-conjoints ou les membres d'une famille ou être défini par un professionnel.
Pour déterminer le montant de la part à racheter, il faut se baser sur la valeur nette du bien divisée par le nombre de co-indivisaires. Cela voudra dire que la part aura moins de valeur au fur et à mesure que le nombre de personnes impliquées dans l'indivision augmente.
La seule façon pour un conjoint d'échapper au partage consisterait à prouver qu'il a constitué l'épargne avec uniquement des fonds propres qui sont par exemple issus d'un héritage, datant d'avant l'union ou provenant de la vente d'un bien propre.
Ainsi, vendre le bien immobilier commun avant d'engager la procédure de divorce par consentement mutuel permet d'éviter tout simplement de payer de droit de partage sur cette vente. Pour rappel, les droits d'enregistrement et de publicité foncière lors d'une vente immobilière sont à la charge de l'acquéreur.
L'article 1116 du Code civil dispose que « le dol ne se présume pas et doit être prouvé ». Le dol est un fait juridique qui se prouve par tous moyens (attestations de témoins, photographies, échanges de courrier, pages web …). La charge de la preuve incombe à celui qui demande l'annulation du contrat.
Vices du consentement : erreur, dol, violence.
Sur le terrain du dol, en revanche, l'erreur est toujours excusable parce qu'elle a été provoquée intentionnellement. La solution est ancienne sur le terrain du dol stricto sensu.