L'achat de murs commerciaux peut s'effectuer en nom propre, au nom de l'entreprise ou via la création d'une SCI. Bien souvent, c'est l'achat via une SCI qui est privilégié car elle permet à l'entrepreneur de séparer son patrimoine immobilier, professionnel et personnel.
Souvent, l'achat des murs commerciaux nécessite un financement bancaire pour la majeure partie de l'opération. Afin d'obtenir un prêt bancaire pour cette opération, l'entrepreneur doit avoir un minimum d'apport personnel (au moins 10%).
Murs commerciaux : définition
En effet les murs sont le local commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce. L'exploitant peut être locataire ou propriétaire des murs. Si l'exploitant du fonds est propriétaire des murs, il a le choix entre vendre son fonds seul ou vendre le fonds avec les murs.
Dès lors que la transaction a eu lieu, l'acheteur et le vendeur signent un acte définitif de vente. Le futur propriétaire a désormais une obligation financière envers le vendeur. Pour l'achat d'un local commercial, comme pour toute autre vente immobilière, l'acheteur se doit de transmettre l'argent au vendeur.
Le local, lieu dans lequel le fonds de commerce est exploité, est un bien immobilier assujetti à la publicité foncière en cas de vente. Le fonds de commerce, lui, est un bien mobilier. De manière générale, le propriétaire du local commercial (murs de la boutique ou de l'entrepôt) est différent de celui du fonds.
Généralement, la valeur des murs commerciaux est égale à dix fois le loyer annuel hors taxes. Cette base est ensuite ajustée à l'aide des variables citées ci-dessus afin d'évaluer au mieux la valeur des murs commerciaux.
Toute personne, qu'elle soit physique ou morale (constitution d'une SCI dédiée par exemple) peut investir dans un local commercial. Il faut cependant que l'investisseur possède les ressources nécessaires pour acheter le bien. Le régime juridique et le régime fiscal (surtout) choisi sont très importants.
Quels sont les frais de notaire pour un local commercial ? Les frais de notaire pour l'achat d'un local commercial peuvent représenter entre 2% et 8% du prix de vente.
La valeur locative peut être estimée en ajoutant 10 % du montant de la cession (DAB, pas-de-porte) au loyer annuel, le tout divisé par la surface pondérée. Cette valeur correspond ainsi à un montant au mètre carré.
Selon la localisation du local commercial, il est en moyenne de 139 €/m²/an.
145-14 alinéa 1er du Code de commerce, le « bailleur peut refuser le renouvellement du bail ». Toutefois, dans ce cas, il doit soit payer au locataire une indemnité d'éviction, soit, s'il veut y échapper, justifier d'un motif légitime de non-renouvellement (par exemple une infraction au bail) ou d'un droit de reprise.
Acquérir en direct un local professionnel
Via cette méthode d'achat, l'entreprise qui achète elle-même son entreprise en devient propriétaire. Le local devient alors une part entière de l'entreprise et figure à son patrimoine. Ce local devient alors le fonds de commerce, principal ou non, de l'entreprise.
La vente d'un fonds de commerce implique la rédaction d'un acte de cession. Il doit être authentique (rédigé par un notaire) ou sous seing privé (rédigé par le cédant ou son avocat, par exemple) et être enregistré par le service des impôts.
L'investissement dans un local commercial, en comparaison avec un logement, promet une meilleure rentabilité, des risques d'impayés moindres, la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire et un bail longue durée. Le placement est donc avantageux, à condition de faire un choix de local judicieux.
Les murs commerciaux présentent des rendements oscillant entre 5% à 15%. D'une manière générale, l'investisseur augmente son rendement en achetant des "murs non occupés" et en procédant lui-même à la mise en place d'un locataire rigoureusement sélectionné.
Seul un spécialiste de l'immobilier commercial peut effectuer une bonne estimation de votre bien. En effet, les critères d'estimation d'un local commercial sont bien différents de ceux d'une habitation.
La négociation du droit au bail
Le locataire qui souhaite devenir acquéreur d'un bail commercial a la possibilité de négocier ce droit au bail. Il peut pour cela commencer par se renseigner sur la valeur du droit au bail des locaux commerciaux comparables à celui qu'il projette de louer.
En effet, lorsqu'un compromis de cession de fonds de commerce est signé, deux parties sont engagées contractuellement l'une envers l'autre. Le vendeur doit vendre le fonds de commerce à l'acquéreur et ce dernier doit payer le prix convenu entre les mains du cédant.
Vous souhaitez faire l'acquisition d'un fonds de commerce ? Il faut savoir qu'à l'instar d'un bien immobilier classique, un acheteur doit aussi s'acquitter de frais de notaire : taxes, débours et honoraires.
Le compromis de vente de fonds de commerce est signé par l'acquéreur et le cédant. Il ne doit pas faire l'objet d'un enregistrement aux impôts pour être valable.
L'avantage dans ce type de statut, c'est que vous pourrez amortir dans l'imposition de la SCI les charges liées à l'utilisation de votre local professionnel ou commercial si vous dégagez des bénéfices via la location du bien, par exemple.
Acheter local, c'est écoresponsable. Si ce qu'on achète est produit à proximité, cela veut dire qu'il y a moins de transport et moins de risques de pertes.
Il existe trois taux d'imposition pour les plus-values nettes à court terme : 28 % jusqu'à 500 000 € de bénéfices. 31 % au-delà de 500 000 € de bénéfices pour les entreprises ayant réalisé un chiffre d'affaires d'au moins 250 millions € 15 % pour les PME dans la limite de 38 120 € de bénéfices.