Pour le code civil, la licitation est la vente aux enchères judiciaire d'un bien indivis non-partageable en nature, en vue d'en répartir le prix entre coindivisaires. Dans la pratique notariale, la licitation est l'acte par lequel un indivisaire achète les parts d'autres indivisaires.
La licitation peut désigner la simple vente de sa part par l'un des propriétaires. C'est le cas par exemple lorsque des frères et sœurs sont en indivision sur une maison et que l'un d'eux souhaite la conserver. L'héritier souhaitant conserver le bien peut racheter la part des autres, mettant ainsi fin à l'indivision.
Les frais d'acte de licitation sont à la charge de l'acheteur comme lors d'une vente immobilière classique à moins qu'il y ait une entente conventionnelle entre l'acquéreur et le vendeur.
Frais d'une vente par licitation
Le calcul se fait proportionnellement à la somme totale de la valeur des biens indivis objets de la licitation. Ainsi, pour des biens d'une valeur de 8 000 euros, les indivisaires débourseront 5 % hors TVA de ce montant pour les frais de notaire.
Si le partage amiable est impossible, tout indivisaire peut demander au juge un partage judiciaire. Le tribunal ordonne alors le partage ou la vente par licitation. Le partage judiciaire est possible s'il permet d'attribuer un bien à chaque indivisaire.
La méthode de calcul du profit subsistant est la suivante : valeur actuelle du bien x dépense faite par la communauté /valeur du bien au jour de la licitation soit 72 000 euros (144000 x 125 000 /250 000).
Le tribunal autorise la licitation si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires qui s'y opposeraient expressément ou tacitement. Le tribunal doit être saisi d'une demande en partage judiciaire pour pouvoir ordonner la licitation (Code civil, article 840).
Le plus sûr moyen d'abaisser les droits qu'auront à payer vos héritiers est de leur consentir des donations. Pour faciliter la circulation de l'argent entre générations, le fisc a en effet mis en place un système d'abattement sur les biens transmis de votre vivant.
Une des manières les plus simples pour faire baisser les frais de notaire est de payer les frais d'agence à part. Au lieu de tout payer d'un coup, vous paierez le prix net vendeur au notaire lors de la signature de l'acte. Les frais d'agence seront payés directement à l'agence immobilière en charge de la transaction.
Il existe trois façons de sortir de l'indivision : Un héritier sort individuellement de l'indivision, en donnant ou vendant sa part dans l'indivision. Il doit en informer les autres indivisaires par actes d'huissier. Ces derniers ont le droit d'acquérir en priorité sa part dans l'indivision.
Selon une seconde conception, la licitation est la vente aux enchères d'un bien qui ne peut être partagé en nature, soit que la consistance du bien s'y oppose, soit qu'aucun indivisaire ne veuille que l'on mette ce bien dans son lot lors du partage (Code civil, article 1686).
Par exemple, pour un partage de succession, le notaire applique un taux de 4,837 % pour les biens de moins de 6.500 euros et un taux de 0,998 % pour ceux dépassant les 60.000 euros.
Les frais de notaire pour un rachat de soulte sont réglementés par l'Etat. Ils correspondent à environ 5,80% de la valeur de la compensation que vous versez ou que l'on vous verse. Ils s'appliquent donc uniquement sur le montant de la compensation et non sur la valeur du bien immobilier dans son intégralité.
Tous les indivisaires sont tenus au paiement des charges et des taxes foncières proportionnellement à leur quote-part dans le bien.
Le notaire, acteur incontournable pour l'acheteur et le vendeur. Un seul notaire est nécessaire pour rédiger, authentifier et conserver l'acte de vente définitif d'un bien immobilier. Généralement, le notaire du vendeur assure en totalité ce travail. Vendeur et acquéreur s'attachent ainsi les services du même notaire.
Par exemple, si vous achetez un appartement ancien à 200.000 €. Les émoluments du notaire s'élèvent à : 200.000 € x 0,799 % = 1.598 € auxquels il faut ajouter 397,25 €, soit 1.995,25 € au total.
Juridiquement, on dit que le notaire prélève sur l'actif les sommes qu'il estime nécessaire pour régler le passif du défunt. Une fois ces sommes prélevées, le notaire débloque l'argent de la succession afin de procéder au partage selon les règles prévues par la loi.
En effet un héritier peut bloquer la vente d'un bien immobilier par exemple, alors que les autres veulent vendre. Ou un héritier peut refuser de payer sa part de charges ou d'impôts liés à cette indivision.
Sachez que sur le plan de la loi, il ne faut pas vider la maison après décès avant que votre notaire n'ait procédé à la clôture de la succession. Le délai dépendra donc du temps que prendra la succession chez le notaire.
Après un décès, le patrimoine du défunt est en indivision, s'il y a plusieurs héritiers. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées. Les biens composant l'indivision sont appelés biens indivis.
Après le décès et avant le partage de la succession, les biens du défunt sont en indivision, c'est-à-dire qu'ils appartiennent à l'ensemble des héritiers : Personne désignée par la loi ou par un testament pour recueillir la succession d'une personne décédée.
Le partage amiable suppose que l'ensemble des héritiers indivisaires soient d'accord pour mettre fin à l'indivision. Il suppose également que ces héritiers s'accordent sur la répartition entre eux des biens indivis. L'accord entre les indivisaires est constaté dans un acte de partage qui met alors fin à l'indivision.