Un programme immobilier neuf est une nouvelle construction entreprise par un promoteur immobilier. Cette construction peut se composée de maisons individuelles, d'appartements neufs ou d'un mixte entre appartements et maisons.
Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu'il a moins de 5 ans. Il peut s'agir : soit d'une construction nouvelle ; soit d'un immeuble ancien mais ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf.
En pratique, on considère qu'un logement est neuf durant les 5 premières années qui suivent sa construction. Au-delà de ce délai, le bien est qualifié d'ancien. Il peut être issu d'une construction nouvelle ou de certains travaux.
Prenez en compte l'emplacement de votre logement neuf
Pour bien le choisir, établissez des critères géographiques, eux aussi très importants : l'emplacement direct de votre logement, le quartier dans lequel celui-ci est placé, les aménagements à proximité, mais également son accessibilité.
Un logement est considéré comme neuf lorsqu'il a été achevé depuis moins de 5 ans et qu'il n'a été ni habité par son propriétaire ni par un locataire pendant cette période, comme décrit dans l'article 257 du code général des impôts.
En effet, acheter neuf permet de bénéficier de réductions fiscales, de payer moins de charges et de réaliser des économies d'énergie. Aux yeux de la loi, un bien neuf est un bien construit depuis moins de 5 ans et qui n'a jamais été habité.
Les frais de notaire ne sont pas les mêmes selon que vous achetez un bien neuf ou ancien. Ainsi dans l'ancien, les frais de notaire s'élèvent à environ 7 ou 8% de la valeur du bien mis en vente. Dans le neuf, ces frais d'acquisition s'élèvent "seulement" à 3 ou 4% du prix de vente.
Achat neuf : des frais réduits
Les logements neufs bénéficient en effet d'une exonération de taxe foncière pendant les deux premières années d'occupation. De plus, ils sont soumis à des frais de notaire moins importants : 2 à 3% du prix de vente contre 7 à 8% dans l'ancien.
Par immobilier neuf, on entend les immeubles non-encore construits, ou construits il y a moins de cinq ans et n'ayant encore jamais eu de propriétaire. Est considéré comme ancien, tout bâtiment construit depuis plus de cinq ans, ou depuis moins de cinq ans mais ayant déjà eu un propriétaire.
La principale différence entre les frais de notaire dans le neuf ou l'ancien est les droits de mutation. En effet lorsque l'on acquiert un logement ancien, la majorité des frais sert à payer le changement de propriétaire à l'Etat qui doit enregistrer cette mutation.
À l'inverse, si vous achetez un bien de moins de 5 ans, vendu sur plan (VEFA) ou que vous confiez la construction de votre maison à un promoteur-constructeur, alors vous profiterez de frais de notaire réduits. Ils représentent 2 à 3 % du prix de vente… Du moins si vous concluez l'affaire avec un professionnel !
Alors pourquoi les frais de notaire sont-ils réduit dans le neuf ? Parce que quand vous achetez une construction neuve sur plan, en Vefa, le prix est stipulé en TTC, soit TVA incluse. Ainsi, les frais de notaire sont moins élevés car ils se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.
Au moment de la signature définitive du compromis de vente, l'acheteur est tenu de régler le vendeur du bien mais aussi les frais de notaire. Cette somme peut être payée par chèque ou par virement bancaire à l'étude notariale.
Pour les personnes souhaitant acheter un bien immobilier neuf sans apport, il est possible de réaliser un emprunt à « 110 % ». Cela veut donc dire que vous allez emprunter non seulement de quoi financer votre appartement mais également de quoi régler le dépôt de garantie et les frais de notaire.
La vente sur plan est également appelée VEFA. Il s'agit d'un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.
Comment fonctionne la VEFA ? Le jour de la vente, l'acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Au classement des 10 villes de plus de 100 000 habitants où faire l'acquisition d'un bien immobilier neuf en vue de le louer offre la plus forte rentabilité nette, les médailles d'argent et de bronze sont décernées respectivement au Mans (5,5 % de rentabilité locative nette) et à Angers (4,9 % de rentabilité nette).
Les prix de l'immobilier ont explosé en 2021
En effet, les prix ont flambé en 2021, et on se demande si la hausse peut continuer. Pour l'observatoire LPI, à fin juin 2022, les prix des appartements neufs avaient augmenté de +5,5 % sur un an.
En comparaison d'avec le marché du neuf, l'ancien propose une décote du prix d'achat d'en moyenne 20 %. En parallèle, le potentiel de valorisation est plus élevé : si vous souhaitez faire de l'achat-revente, vous avez plus de chances de réaliser une plus-value.