Le bail rural est un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles par un propriétaire (appelé bailleur) à un exploitant (appelé preneur), en contrepartie d'un loyer. Cette mise à disposition permet l'exploitation et l'exercice d'une activité agricole.
Le bail à ferme concerne un immeuble qui est affecté principalement à une exploitation agricole, à l'exclusion de la sylviculture (arbres forestiers). Par exploitation agricole, il faut entendre l'exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.
Le bailleur peut demander la résiliation du bail par assignation du locataire devant le tribunal paritaire des baux ruraux s'il justifie de l'1 des motifs suivants : Faute du locataire comme 2 défauts de paiement du fermage à l'expiration d'un délai de 3 mois (suite à 2 mises en demeure par lettre recommandée avec AR)
Le bail de 9 ans (appelé bail rural "ordinaire") est d'ordre public. Le renouvellement se fait par période reconductible de 9 ans sans limite. Le bail de 18 ans au moins, renouvelable pour 9 ans, sauf reprise par le bailleur pour exploiter personnellement.
En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement. Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare. Des évolutions qui s'avèrent néanmoins contrastées selon les régions.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.
C'est au bailleur d'assurer les biens loués (maison d'habitation, bâtiments agricoles…) contre l'incendie. Les primes sont donc exclusivement à sa charge.
Il est à noter que les frais de notaire sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
Sauf pour des raisons sérieuses et légitimes, le défaut de paiement expose le preneur à la résiliation du bail. Le jour de la Saint-Michel, le 29 septembre, est une date traditionnelle de paiement des fermages par les preneurs.
Le fermier est tenu d'entretenir le fonds loué en prenant à sa charge les réparations locatives ou de menu entretien qui ne sont pas dus à la vétusté, à la force majeure ou au vice de construction.
1. Le bail de 18 ans. Le bail de 18 ans, renouvelable par période de neuf ans sauf congé motivé, offre au propriétaire non exploitant peu de chance de récupérer ses terres entre les mains d'un exploitant. En cas de vente, l'impact sur la valeur du terrain sera identique à celui d'un bail de 25 ans.
Pour vendre un terrain agricole, il est possible de s'adresser à des agences spécialisées et aux notaires. Les petites annonces sur les sites d'annonces commerciales et les sites spécialisés permettent également de donner une bonne visibilité au terrain.
Votre relevé parcellaire est disponible à tout moment depuis Mon espace privé. Pour y accéder, vous devez être inscrit en tant qu'entreprise (avec votre numéro de SIRET). Si vous cédez ou reprenez des terres, vous devez établir un bulletin de mutation de terres, signé par le cédant et le preneur.
Pouvant être réalisé par le bailleur ou le preneur à bail, l'enregistrement est généralement effectué par ce dernier. Pour cela, il convient d'envoyer par courrier les trois exemplaires originaux et signés du bail rural au service des impôts (1 pour le bailleur, 1 pour le preneur et 1 pour l'enregistrement).
Le principal avantage du bail notarié est qu'il est considéré comme un titre exécutoire, c'est à dire qu'il n'est pas nécessaire d'obtenir un jugement pour faire valoir vos droits de propriétaire, notamment en cas d'impayés.
Dans le cas de la location d'une habitation, le propriétaire et le locataire doivent signer un bail. Si le contrat est conclu sans passer par un intermédiaire, il n'y a aucun frais de rédaction à payer. En revanche, si l'on passe par un notaire ou agent immobilier, des frais de rédaction seront à payer.
Prouver l'existence du bail verbal
La preuve de l'existence du bail peut être apportée par tous moyens : échanges entre bailleur et fermier (e-mails, courriers…), quittances de fermage ou talons de chèques, relevés de compte bancaire, témoignages de voisins, etc.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2021 est de 112,31 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2021 à 106,48. La variation de l'indice national des fermages 2021 par rapport à l'année 2020 est de 1,09 %.
Pour rappel, la FNSafer avait noté en 2020 une hausse des prix des terres louées avec la crise de la Covid-19 de 3,6% pour une moyenne de 4930 euros/ha. Une croissance plus rapide que pour les prix des terres et prés libres non bâtis en hausse de 1,3% à 6080 euros par hectare l'an passé.
Une ferme pourrait être la maison idéale pour votre famille
C'est ce que permettent ces fermes. L'environnement ambiant, le jardin, la présence d'animaux de ferme ou domestiques, l'ouverture vers la nature d'une façon générale sont les avantages qu'offre ce type de logement.
Il s'agit du Tribunal judiciaire (article R. 143-7 du CRPM) du lieu de situation du bien préempté. Pour le saisir, le recours à un avocat est obligatoire. Celui-ci rédigera une assignation, qui demandera l'annulation de la décision de préemption, et qui sera délivrée à la SAFER par un huissier.
En conclusion, que vous soyez un particulier avec un projet de vie plus proche de la nature, un porteur de projet agricole, ou tout autre particulier avec un projet plus personnel que professionnel, vous avez la possibilité d'acheter un terrain agricole.
En France, la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER) met en place un barème répertoriant l'ensemble des ventes de terrains agricoles. Cet organisme établit également une estimation de la valeur de marché de ce type de terrain.