L'effet de levier désigne l'utilisation de l'endettement pour augmenter la capacité d'investissement d'une entreprise, d'un organisme financier ou d'un particulier et l'impact de cette utilisation sur la rentabilité des capitaux propres investis.
Par exemple, si vous investissez 1 000 € et que le broker vous promet un effet de levier de 20, il misera 20 000 € pour vous. Sauf qu'en cas de baisse de 10 % du cours de l'actif, vous perdrez 2 000 alors que vous n'en aurez investi que 1 000.
Un levier permet donc de transformer un déplacement, une vitesse ou une accélération selon le rapport de ses bras de levier. Une utilisation guerrière de l'aspect cinématique du levier est le trébuchet.
Effet de levier : calcul ou formule
L'effet de levier se calcule en mettant en rapport le taux de rentabilité de l'actif économique après impôt et le coût de la dette. Plusieurs formules peuvent être appliquées, par exemple : effet de levier = (résultat d'exploitation - impôt - dette financière) / capitaux propres.
Le principe de l'effet de levier immobilier est simple. C'est une notion financière basée sur l'endettement pour optimiser la capacité d'investissement. Cette technique d'autofinancement vous permettra d'accroître votre capital à long terme et de booster la rentabilité de votre projet.
L'apport est là pour rassurer le banquier non pas payer bien l'entièreté du bien. Pourquoi conserver l'apport ? Tout simplement car ce sont les locataires qui vont payer le crédit à votre place. L'objectif c'est d'acheter un bien avec l'argent de la banque et de le rembourser avec les loyers des locataires.
Comment calculer le ratio de l'effet levier immobilier ? Le ratio d'un effet levier immobilier consiste à calculer la part de votre apport personnel dans le montant global de l'investissement. En d'autres termes, il convient de déterminer le facteur multiplicatif de vos rendements.
Les limites de l'effet de levier
Dans l'hypothèse où la rentabilité économique dépasse le coût de l'endettement, il s'agit d'un levier positif, la rentabilité financière est impactée favorablement. Dans le cas contraire, l'effet levier entraîne une démultiplication des pertes .
La rentabilité financière mesure la capacité des capitaux investis par les actionnaires et associés (capitaux propres) à dégager un certain niveau de profit.
Le seuil de rentabilité correspond au niveau de chiffre d'affaires au-delà duquel l'entreprise commence à réaliser un bénéfice.
2- Le levier interrésistant : dans ce type de levier, c'est la charge qui se trouve entre la force motrice et le point d'appui. Exemples : brouette, casse-noix, décapsuleur. 3- Le levier intermoteur ou interforce : dans ce type de levier, c'est la force motrice qui est placée entre la charge et le point d'appui.
1) Le coupe-œuf, le presse-ail, le casse-noix, le décapsuleur et la brouette ont la charge au milieu : la charge est l'objet à casser, à couper,… 2) La pince à dénuder, les ciseaux, l'arrache cheville, le coupe-ongle, le maillet et l'agrafeuse ont le pivot au milieu (le pivot est aussi le point d'appui).
MILLER MERTON HOWARD (1923-2000)
Il faut s'endetter pour s'enrichir !
C'est tout l'intérêt du financement immobilier. Une règle de base que tout investisseur devrait garder à l'esprit. Pour profiter au maximum des bénéfices de l'effet de levier bancaire et se constituer un solide patrimoine immobilier et financier.
La relation de l'effet de levier financier permet de disposer d'un schéma explicatif qui conduit à analyser l'évolution du taux de rentabilité des capitaux propres en fonction de deux facteurs principaux : le taux de rentabilité économique et le recours à l'endettement.
En effet, l'endettement augmente la rentabilité des capitaux propres lorsque l'activité induite est porteuse, si au contraire les prévisions ont été surévaluées et que l'activité est plus faible qu'attendu, le niveau de dette dégrade alors la performance des capitaux propres.
- Le résultat brut d'exploitation (RBE) s'obtient en retranchant du PNB, majoré des produits accessoires, le volume des frais généraux et des dotations aux amortissements.
La rentabilité c'est le rapport entre ce que l'entreprise perçoit comme revenus et ce que ça lui a coûté d'engendrer ces revenus. Autrement dit, si les revenus versés à l'entreprise sont supérieurs ou égaux aux charges de l'entreprise, alors on peut dire que l'entreprise est rentable.
On évalue cette rentabilité économique à partir du résultat d'exploitation, moins l'impôt sur les sociétés, rapporté aux capitaux stables de l'entreprise. En France, la rentabilité économique moyenne se situe autour de 10 %.
La dette moins chère que le capital
Disons-le clairement : la dette est structurellement moins chère que le capital pour deux raisons principales : Les intérêts de la dette sont déductibles (et non les dividendes versés aux actionnaires). La dette coûte donc les intérêts moins l'économie d'impôts réalisée.
La diminution du ROA et du ROE au cours des 12 derniers mois est, selon moi, le résultat de deux facteurs : i) l'ajout d'intangibles et de goodwill au bilan suite à l'acquisition de Parasol Canada et ii) la force du dollar US, lequel a pesé négativement sur la profitabilité.
Les produits à effet de levier sont des instruments financiers qui permettent aux traders d'avoir une exposition plus importante sur les marchés sans avoir à augmenter leur capital d'investissement. Pour cela, on utilise l'effet de levier.