Le bail rural est un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles par un propriétaire (appelé bailleur) à un exploitant (appelé preneur), en contrepartie d'un loyer. Cette mise à disposition permet l'exploitation et l'exercice d'une activité agricole.
Pour pouvoir ouvrir un bail agricole, il faut remplir des conditions spécifiques et être propriétaire d'une propriété rurale ou faire partie des exceptions envisagées. Le bail rural est généralement un bail long d'une durée minimale de 9 ans qui peut s'étendre jusqu'à 25 ans et plus.
Le bail rural porte sur les biens ruraux (terres et bâtiments). Il permet une location très cadrée, d'une durée minimale de 9 ans. Un contrat type départemental existe. Un état des lieux, signé par les parties, doit être établi dans le mois qui précède ou qui suit l'entrée en jouissance.
Sans exploitation à titre onéreux, l'activité peut s'apparenter à un prêt d'usage et non un bail. Le versement de la transaction financière doit se faire en monnaie et non en nature. Il doit s'agir de fermages, autre nom par lequel sont désignés quittances de paiement et preuves d'encaissement.
Le bail à ferme concerne un immeuble qui est affecté principalement à une exploitation agricole, à l'exclusion de la sylviculture (arbres forestiers). Par exploitation agricole, il faut entendre l'exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.
La résiliation pour faute du fermier :
411.31 du Code rural. le propriétaire devra donc saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux s'il justifie que le fermier n'a pas payé son fermage ou compromet la bonne exploitation des fonds.
Si vous achetez des parcelles louées pendant le cours du bail et que vous souhaitez récupérer ces terres au terme des 9 ans, vous devrez donc obligatoirement obtenir une Autorisation d'exploiter. En effet, vous ne pourrez pas bénéficier du régime de la Déclaration car vous détiendrez ces terres depuis moins de 9 ans.
Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation à usage agricole. Il peut être conclu par 2 personnes physiques ou morales : Propriétaire agricole (bailleur) Fermier ou métayer (preneur à bail)
Il est tout à fait possible d'acheter du foncier agricole sans être agriculteur. C'est le cas notamment de très nombreux propriétaires qui louent ce foncier à des agriculteurs. Et il est possible de détenir des terres sans les exploiter ni les louer mais uniquement pour un usage personnel à titre de terrain de loisir.
Pour rappel, la FNSafer avait noté en 2020 une hausse des prix des terres louées avec la crise de la Covid-19 de 3,6% pour une moyenne de 4930 euros/ha. Une croissance plus rapide que pour les prix des terres et prés libres non bâtis en hausse de 1,3% à 6080 euros par hectare l'an passé.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare. Des évolutions qui s'avèrent néanmoins contrastées selon les régions.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Il est à noter que les frais de notaire sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
Ils existent d'autres cas ou la Safer ne peut pas préempter, à savoir : Les terrains destinés à l'extraction de substances minérales, Les jardins familiaux s'ils sont situés à l'intérieur d'une agglomération et que leur superficie est inférieure ou égale à 1500 m².
Le bail rural pour valoriser un terrain agricole. Première solution pour valoriser un terrain non constructible inscrit en zone agricole du PLU : le louer à un exploitant agricole par la conclusion d'un bail rural.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans. Si ce n'est pas le cas, c'est la Safer qui devient prioritaire.
- avoir la capacité professionnelle (diplôme agricole de niveau IV) ou 5 ans d'expérience en agriculture ; - ne pas être exploitant d'une autre ferme, ni dans une société sans membre associé exploitant ; - s'il est pluriactif, dégager des revenus extérieurs < 3 120 Smic horaire.
Pour devenir agriculteur, pas besoin d'avoir un diplôme. Cependant, il est essentiel de faire constamment des recherches en ligne et hors ligne sur les questions liées aux cultures et à la commercialisation.
La décision du préfet statuant sur la demande d'autorisation d'exploiter est susceptible de faire l'objet de recours : d'un recours administratif – soit gracieux, devant l'auteur de la décision, soit hiérarchique, devant le ministre de l'Agriculture –, et d'un recours contentieux, devant les tribunaux administratifs.
Un bail agricole doit être conclu par écrit, pour une durée de 9 ans minimum, sauf cas exceptionnels où un bail précaire d'une durée inférieure peut être mis en place. Le locataire bénéficie d'un renouvellement de bail automatique à l'issue de cette période initiale.
Pour savoir si une demande d'autorisation d'exploiter est nécessaire dans votre situation, vous êtes invité à renseigner le questionnaire préalable joint à la notice d'information cerfa 50723#04.
Le propriétaire n'a pas à attendre la fin du bail pour vendre les terres louées. La vente peut être réalisée dans le cadre d'un bail de 9 ans, d'un bail à long terme, du bail initial ou renouvelé. La seule précaution consiste à respecter le droit de préemption du preneur en place.
Le contrat prévoit le paiement du fermage dans l'année de manière fractionnée, selon des échéances trimestrielles, et non pas un paiement annuel. N'ayant pas reçu plusieurs versements, les propriétaires saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux pour qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail.
C'est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) transfère à un tiers (le preneur) la jouissance d'un bien rural contre le versement d'un fermage, payable en argent ou en nature. Le bailleur n'a pas, en tant que tel, la qualité d'exploitant agricole.