Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
L'usufruitier est redevable des dépenses d'entretien, c'est-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l'immeuble (il n'y a pas de définition légale : les travaux d'entretien se définissent par opposition aux travaux de grosses réparations).
L'usufruitier est tenu d'effectuer toutes les réparations d'entretien du bien dont il jouit.
Ainsi, et de manière très simple, l'usufruitier doit payer l'ensemble des travaux à l'exception des grosses réparations (murs porteurs et poutres, rétablissement des poutres et charpentes et couvertures et des murs de soutènement et des clôtures). Tout le reste, doit être à la charge de l'usufruitier.
L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L'usufruitier a des droits et obligations. Le droit à l'usufruit est temporaire.
Le Code Civil prévoit qu'en l'absence de clause contraire dans l'acte de donation, les travaux d'entretien sont à la charge de l'usufruitier. C'est-à-dire tout ce qui ne concerne ni l'embellissement, ni la construction/reconstruction. Tous les autres travaux sont à la charge du nu-propriétaire (605 code civil).
Les frais de notaire sont à régler par chacun des héritiers
Le passage devant un notaire est néanmoins obligatoire si le défunt avait fait un testament ou une donation (une donation entre époux par exemple), s'il possédait un bien immobilier ou encore si le montant de la succession est égal ou supérieur à 5 000 €.
Durant l'usufruit, l'usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille, il doit assurer la garde et la conservation de la chose et l'entretenir. L'usufruitier n'est donc pas tenu des grosses réparations. Celles-ci incombent au nu-propriétaire.
Renoncer à l'usufruit : un acte notarié est nécessaire
En pratique, on va signer chez le notaire un « acte de renonciation à l'usufruit ». Pour un logement, on règle la taxe de publicité foncière (0,715 % de la valeur de l'usufruit cédé) plus 0,1 % de contribution de sécurité immobilière.
Un usufruitier peut donc quasiment tout faire comme s'il était propriétaire du bien. Le « quasiment » fait référence au fait qu'il ne peut pas vendre ce bien, il peut seulement en vendre son usufruit.
2- Principe : participation de chaque indivisaire au paiement des factures nécessaires. Le principe est que chaque indivisaire doit participer au paiement des factures qui ont a trait à la conservation ou à l'entretien nécessaire du bien indivision, à hauteur de ses droits dans l'indivision, à savoir de sa quote-part.
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
L'option pour l'usufruit permet au conjoint de disposer de l'ensemble des biens de la succession jusqu'à son décès. Ce choix est avantageux notamment lorsque le conjoint est âgé et que votre succession comprend un ou plusieurs biens immobiliers qu'il pourra à sa guise décider d'occuper ou de mettre en location.
L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. L'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge fixe dure jusqu'à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l'âge fixé.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété échue entre-temps à la succession du nu-propriétaire, de sorte que les légataires universels de l'usufruitier sont tenus de restituer à la succession de ce dernier la créance de restitution.
Homme et femme ne sont pas égaux en matière d'usufruit: si le taux de conversion était de 45,59% pour madame à 60 ans, il est de 39,74% pour monsieur au même âge. Il diminue aussi avec les années qui passent: d'un taux de 65,18% à 40 ans, madame descend à 56,09% à 50, et 39,70% à 65 ans.
C'est l'usufruitier qui est tenu de payer les charges annuelles de la propriété : assurances incendie, taxe d'habitation en cas d'occupation, frais de gestion (syndic), de réparations d'entretien comme les espaces verts, l'électricité des parties communes...
Étant donné que l'usufruitier dispose de la jouissance du bien démembré, il peut le louer ou l'habiter. Comme n'importe quel autre bailleur, en cas de location, il en tire des loyers, desquels il peut déduire les charges qu'il a effectivement payées.
La donation d'une entreprise
Faire don de ses parts ou actions de son entreprise avant 70 ans vous permettra de bénéficier d'un abattement fiscal de 75 % et d'une réduction de 50 % des droits de donation. Soumis à condition, ce dispositif fiscal est très avantageux pour vos descendants.
L'année de vos 70 ans, la valeur de l'usufruit s'élève encore à 40%. Elle est de 30% avant 81 ans révolus et 20% avant 91 ans révolus.
L'article 606 du Code civil précise que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
En présence d'avoirs bancaires ou de liquidités dans la succession, le conjoint survivant usufruitier bénéficie d'un droit de quasi-usufruit sur les sommes : il peut s'en servir à sa guise, à charge pour lui ou ses héritiers de les restituer à la fin de l'usufruit.
Le compte reste ouvert, sauf opposition des héritiers du cotitulaire défunt. Le compte continue à être le compte des cotitulaires survivants (ou devient automatiquement un compte bancaire individuel, s'il n'y a plus qu'un cotitulaire survivant).