Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il doit en principe payer au locataire une indemnité d'éviction. Elle permet de compenser le préjudice du locataire qui est obligé de quitter les lieux.
Ce principe est consacré par l'article L145-14 du Code de commerce. Bon à savoir : Le locataire d'un bail commercial peut demander le versement d'une indemnité d'éviction dans un délai de deux ans à compter de la date de notification du congé du bailleur ou de la réception du refus de renouvellement du bail.
L'indemnité d'éviction correspondant à la différence entre les deux loyers multipliée par le coefficient (compte tenu du coefficient appliqué par le juge) soit le calcul suivant : (35 000 - 10 000) × 6 = 150 000 €.
Souvent partie intégrante du fonds de commerce, le droit au bail est donc le montant qui doit être payé par l'acheteur au locataire précédent. Cela lui permet de pouvoir bénéficier pleinement de toutes les dispositions et des droits garantis par le bail commercial dont les locaux font l'objet.
Le locataire d'un bail commercial peut vouloir vendre son droit au bail plutôt que de le résilier. Cette opération lui permet s'il le souhaite d'exiger du repreneur le paiement d'une somme d'argent.
C'est un acte juridique à travers lequel le locataire cède son contrat de bail à un tiers repreneur, ce dernier poursuivant l'exécution du contrat à sa place. Le fonds de commerce désigne quant à lui l'ensemble des éléments corporels et incorporels nécessaires à l'exercice de l'activité de l'entrepreneur.
L'indemnité d'éviction est soumise à un régime fiscal particulier, que cela soit du point de vue du locataire ou du bailleur ; elle peut dans certains cas être assujettie à la TVA (l'indemnité d'éviction devra alors être négociée hors taxe et majorée de 20%, TVA récupérable pour celui qui la règle évidemment).
Le bailleur qui refuse de renouveler le bail commercial à son locataire doit en principe verser une indemnité d'éviction à son locataire qui doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, soit, s'il veut y échapper, il doit justifier d'un motif légitime ou d'un droit de reprise.
Le bailleur qui refuse de renouveler le bail du locataire doit, en principe, lui verser une indemnité d'éviction. Le bailleur peut refuser de renouveler le bail de son locataire. Mais en l'absence d'un motif pour le faire, il devra en assumer les conséquences financières, qui sont très lourdes.
Garantie d'éviction | Juin 2022
La garantie d'éviction a pour objet d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue après la délivrance de celle-ci. Elle constitue ainsi le prolongement naturel de l'obligation de délivrance dont elle assure la pérennité.
Le bail commercial 3 6 9 : définition
Les deux parties au contrat sont le propriétaire du local, le bailleur, et le locataire, le preneur. Le bail 3 6 9 est conclu pour une durée de 9 ans maximum et peut être résilié par le preneur tous les 3 ans à sa date d'anniversaire, d'où son appellation bail “3 6 9”.
Le locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résolution amiable du contrat de bail. La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le propriétaire accepte l'offre de résiliation amiable du locataire.
La valorisation du droit au bail s'apprécie par la différence entre la valeur locative d'un local - c'est-à-dire le loyer moyen des nouveaux commerces qui se louent à proximité - et le loyer effectivement payé par le locataire.
145-14 alinéa 1er du Code de commerce, le « bailleur peut refuser le renouvellement du bail ». Toutefois, dans ce cas, il doit soit payer au locataire une indemnité d'éviction, soit, s'il veut y échapper, justifier d'un motif légitime de non-renouvellement (par exemple une infraction au bail) ou d'un droit de reprise.
Le contrat de bail doit inclure un inventaire précis et limitatif et répartir les charges et les dépenses entre le locataire et le bailleur. Les dépenses d'entretien et de réparations courantes sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations à la charge du bailleur.
En cas de non-paiement du loyer, il est possible pour le bailleur de saisir le juge afin de faire constater la résolution de plein droit du bail commercial. Avant toute saisine du tribunal judiciaire seul compétent en la matière, le bailleur devra faire délivrer un commandement de payer.
Le propriétaire ne dispose pas d'un droit discrétionnaire pour refuser la cession du bail commercial. Il arrive aussi que plusieurs bailleurs soient propriétaires du local et qu'un seul refuse la cession. Le locataire a donc tout intérêt à bien anticiper toute cession.
La résiliation du bail commercial peut résulter d'un accord amiable entre le bailleur (propriétaire des murs) et locataire, de violation de clauses du bail ou de la destruction des lieux loués.
Cas n°2 : résiliation après la prolongation tacite du bail commercial. À l'expiration du 1er bail commercial de 9 ans, si celui-ci a été tacitement reconduit, vous avez le droit de donner congé à votre locataire, mais le préavis doit démarrer après la fin du trimestre civil + 6 mois de préavis.
Le droit au bail : Droit de prendre la suite du titulaire d'un bail commercial, d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail. Il constitue un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant et a une valeur patrimoniale.
Pourquoi payer un pas de porte ? Le pas de porte est déductible du résultat fiscal sur plusieurs années. A la fin de la période d'amortissement, le locataire bénéficiera d'un loyer moins élevé. Il est plus simple de céder un bail commercial avec un pas de porte payé.
Le montant du pas-de-porte n'est généralement pas établi à l'avance. Comme il n'existe pas de méthode de calcul unique, le bailleur dispose d'une liberté entière dans sa fixation. En général, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer.
Exemple de calcul de droit au bail :
Prenons l'exemple d'un bail 3/6/9 à 30 000 € par an, qui a été renouvelé il y a un an (il reste donc 8 ans à courir). Le prix du marché est plutôt de 40 000 € par an. La valeur du droit au bail sera donc de (40 000 – 30 000) = 10 000 X 8 soit 80 000 €.