Pour rappel, les frais de notaire sont payés lors de la signature de l'acte de vente. Dans le cas du viager occupé, l'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement. Attention : les frais de notaire sont indépendants de la rente viagère ou du montant du bouquet.
L'acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes : Viager libre. Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation (sauf clause contraire) Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l'acte de vente viagère.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Rentes viagères versées avec contrepartie (à titre onéreux)
Le versement, effectué pendant toute la durée de la vie du bénéficiaire de la rente, s'interrompt à son décès. sont à déclarer. Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l'impôt sur le revenu.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
La loi n'impose pas d'âge minimum pour vendre en viager
En théorie, il est tout à fait possible de vendre un bien en viager à n'importe quel âge. Mais en pratique, vous risquez d'avoir du mal à trouver un acheteur ! Et pour cause, celui-ci devrait alors vous verser une rente jusqu'à votre dernier souffle.
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
En effet, en achetant un bien en viager, vous devenez débirentier et vous devez payer une rente viagère au vendeur (crédirentier). Cette rente viagère est calculée selon la valeur du bien au moment de sa vente, selon le bouquet payé à comptant par l'acheteur et selon les tables de mortalité de l'Insee.
Le bouquet d'un achat en viager ne dépasse pas en général 40 % de la valeur du bien immobilier. Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l'espérance de vie du crédirentier (vendeur).
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l'un de vos enfants, qu'il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue.
C'est LE grand avantage d'acheter en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu'au décès du vendeur puisque le viager est occupé. Pour compenser, le prix d'achat est décoté, en fonction de l'âge et du sexe du vendeur. Le bouquet est ensuite calculé sur le prix de vente moins la décote.
Définition du bouquet
Des versements périodiques sont également fixés : c'est la rente viagère. Le bouquet représente donc l'apport que l'acquéreur verse au moment de l'achat de son bien immobilier. En pratique, ce montant représente environ 20 à 30 % de la valeur totale de ce bien.
La vente en viager occupé
Vous continuez d'habiter le logement vendu et ce dernier ne sera entièrement disponible aux acheteurs qu'à votre décès. Lors de la signature du contrat de vente, si vous êtes gravement malade ou si vous décédez dans les 20 jours suivant cette signature, celle-ci est annulée.
L'achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d'un aléa important : l'espérance de vie du vendeur. Les acheteurs doivent veiller aux clauses incluses dans le contrat, qui peuvent transformer le viager en gouffre financier.
L'acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire (versement du bouquet et de la première rente viagère), il n'en possède pas le droit d'usage et il ne peut pas habiter ou louer le bien en cas de viager occupé.
Pour un viager occupé : Rente annuelle = (valeur du bien – bouquet – valeur des loyers potentiellement encaissables) / coefficient de l'Insee. Soit (400 000 € – 100 000 € – 132 840 €) / 12,3 = 13 590 € par an, 3 397 € par trimestre ou 1 132 € par mois.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
Le viager sans rente lui permet d'emprunter pour payer le bouquet. En effet, il n'y a pas d'hypothèque de premier rang sur le bien car il n'y a pas de versement de rentes viagères. Il n'y a pas de risque financier lié à la longévité du vendeur. Il n'y a pas d'indexation de la rente viagère.
On considère que l'âge idéal se situe entre 75 et 85 ans. Vous devez savoir que le montant de la rente viagère est corrélée à votre espérance de vie : plus vous vendez vieux, plus votre rente sera élevée. A savoir : l'espérance de vie moyenne est de 85 ans pour les femmes et de 79 ans pour les hommes.
L'usufruitier est redevable des dépenses d'entretien, c'est-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l'immeuble (il n'y a pas de définition légale : les travaux d'entretien se définissent par opposition aux travaux de grosses réparations).
débirentier n. Personne qui doit une rente.
Dans la plupart des ventes en viager, le vendeur (crédirentier) reste dans le logement. Il s'agit d'un viager occupé. Cela signifie que l'acheteur (débirentier) ne pourra occuper le bien immobilier qu'au décès du vendeur qu'ou à la renonciation par ce dernier de son droit d'usage.