Elle est mise au courant de cette vente par le biais de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA), un document théoriquement rempli par le propriétaire, même si dans la pratique, c'est généralement le notaire qui s'en charge pour le compte de son client et qui adresse la DIA à la mairie.
C'est théoriquement au propriétaire vendeur du bien d'effectuer cette démarche. En pratique, c'est le notaire qui s'en charge systématiquement. Une fois que le vendeur a trouvé un acheteur et qu'il a signé un compromis de vente avec lui, le notaire va avertir la commune que le bien immobilier est en cours de vente.
Est-ce obligatoire ? La réponse est oui. La DIA est « une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption. » Si vous décidez de vendre votre bien immobilier sans faire de DIA au préalable, alors il s'agit d'une violation du droit de préemption.
C'est au notaire de s'assurer de l'existence d'un éventuel droit de préemption, en déterminant si le bien se situe en périmètre de droit de préemption et le cas échéant, de soumettre à la commune la DIA. Il procède alors à ce que l'on appelle la « purge » du droit de préemption.
C'est le notaire qui se charge d'établir la DIA, généralement après la signature de la promesse de vente. L'acte authentique de vente ne peut être signé avant que la déclaration d'intention d'aliéner n'ait été déposée et que le bénéficiaire ait formulé son renoncement à préempter.
Généralement, cette démarche est effectuée par le mandataire du vendeur (Notaire ou agent immobilier). La DIA est adressée à la mairie au moins deux mois avant la date prévue pour la signature de l'acte notarié de la vente, afin que la purge du droit de préemption soit réalisée le jour de la vente.
Vous devez faire attention à bien faire valoir votre DIA. Vous ne pouvez pas vous y soustraire. Cela risquerait d'annuler votre vente. Son existence doit donc être prouvée par le meilleur moyen : un acte notarié authentique en la forme.
Le délai de réponse pour une DIA
Elle peut profiter de ce délai pour négocier le coût, notamment dans le cas d'une vente, ou la valeur du bien (dans le cas d'un échange ou d'un apport à une société). Aussi, la réponse du titulaire du droit de préemption est notifiée à la personne visée par la déclaration.
Les documents d'urbanisme
Ils ne sont pas obligatoires mais il est fortement recommandé de les demander et en pratique, le notaire les demandera systématiquement. Il indique les règles d'urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l'opération immobilière projetée est réalisable.
Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain en contactant le service urbanisme de la mairie. Lors d'une vente immobilière, le propriétaire, en général par l'intermédiaire de son notaire, envoie une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) aux services municipaux.
Lorsque la mairie ne souhaite pas acquérir le bien ou le terrain, elle peut soit envoyer une lettre au propriétaire expliquant son refus ou alors ne pas répondre dans un délai de 2 mois après avoir reçu la DIA.
Le mot "aliénation" désigne le résultat d'une opération juridique qui a pour conséquence de faire sortir un bien ou un droit du patrimoine de celui qui en est l'actuel propriétaire ou l'actuel titulaire. Dans cette acception, il est synonyme de "vendre", de "céder", de "léguer", de "donner".
Le propriétaire d'un bien situé dans une zone définie par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain doit, en priorité, proposer la vente du bien à cette collectivité. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption.
Déclaration d'intention d'aliéner : quel est le délai pour répondre ? La collectivité publique dispose de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé en espaces naturels sensibles) à compter de la réception de la DIA pour faire savoir si elle souhaite ou non acquérir le bien.
Il donne la priorité à une commune pour acquérir un bien situé en zone urbaine ou à urbaniser. Concrètement, lorsqu'un propriétaire met sa maison ou son appartement en vente, la commune peut être prioritaire pour l'acquisition du bien en question.
La mairie peut exercer son droit de préemption pour réaliser un aménagement urbain d'intérêt général : la création de logements sociaux, la construction d'équipements collectifs ou une opération de renouvellement urbain par exemple.
Dérogation possible : ce droit de préemption ne s'applique pas lorsque l'acquéreur de l'immeuble s'engage à proroger les contrats de bail en cours à la date de conclusion de la vente.
20 jours après le compromis de vente, le notaire a établi un état hypothécaire qui reprend les éléments relatifs à la situation juridique du bien, ainsi qu'un état des créances. Après 45 jours suivant le compromis, l'acquéreur fournit le justificatif de l'obtention de l'offre de prêt.
Lorsqu'un bien en vente se situe dans une zone de préemption urbain, la mairie doit recevoir la déclaration d'intention d'aliéner de la part du notaire en charge de la vente. A compter de la réception de ce document, elle bénéficie alors de 2 mois pour préempter le bien ou renoncer.
Pour cela, il faut vérifier le PLU (plan local d'urbanisme) ou le POS (plan d'occupation des sols), consultables dans la mairie de votre commune. Ces documents vous permettent de déterminer si votre voisin peut vous céder à la vente une partie de son terrain.
Cela signifie que la première fois que vous avez un acheteur à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, le locataire est de nouveau prioritaire. En pratique, une fois le compromis signé, c'est le notaire qui notifie au locataire le nouveau prix de vente ; le locataire a alors un mois pour préempter…
2. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en indiquant avec précision le motif invoqué.
Pour échapper au droit de préemption, le propriétaire peut contester le motif d'intérêt général mis en avant pour justifier la préemption : s'il est contestable, le vendeur peut obtenir gain de cause auprès du Tribunal judiciaire.