La création d'une SCI nécessite un minimum de deux associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Par ailleurs, la SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants. Les gérants peuvent être des associés de la société ou des personnes extérieures.
Pour créer une SCI, il faut accomplir plusieurs formalités dans un ordre précis : rédaction et enregistrement des statuts de la SCI, réalisation des apports prévus, publication d'un avis de constitution, rédaction d'une déclaration de constitution et dépôt de la demande d'immatriculation.
Créer sa SCI avec un professionnel
Comptez, pour cela, environ 2 000 euros. Soulignons que l'intervention d'un notaire est obligatoire lorsque les statuts de la SCI constatent l'apport d'un immeuble ou, plus généralement, dès qu'il y a matière à publicité foncière.
A qui s'adresser pour effectuer l'immatriculation de la société ? La demande d'immatriculation de la SCI se fait exclusivement en ligne, sur le guichet unique de l'INPI.
Ce dossier a été mis à jour pour la dernière fois le 20 novembre 2020. Contrairement aux idées reçues, vous n'êtes pas forcément libre de créer votre SCI par n'importe quel moyen. En effet, dans une situation bien précise, la Loi vous impose de passer devant un notaire avant d'immatriculer votre SCI.
Quels sont les inconvénients d'une SCI ? Une SCI est compliquée à créer mais aussi à gérer : il faut tenir une comptabilité, des assemblées générales, rédiger des statuts, etc. Ces formalités entraînent également des coûts. Autre inconvénient, il faut savoir que la responsabilité des associés n'est pas limitée en SCI.
Pourquoi créer une SCI ? Pour recevoir des bénéfices à la hauteur de son investissement. En effet, chaque associé reçoit des parts sociales en échange du capital qu'il investit. Pour la répartition des bénéfices issus de l'exploitation des biens immobiliers, il recevra donc les bénéfices générés pas son investissement.
Une SCI, Société Civile Immobilière, doit obligatoirement avoir un capital social. Le capital social d'une SCI peut être fixe ou variable, composé d'apports en numéraire et/ou d'apports en nature. Aucun montant minimum de capital social n'est exigé pour la constitution d'une SCI.
La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine
Tout d'abord, la constitution d'un patrimoine immobilier se retrouve fortement facilitée grâce à la SCI. En effet, les associés peuvent mettre en commun leurs moyens financiers et ils partagent à plusieurs les coûts générés par le projet.
Chaque option présente ses avantages opérationnels, juridiques et fiscaux respectifs. En nom propre, vous pourrez tirer des revenus locatifs importants et envisager une revente à l'avenir. En SCI, vous aurez la possibilité d'investir à plusieurs, de réinvestir vos revenus locatifs et de prévoir une transmission.
En effet, d'un point de vue fiscal, la société ne paie aucun impôt. Il appartient à chaque associé de déclarer sa part de bénéfices comme revenus fonciers au moment de sa déclaration de revenus annuelle. Ce montant correspond à la quote-part détenue dans le capital social de la société.
En plus d'apporter une protection renforcée au conjoint survivant, opter pour la SCI pour sa résidence principale permet d'optimiser la transmission de son patrimoine immobilier à ses enfants. Quand un propriétaire détient sa résidence principale en nom propre, il ne peut effectuer qu'une seule donation à ses enfants.
Une Société civile immobilière ne peut pas être créée par un seul associé ; En revanche, la SCI peut provisoirement devenir unipersonnelle en cours de vie sociale ; la SASU immobilière offre une alternative possible.
1 réponse d'expert
La loi n'impose aucune limite d'âge pour être associé d'une SCI.
Les associés d'une SCI peuvent occuper un appartement ou une maison de la société comme résidence principale en tant que locataire. La location se fait généralement selon les mêmes conditions qu'une location en SCI par un tiers.
Les associés de SCI empruntent à titre personnel
Chaque associé fait sa demande et monte son dossier auprès de la banque. Une fois l'accord de prêt obtenu, les associés disposent des sommes nécessaires pour acheter le bien immobilier.
Une rémunération en SCI est en général inexistante. La plupart du temps, le gérant de la société travaille gratuitement. D'ailleurs, ses tâches restent peu engageantes. Le versement d'un salaire n'est cependant pas interdit par la loi, et les associés peuvent le mettre en place.
À quel moment faut-il créer votre SCI ? Si vous souhaitez créer votre SCI à l'occasion de l'achat d'un bien, il faut impérativement qu'elle soit créée avant la signature définitive de l'acte d'achat. Car c'est la société qui achètera le bien.
Le choix du régime fiscal à lui seul peut permettre qu'une SCI devienne rentable pour l'investisseur. La SCI à l'IS se rentabilise grâce à un cash-flow optimisé qui permet d'autofinancer des biens locatifs plus facilement. Les banques y sont sensibles et prêteront plus facilement aux associés.
La SCI ne permet pas d'exploiter l'actif immobilier en meublé ; La rémunération du gérant de la SCI imposée à l'IS est soumis aux cotisations sociales. Détenir sa résidence principale dans une SCI, c'est perdre l'abattement IFI de 30% attribué à la résidence principale.
Si vous souhaitez créer votre SCI seul cela est faisable vous devez dans ce cas à rédiger des statuts, diffuser une annonce légale de création, remplir un formulaire de déclaration de constitution (M0), constituer un dossier et déposer une demande d'immatriculation au centre de formalités des entreprises.
Dans le cadre d'un accord à l'unanimité entre les différents associés, la vente d'un bien immobilier détenu en SCI se fait normalement. Un bien immobilier appartenant à une SCI est soumis au régime des plus-values. Lorsque ce bien est vendu, chaque associé va donc devoir se partager cette taxe.
La possibilité de créer une SCI est ouverte à tout moment. Dans la pratique, la création a souvent lieu avant l'achat car elle permet l'acquisition du bien immobilier à plusieurs. De plus, une création en amont évite le paiement de frais supplémentaires dans le cas où il y aurait un transfert des titres de propriété.
Le transfert d'un bien immobilier dans une SCI passe par plusieurs étapes, dont l'authentification par un notaire. Ensuite, les statuts ayant intégré le bien, il faut une rédaction sous seing privé. En outre, l'apport en immobilier au sein d'une SCI donne lieu à d'autres formalités.
Même si l'un des associés de la SCI n'est pas imposable ou si la société ne dégage aucun bénéfice, la SCI devra s'acquitter du paiement de la taxe foncière.