Un mur mitoyen n'a pas seulement vocation à servir de clôture aux deux fonds qu'il sépare, il est également susceptible de remplir la fonction de point d'appui et d'ancrage pour une construction.
Selon cet article, inchangé depuis 1804, « tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen ». A l'inverse, on ne peut s'appuyer sans autorisation sur un mur privatif.
Vous avez la possibilité non seulement de bâtir contre le mur mitoyen pour y adosser par exemple une serre, un garage ou un abri de jardin, mais encore d'y enfoncer des poutres ou solives dans presque toute son épaisseur. Dans ce cas, vous devrez laisser un espace de 5,5 cm du côté de votre voisin.
Faut-il l'accord du voisin ? Oui ! Lorsque vous envisagez d'adosser un ouvrage ou de construire contre votre mur mitoyen, vous devez préalablement demander l'accord de votre voisin (article 662 du Code civil). Pour cela, il suffit de le rencontrer ou de lui envoyer un courrier expliquant vos intentions.
Oui, vous pouvez passer sur le terrain de votre voisin s'il n'existe pas d'autre moyen de faire des travaux chez vous : c'est ce que l'on appelle le tour d'échelle. Le tour d'échelle ne repose sur aucun texte, il relève de règles d'usage. L'exercice de ce droit nécessite toutefois l'accord de votre voisin.
On peut refuser un droit de passage uniquement si le propriétaire peut aisément accéder à son terrain. En cas de litige, le propriétaire peut entamer des procédure à l'amiable, ou judiciaires.
Dès lors que l'empiétement est prouvé, notamment par un bornage, la sanction encourue est la démolition de l'ouvrage illégal. Même si sa destruction emporte de lourdes conséquences pour l'empiétant.
La servitude d'appui
Tout propriétaire peut contraindre le propriétaire de la rive opposée à le laisser appuyer un ouvrage nécessaire à la prise d'eau. Toutefois, il est tenu de verser au préalable une indemnité versée en capital à son voisin, qui ne peut refuser cette servitude.
Même s'il borde votre jardin, le mur appartient alors exclusivement à votre voisin. Vous ne pouvez donc effectuer aucune modification, si infime soit-elle. Il est donc interdit de peindre la façade qui est de votre côté. La raison est simple, ce mur ne vous appartient pas.
C'est son droit. Car "tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions", précise l'article 656 du Code civil. Mais dans ce cas, "pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartient", il abandonne son droit de mitoyenneté.
Sa hauteur est limitée à 1,20 mètre. Avant d'installer votre clôture, vous devrez faire une déclaration préalable de travaux à la mairie si vous êtes dans l'un des cas suivants : Le plan local d'urbanisme (PLU) l'impose.
Le mur de clôture ne devra pas excéder 3,20 mètres de haut si vous habitez dans une commune de plus de 50 000 habitants. Il ne devra pas excéder 2,60 mètres de haut si vous vivez dans une commune de moins de 50 000 habitants.
Apporter la preuve de l'empiètement
Pour y parvenir, seul un bornage pourra définir cette limite de façon intangible. Vous pouvez démarrer par un bornage amiable, en partageant les frais entre les deux parties. Le juge peut aussi ordonner le bornage si votre voisin refuse d'y participer.
Dans certains cas, vous pouvez vous tourner vers les élus locaux de votre mairie pour régler les conflits avec vos voisins. Adressez-vous au service contentieux : on vous attribuera un conciliateur, qui étudiera votre dossier et se chargera de trouver une solution pour mettre d'accord les deux parties.
A défaut d'accord écrit de leur part, seuls vos voisins peuvent couper les branches d'arbres qui empiètent sur votre terrain. N.B : Si ce sont des racines, des ronces, ou des brindilles qui dépassent sur votre terrain, vous avez le droit de les couper sans l'accord préalable de vos voisins.
Pour apporter la preuve qu'un mur n'est pas mitoyen, vous pouvez vous appuyer sur un acte notarié, sous seing privé, ou un jugement qui a tranché la question suite à un procès. Ces éléments constituent des documents probants qui écartent la mitoyenneté : il s'agit d'un mur de séparation privatif.
Un mur mitoyen appartient conjointement aux propriétaires qu'il sépare, c'est-à-dire qu'il est la copropriété de chacun des voisins. Un mur est présumé mitoyen s'il : Sépare deux bâtiments, une cour et un jardin ou deux champs appartenant à deux propriétaires différents.
Un droit de passage est un accord passé entre deux propriétaires voisins qui permet à une personne ou à un véhicule d'utiliser une partie de la propriété de l'autre pour accéder à une autre propriété. En revanche, une servitude est un arrangement permanent qui peut être imposé par la loi ou par un tribunal.
La construction d'un garage en limite de propriété est envisageable, toutes conditions étant réunies par ailleurs (recul imposé par un règlement sanitaire départemental, recul imposé en raison d'un autre bâtiment, condition de constructibilité du terrain, prescriptions relatives à l'accessibilité des terrains).
Cette servitude confère au propriétaire d'un bien un droit de passage sur le terrain du propriétaire voisin. La servitude de passage est obligatoirement acceptée du moment où une propriété n'a aucun accès à la voie publique et que le propriétaire n'a d'autre moyen que de passer par le terrain voisin pour y accéder.
Par définition, une servitude diminue l'usage du fonds servant et restreint parfois de manière significative la jouissance du propriétaire. Dans les deux cas, les prérogatives du propriétaire s'en trouvent réduites. Par hypothèse et en fait, une servitude réalise un empiètement.
Lorsque le propriétaire du terrain n'est pas identifié, toute personne (par exemple, un voisin habitant à proximité du terrain) peut contacter le service communal d'hygiène et de santé de la mairie.
111-19 du Code de la construction peut faire référence. Celui-ci précise qu'une construction en limite de propriété doit être érigée à une distance séparative minimale de 3 mètres par rapport à la maison des voisins.