C'est un contrat qui prépare l'acte définitif de vente. Il prend la forme d'une promesse unilatérale de vente s'il est signé uniquement par le vendeur ou d'un compromis de vente s'il est signé par le vendeur et l'acheteur.
La durée légale pour obtenir une proposition est de 30 jours minimum. Mais, au regard des délais allongés des banques et autres sociétés de crédit, il n'est pas rare que le délai minimum entre un compromis et un acte de vente varie entre 45 et 60 jours.
Les points clés à retenir. Plus rare que le compromis, la promesse de vente offre à la fois une porte de sortie à l'acheteur et une garantie d'indemnisation au vendeur. Elle peut donc séduire les deux parties par sa souplesse.
Dans le compromis de vente, le vendeur et l'acheteur déclare vouloir vendre son bien à l'acheteur, qui déclare de son côté vouloir l'acheter. Les deux parties se mettent d'accord sur le prix de la vente ainsi que sur les conditions de vente.
Lors d'un achat ou d'une vente immobilière, plusieurs possibilités s'offrent à vous pour la rédaction du compromis de vente. Si vous faites appel à un notaire, alors c'est lui qui rédige le compromis de vente. Si acheteur et vendeur ont leur propre notaire, alors les deux notaires se partageront le travail.
Le vendeur, lui, ne peut pas annuler un compromis de vente. Il n'a, en effet, pas la possibilité de se rétracter, même s'il ne veut finalement plus vendre son bien immobilier. Dans le cas où il ne respecte pas son engagement, l'obligation d'exécution de la promesse de vente peut lui être imposée.
Le contrat d'avant-vente peut être annulé sans pénalité par l'acquéreur en cas d'exercice du droit de rétractation. La réalisation d'une condition suspensive peut également motiver l'annulation du compromis ou de la promesse.
Cette somme n'est pas exigible par la loi.
En effet, aucune disposition légale n'impose à l'acquéreur de verser un acompte. Ainsi, le versement d'un acompte est une clause ajoutée par les parties au sein du compromis de vente.
Signer votre promesse de vente devant un notaire n'est pas obligatoire. Vous pouvez tout à fait la signer entre particuliers sous signature privée. Mais passer par un notaire permet de protéger à la fois le vendeur et le potentiel acquéreur.
Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice (hors le délai légal de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d'une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit par l'acquéreur voir infra).
Après la signature du compromis, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours, délai pendant lequel il peut se rétracter sans aucune pénalité. Passé ces 10 jours, si l'acquéreur venait à se rétracter pour une raison autre que les conditions suspensives, le dépôt de garantie sera alors versé au vendeur.
Et après la signature du compromis, que se passe-t-il ? Une fois le compromis signé s'ouvre le délai de rétractation de 10 jours. Pendant cette période, vous pouvez vous rétracter sans pénalité. Une fois celui-ci écoulé, il est temps de réaliser les conditions suspensives, dans le délai prévu par l'avant-contrat.
Le compromis inclut généralement une date-butoir pour la signature de l'acte de vente. Par contre, dans le cas d'une promesse de vente, la date de fin de validité correspond à l'échéance à laquelle, au plus tard, l'acquéreur doit décider de lever son option d'achat.
Il lui suffit de rédiger une lettre d'annulation de compromis de vente. Ainsi, le Code de la Construction et de l'Habitation lui accorde un délai de rétractation de dix jours. Ce délai intervient après la signature du compromis de vente. Les dix jours sont comptés dès le lendemain de la réception du contrat.
Points clés à retenir :
Aucune indemnisation si l'acheteur respecte le délai de rétractation. Au-delà, une rétractation injustifiée ou une carence de l'acheteur engendre une pénalité de 5 à 10 % du prix s'il existe une clause pénale ou de dédit dans le compromis.
En principe, les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur. Il est toutefois possible pour les parties de prévoir, soit le partage des frais soit la prise en charge des frais de notaire par le vendeur. Il faut alors l'inscrire dans le compromis de vente.
A l'inverse, s'il est établi par un notaire, l'acheteur paie le compromis de vente généralement entre 150 € et 300 €.
Contrairement à ce que l'on pourrait penser, le vendeur n'est pas engagé vis-à-vis de l'agent immobilier en l'absence de clause dans le mandat. Cela signifie que si l'agent immobilier trouve un acquéreur qui souhaite acheter au prix demandé, le vendeur peut refuser de signer la vente sans commettre une faute.
Délai de 3 mois entre le compromis et l'acte de vente
Les raisons qui expliquent ce délai sont multiples : le délai de rétractation de 10 jours au bénéfice de l'acheteur. Pendant cette période, l'acheteur a la possibilité de se rétracter de son achat sans avoir à en justifier les motifs.
Lorsque vous êtes parvenus à un accord sur l'achat ou la vente d'un bien immobilier, vous pouvez signer une promesse de vente avant la signature de l'acte définitif. Cet avant-contrat n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer votre accord mutuel.
Lorsqu'il est signé entre particuliers, le compromis de vente est considéré comme un acte sous seing privé. Si vous préférez vous passer du notaire, vous pouvez cependant solliciter l'aide d'un tiers mandaté tel que votre agent immobilier.
Il arrive parfois que le Notaire fasse « trainer » une succession. Cette situation dans laquelle le temps de règlement de la succession est anormalement long peut être due à un certain ressenti du Notaire : celui d'un défaut d'accord des héritiers et successibles sur les conditions de règlement de la succession.