Le bail (ou contrat de location) recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail conclu doit respecter certaines règles (documents et informations obligatoires).
Le bail, appelé également contrat de location, permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Il doit être établi par écrit et suivre le modèle-type défini par la loi Alur.
En signant un contrat de location, également appelé bail, vous convenez avec le propriétaire d'un appartement d'utiliser son bien durant une certaine période en contrepartie, notamment, du paiement d'un loyer. La type de bail dépend de la nature de la location. La bail peut donc être personnel, professionnel ou mixte.
Le bail notarié
L'acte contient notamment l'obligation de payer un loyer. Grâce à la copie exécutoire que le notaire lui délivre, le bailleur pourra obtenir l'exécution forcée de l'engagement de son locataire.
En moyenne, les frais de notaire pour un bail de location notarié sont compris entre 300 € et 400 €.
S'agissant de la visite du bien, de la constitution du dossier, de la rédaction du bail et de l'état des lieux réalisé par l'agence : les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.
Si le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale (entre parents jusqu'au 4ème degré), le bail pour un logement vide est de 3 ans minimum. Il en va de même si le bien est en indivision. Si le bailleur est une personne morale, le bail est de 6 ans minimum.
Un bail de courte durée en habitation est un contrat de location qui peut prendre fin avant les 3 ans de location, correspondant à la durée légale. On parle également de bail précaire d'habitation ou de bail d'habitation dérogatoire.
Pour louer un bien à un particulier, il existe deux grands types de bail de location : Le bail pour location non meublée (ou location vide) ; Le bail pour location meublée.
Le délai de préavis est de 1 mois. Vous devez indiquer cette situation dans le congé et fournir un justificatif. Si vous ne faites pas, le délai de préavis est de 3 mois. La perte d'emploi doit précéder l'envoi de votre congé et en être proche.
Fin du bail (Location vide) Les modalités pour mettre fin au bail sont différentes pour le locataire et le bailleur. Le locataire peut donner congé à tout moment après un préavis. Le bailleur peut mettre fin au bail à son échéance (au terme de chaque période de 3 ou 6 ans), sous certaines conditions.
Droits du locataire
Le logement loué est le domicile du locataire. Le locataire a donc droit d'aménager et d'utiliser les lieux librement. Il peut aussi inviter ou héberger (gratuitement) les personnes de son choix.
Frais de bail commercial notarié : qui paye ? En général, il est d'usage que le bailleur et le locataire se partagent de façon équitable les frais engendrés par la rédaction du bail commercial chez le notaire.
Bail de 3 ans
Lorsque le bailleur est un particulier (une « personne physique »), la durée légale du contrat de location de logement « vide » loué en tant que résidence principale du locataire est de 3 ans. Il s'agit d'une durée minimale, il est donc possible de prévoir un bail plus long.
Bailleur et locataire peuvent rédiger eux-mêmes un contrat de location, sans passer par un professionnel. Pour que le bail soit valide, il doit être conforme au modèle légal et comporter plusieurs informations indispensables. Attention, les règles diffèrent entre location vide et location d'un meublé.
Qui doit signer le premier le contrat de bail ? Il n'y a pas d'ordre pour signer le bail d'habitation. Pour être valide, le contrat de location doit être obligatoirement signé par toutes les parties.
Un bail caduque est un contrat de location qui, pour diverses raisons, n'est plus valide. La caducité peut résulter de plusieurs situations, telles que : La fin du terme prévu dans le contrat : si le bail arrive à échéance et qu'aucune reconduction n'est prévue ou acceptée par les deux parties, il devient caduc.
Le bail de 3 ans fait référence à une location non meublée. Dans cette situation, le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant la fin de son échéance. Il devra attendre la fin du bail et envoyer sa lettre de congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail.
Pour un bail d'habitation signé à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire prévoit que le délai accordé au locataire pour payer sa dette, après qu'il a reçu un commandement de payer, est de 6 semaines.
Le congé du locataire pour non renouvellement du bail ne peut ainsi intervenir que 2 ans après la date d'achat du logement. Au-delà de ce délai, le propriétaire peut ne pas renouveler le bail qu'à sa date d'échéance.
Durant la poursuite du bail, le locataire est donc libre de détruire ses constructions ou de les hypothéquer. En définitif, qu'une clause soit prévue ou non ,le bailleur peut toujours demander la destruction des travaux réalisés. Il peut décider de les conserver.
À la sortie du logement
S'il est établi directement entre le locataire et le bailleur, il est gratuit. S'il est établi par un professionnel, il est à la charge du bailleur sauf en cas de désaccord et de recours à un commissaire de justice.
Le locataire peut recourir à la procuration pour qu'une tierce personne signe le bail locatif en son nom. Pour que la démarche soit légale, le mandat doit être fait sous seing privé avec la personne qui se présentera pour signer le contrat.