Lorsque l'entrepreneur souhaite prendre des locaux en location pour l'exercice d'une activité non commerciale, il aura la possibilité de conclure un bail professionnel. Le bail professionnel est beaucoup plus souple et laisse d'avantage de libertés aux parties pour fixer les règles de fonctionnement de la location.
Qui paye la taxe foncière dans le cadre d'un bail commercial ou professionnel ? En principe, le paiement de la taxe foncière repose sur le propriétaire du bien loué. Toutefois, sous certaines conditions, le propriétaire est autorisé à mettre cette taxe à la charge de son locataire.
Le bail commercial offre au bailleur une stabilité locative, puisque le locataire ne peut résilier son contrat qu'à chaque période triennale (sauf situations spécifiques). Un bail commercial notarié constitue un titre exécutoire, qui peut se révéler fort utile en cas de litige ou de défaut de paiement des loyers.
Le contrat de bail à usage professionnel (ou contrat de bail commercial) est un accord entre le propriétaire d'un immeuble (un bailleur) et une personne physique ou morale (le preneur), dans lequel cette dernière est autorisée à prendre en location l'immeuble pour y exercer une activité commerciale ou industrielle.
La durée légale du bail professionnel est de 6 ans comme le prévoit l'alinéa premier de l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 : « Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit (…) ».
Selon l'article 103 de l'AUDCG, il y a bail professionnel lorsqu'une convention permet à une partie, le preneur, « d'exercer dans les lieux avec l'accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle ».
Dépenses pouvant être mises à la charge du locataire
Si le bail n'indique rien, c'est donc le bailleur qui devra les payer. Il s'agit des impôts suivants : Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière. Impôts, taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble.
La taxe foncière des locaux commerciaux et professionnels est calculée sur la même base que les biens résidentiels, soit selon le calcul de leur valeur locative cadastrale, multipliée par le taux voté par la collectivité territoriale sur laquelle se trouve votre bien.
Une obligation principale du bailleur du bail commercial est de garantir une jouissance paisible des lieux au locataire. Cela signifie qu'au moment de son entrée dans les lieux, le propriétaire doit remettre les clés du local au locataire et s'assurer que les grosses infrastructures sont en bon état de marche.
Lorsque l'entrepreneur souhaite prendre des locaux en location pour l'exercice d'une activité non commerciale, il aura la possibilité de conclure un bail professionnel. Le bail professionnel est beaucoup plus souple et laisse d'avantage de libertés aux parties pour fixer les règles de fonctionnement de la location.
En règle générale, le montant du dépôt de garantie du bail commercial est égal à : 1 trimestre de loyer lorsque le loyer est payable d'avance – terme à échoir. 2 trimestres de loyer lorsque le loyer est payable en fin de mois – terme échu.
L'indice choisi doit être en rapport avec l'activité de l'une des parties ou encore avec l'objet du contrat. Le bailleur et le locataire peuvent convenir de réviser le loyer du bail professionnel soit selon l'indice du coût de la construction (ICC ), soit selon l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT ).
Un bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée d'au moins 9 ans, alors qu'un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum.
Il est interdit pour un propriétaire de reporter le paiement de la taxe foncière au locataire. C'est la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation qui a fixé cette règle. En revanche, le propriétaire peut imputer au locataire d'autres taxes comme la taxe de prélèvement d'ordures ménagères.
Est-ce que la taxe professionnelle existe toujours ? Non, la taxe professionnelle, qui avait été créée par une loi du 29 juillet 1975, a été supprimée par la loi de finance de 2010. Sa suppression a été effective dès 2010 pour les entreprises, et en 2011 pour les collectivités publiques qui en étaient redevables.
Le locataire qui est soumis à la TVA de plein droit ou sur option, est tenu d'acquitter la TVA sur ses opérations et de se soumettre à l'ensemble des obligations de déclaration et de comptabilité.
En définitive, le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux est réalisé avec la formule suivante : Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation. Exemple : Une grande surface de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de 318 € / m².
Le prorata de la surface de la pièce sur la surface du logement appliqué au montant annuel des loyers est le montant déductible de vos revenus au titre des frais réels professionnels.
Le principal avantage du bail notarié est qu'il est considéré comme un titre exécutoire, c'est à dire qu'il n'est pas nécessaire d'obtenir un jugement pour faire valoir vos droits de propriétaire, notamment en cas d'impayés.
S'il s'agit d'un bail à ferme, à nourriture ou à métayage, les honoraires varient en fonction de s'il s'agit du contrat de bail initial ou d'un renouvellement de bail. Pour le renouvellement ou la prorogation du bail le tarif est fixé à 57,69 €.
Il importe tout d'abord de rappeler que les travaux de mise aux normes, ou de mise en conformité, qui pourraient être qualifiés de grosses réparations au regard de l'article 606 du Code Civil, ne peuvent pas être mis à la charge du preneur.
La durée minimale affectée à un bail professionnel est de 6 ans. Il est reconduit de manière tacite pour la même durée, sans formalité particulière à remplir. Le bailleur peut dénoncer le contrat à l'issue du délai : il n'y a pas de droit automatique au renouvellement.
En vertu de l'article 110 de l'AUDCG le bail ne prend pas fin par la cessation des droits du bailleur sur les locaux donnés à bail. Le nouveau bailleur est substitué de plein droit dans les obligations de l'ancien bailleur et doit poursuivre l'exécution du bail.
145-17 et suivants du Code de commerce, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction égale au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail » (C.com L 145-14).