Le statut de loueur meublé présente de nombreux avantages pour l'investisseur : récupération de la TVA, amortissement du bien, réduction d'impôt, délégation de la gestion locative, statut simple administrativement...
Vous êtes LMNP : vous pouvez reporter le déficit pendant les 10 années suivantes, dans la catégorie des BIC de location meublée ; Vous êtes LMP : vous pouvez déduire le déficit sans limitation de montant et reporter le reliquat pendant les 6 années suivantes, sur votre revenu global.
Vous n'avez qu'à choisir entre deux régimes fiscaux, le régime du micro-BIC et le régime simplifié du réel. Vous relevez automatiquement du régime réel dès lors que vos recettes locatives en meublé classique sont supérieures à 72 600 € HT ou 176 200 € HT pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d'hôtes.
Calcul de l'impôt si vous louez meublé au réel :
Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d'imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l'impôt sur le revenu : 1 500 * 11% = 165 €.
Principalement, les charges déductibles sont :
la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE) l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant. l'assurance pour loyers impayés. les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
La déclaration en LMNP réel nécessite la télédéclaration d'une liasse fiscale constituée de plusieurs Cerfa dont voici la liste (que nous avons reprise sur le site de teledec) : Déclaration de résultat, formulaire cerfa n°2031. Bilan simplifié, formulaire cerfa n°2033-A.
L'amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste : De 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % par an) De 25 à 40 ans généralement pour l'immobilier et les frais d'acte (soit 2,5 à 4 % par an)
Qui peut bénéficier du statut LMNP ? Tous les contribuables domiciliés en France peuvent obtenir le statut de LMNP s'ils sont propriétaires particuliers, s'ils mettent en location un bien meublé et si leurs recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € / an.
Si vous avez louez votre chambre d'hôte 7 semaines en 2021 à raison de 100 euros la semaine, vous serez exonéré du fruit de vos locations puisque vos recettes ne dépassent pas 760 euros. Si vous êtes dans l'une de ces deux situations, vous êtes exonéré d'impôt et les revenus des locations n'ont pas à être déclarés.
C'est le locataire du logement meublé au 1er janvier qui doit payer la taxe d'habitation. Ce logement doit être réservé à l'usage personnel du locataire et rester à sa disposition de manière permanente, même pendant ses absences.
Seuil de loyers et option réelle LMNP
Si vos loyers encaissés sur l'année civile dépassent 70 000€, le régime réel s'applique automatiquement. Si vos loyers sont inférieurs à 70 000€ vous pouvez opter pour le régime réel (sinon par défaut le régime micro-BIC et son abattement de 50% s'applique).
Quand faire sa déclaration 2022 ? Pour déclarer sereinement vos revenus locatifs de votre activité LMNP, vous devrez effectuer votre déclaration de revenus fonciers à partir du 7 avril 2022, quel que soit le régime choisi.
Les revenus provenant de la location en meublé habituelle sont imposables dans la catégorie des BIC. Toutefois, vous n'avez pas à déclarer les revenus provenant de la location (ou sous-location) d'une partie de votre habitation principale. La ou les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire.
Les revenus issus de la mise en location d'un logement nu sont imposables au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des "revenus fonciers». Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Les conditions de la déduction
La dépense doit être payée au cours de l'année pour être valablement déduite des revenus de l'année en question. Ainsi, vous déduisez de vos revenus fonciers 2021 les dépenses acquittées en 2021 ; Vous devez pouvoir justifier de ces dépenses auprès de l'administration fiscale.
Le mieux dans ce ces c'est de choisir plutôt le statut LMNP. Dans ce dispositif, vous faites un investissement locatif en achetant un bien immobilier neuf ou en construction et vous en faites une location meublée dans une résidence de service. De cette manière vous passez en statut de LMNP.
Désormais, le bailleur peut louer sans payer d'impôt dès lors que les pièces louées font partie intégrante de sa résidence principale, et qu'elles n'ont pas été auparavant affectées à un usage autre que l'habitation. Peu importe qu'elles aient, ou non, été effectivement occupées par le loueur.
Tout propriétaire d'un bien immobilier doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre du bail signé entre lui et son locataire. Ces loyers, minorés des charges liées à la gestion du bien immobilier, sont appelés revenus fonciers. Ils sont à déclarer sur la déclaration 2042 si vous êtes soumis au régime microfoncier.
Peut-on habiter dans un bien LMNP? Un bien LMNP est un investissement, c'est-à-dire que le propriétaire ne pourra pas habiter dedans car celui-ci est soumis à un bail commercial qui le lie à une société de gestion.
Le statut de LMNP
Le régime micro-BIC, avec lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. Il est le plus intéressant si le montant de vos charges est inférieur à ce que représentent 50% de vos recettes (71% pour les meublés de tourisme).
L'investissement en LMNP est ouvert à tous les contribuables français voulant générer de nouveaux revenus non imposés. Lorsque vous investissez dans un bien LMNP, vous devez dans un second temps déclarer vos revenus du patrimoine considérés comme issus du commerce.
Dans le cadre du statut LMNP, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des charges et indemnités à régler lors de cette transaction. Cette plus-value LMNP est ensuite imposée à hauteur de 19 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
La durée d'amortissement des travaux en LMNP
La facture des travaux doit effectivement être datée après votre début en LMNP. En cas de rénovation ou de réhabilitation, les travaux peuvent être amortis avant le début de votre activité. De manière générale, les travaux ont une durée d'amortissement variant de 5 à 25 ans.
La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n'excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an. La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite.