En cours de bail, le loyer peut être révisé à différentes occasions, selon qu'elle est d'origine légale (révision prévue par la loi) ou conventionnelle (révision prévue par le contrat, en fonction de la volonté des parties).
Dans le cadre d'un bail commercial, votre loyer en cours peut être révisé de trois façons : à chaque échéance triennale, à l'aide d'une clause-recette ou moyennant une clause d'échelle mobile, également appelée clause d'indexation.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision. La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante : Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).
Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC). L'ILC s'adresse aux locataires commerçants et artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Ils doivent être immatriculés au registre national des entreprises (RNE).
Le propriétaire d'un logement du secteur privé peut réviser le loyer 1 fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit. En métropole, lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, Alur, promulguée en mars 2014, permet de grandes avancées pour faciliter la régulation des marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, favoriser l'accès au logement des ménages et développer l'innovation et la transparence.
Dans le cas où le bailleur n'a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, il peut toujours le réajuster. Pour ce faire, il faut reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées.
La référence à l'indice du coût de la construction (ICC) a été supprimée (1) pour la révision triennale et le renouvellement du bail. L'indice des loyers commerciaux (ILC) le remplace désormais pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 1.9.14.
En effet, elle peut intervenir en cours de bail, tous les trois ans minimum, ou au moment du renouvellement du bail. Elle est basée sur un indice de référence publié trimestriellement par l'I.N.S.E.E. L'indice de référence des loyers commerciaux est l'ILC : l'indice des loyers commerciaux.
Aucune rétroactivité n'est possible car l'article R145-20 du Code de commerce prévoit que " le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande ". Par conséquent, les augmentations de loyer sont perdues et aucun arriéré ne peut être réclamé au locataire.
Le loyer peut être révisé à l'initiative du bailleur une fois par an, à la date indiquée sur le bail ou à la date anniversaire du contrat si une clause du bail le prévoit. Il peut également être majoré à la suite de travaux de rénovation réalisés par le bailleur.
Augmentation de base de 2,3 % en moyenne pour un logement non chauffé ; Augmentation moyenne de 2,8 % pour un logement chauffé à l'électricité ; Augmentation moyenne de 4,5 % pour un logement chauffé au gaz ; Augmentation moyenne de 7,3 % pour un logement chauffé au mazout.
Calculer le montant du loyer révisé
La dernière révision date du 1er février 2018 – la nouvelle aura lieu le 1er février 2019. L'indice au premier trimestre 2018 est de 127,22 et celui de 2019 est de 129,38. Le calcul est alors le suivant : 1 000 x 129,38 / 127,22 = 1016 euros au 1er février 2019.
Au deuxième trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux est en hausse de 4,43 % sur un an Indice des loyers commerciaux (ILC) - deuxième trimestre 2022. Au deuxième trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux s'établit à 123,65. Sur un an, il augmente de 4,43 % (après +3,32 % au trimestre précédent).
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 : la clause doit comporter un indice (ILAT OU ILC), une périodicité, être non équivoque quant à l'automaticité et la variation du loyer ne peut conduire à une augmentation de plus de 10% du loyer de l'année précédente.
(Articles L145-4 à L145-7-1) La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Le dernier indice de référence des loyers (IRL) a été publié par l'INSEE le 13 janvier 2023. Il s'agit de l'IRL du 4ème trimestre 2022. En métropole, il s'établit à 137,26. Il est en hausse (+3,50 %) par rapport à l'IRL du 4ème trimestre 2021.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante : Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision). Pour les PME, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) est temporairement plafonnée.
L'ILC est réservé aux baux commerciaux. L'ILAT concerne les baux professionnels. Cet indice a été créé, comme son nom le précise, pour l'indexation des loyers des activités tertiaires. Cela concerne donc les baux professionnels (activités libérales, bureaux...).
Indice du Coût de la Construction (ICC)
Aujourd'hui, il peut être employé pour l'indexation des loyers des baux professionnels, et est toujours utilisé pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014. En revanche, il a été exclusivement remplacé par l'IRL en matière de baux d'habitation.
Du côté des bailleurs ou des locataires, pour faire le calcul de l'ICC en cours, la formule est simple : montant du loyer = indice de référence des loyers du trimestre en question/même indice de l'année précédente.
L'indice du Coût de la Construction sert à mesurer l'évolution du prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation non-communautaire, en France métropolitaine. Créé en 1953, il était initialement utilisé pour la révision des baux d'habitation, commerciaux et professionnels.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante : Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l'année précédente. Exemple : Un bail signé le 1er septembre 2018, et fixant le loyer mensuel à 700 €, peut être révisé au 1er septembre 2019.
1.1.2) Un délai de 3 ans à respecter entre chaque révision du loyer du bail commercial. Une demande de révision ne peut être formée a minima que tous les trois ans et un jour à compter du jour où le nouveau prix du loyer est applicable (C. com L. 145-38).
Que ce soit en cours de bail ou au moment de son renouvellement, vous devez informer votre locataire du nouveau montant du loyer avec une lettre de notification de révision du loyer. En cours de bail, vous devez indiquer dans la lettre : La date prévue dans le contrat pour la révision du loyer.