Une SCI, ou société civile immobilière, est une société qui permet à plusieurs personnes de s'associer afin de partager un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés de la SCI peuvent réaliser des apports en nature, c'est-à-dire qu'ils mettent en commun des biens meubles ou des biens immeubles qu'ils possèdent.
La SCI à capital fixe est réputée pour la protection qu'elle offre aux associés. Néanmoins, opter pour une SCI à capital variable permet de bénéficier de plus d'avantages en termes de souplesse. Dans cette forme de SCI, il suffit de préciser un montant minimum et maximum du capital social.
En revanche, une SCI (Société civile immobilière) ne peut en aucun cas faire l'acquisition d'un véhicule de société. Celle-ci est uniquement destinée à gérer un bien immobilier et son gérant ne peut pas prétendre à un véhicule professionnel.
Quels sont les avantages d'acheter sa résidence principale en SCI ? Créer une SCI pour votre résidence principale revient à transmettre la propriété de ce bien immobilier à la société. Cette solution permet de gérer le patrimoine et d'organiser sa transmission, par l'intermédiaire de la société.
Qui hérite des parts d'une SCI ? Au décès d'un associé d'une SCI, ses parts sociales entrent dans la dévolution successorale et reviennent donc à ses héritiers, dans le respect des conditions fixées par le testament du défunt, s'il existe.
Cependant, quelques inconvénients peuvent réfréner les ardeurs, comme la tenue d'une comptabilité sérieuse, les règles strictes de fonctionnement, la responsabilité illimitée de chaque associé, ou encore le rattachement fiscal à l'impôt sur les sociétés en cas de bénéfices par la location.
Le coût du dépôt de la demande d'immatriculation de la SCI
Le coût à prévoir est de 66,88 euros TTC (tarif 2022). A cela s'ajoute les frais générés par le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE) ; prévoyez environ 21,41 euros TTC.
Quel taux pour quel résultat ? L'IS est un impôt appliqué sur les bénéfices des sociétés. Autrement dit, si après avoir payé toutes vos charges au sein de votre SCI, il vous reste de l'argent, vous devrez payer 15% d'IS en dessous de 38120 € puis 28% jusqu'à 500 000 € et 33% au-delà (jusqu'au 31 décembre 2018).
Le cas d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu
Dans le cas où le bien mis à disposition est à usage d'habitation, la SCI ne perçoit aucun revenu locatif et ne verse aucune rémunération aux associés. Dans ce cas, la société ne doit faire qu'une déclaration 2072-S-SD à déposer lors de l'année de sa constitution.
De la différence entre SCI familiale et SCI classique
La principale différence demeure dans la qualité des associés ; En effet, les associés ont un lien de parenté où sont liés par alliance et par conséquent sont des membres de la même famille.
La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre cousins.
La SCI peut être créée avant ou après l'investissement locatif. Les parents apportent un bien dans la SCI qu'ils constituent ou montent une SCI pour acquérir un investissement immobilier.
La formule du rendement locatif brut
Prenons l'exemple d'un studio acheté 85000 €, auquel s'ajoutent 7500 € de frais d'agence et 7500 € de frais de notaire. Le montant investi est de 100 000 €. La SCI loue ce petit appartement contre 500 € de loyer. Rendement brut = 500 € x 12 = 6000 € / 100000 € = 6 %.
Pour sortir de l'argent de la SCI, il existe deux solutions : le versement de dividendes ou le versement de revenus.
IMPÔTS LOCAUX
La société civile immobilière (SCI) n'est pas redevable de la taxe d'habitation, réclamée directement à l'occupant du logement au 1 er janvier. En revanche, elle supporte la taxe foncière, une charge non récupérable sur les locataires.
Les lois Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation ouverts aux SCI soumises à l'IR. Elles permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de la mise en location d'un logement nu, soit dans les zones à forte tension immobilière, soit dans une zone où le patrimoine est protégé.
Les dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration sont certes retenues pour majorer le prix d'acquisition du bien par le vendeur (1), mais seulement si elles ont été réglées par la SCI propriétaire du bien vendu. Si elles l'ont été par l'associé en son nom propre, on ne prend pas en compte les factures.
Deux méthodes : Apporter de l'argent à la SCI (apports en numéraire), qui vous servira ensuite à acheter un bien ; Apporter un immeuble (un appart', une maison, un terrain) à la SCI. Dans cette hypothèse, vous devez passer par un notaire…
L'avantage d'une SCI à l'IR pour faire du locatif, c'est que vous pouvez, comme un bailleur particulier, déduire les charges de vos revenus locatifs, à concurrence de la quote-part du capital que vous détenez. Il vous faut bien entendu avoir opté pour le régime fiscal du réel.
L'un des principaux avantages de la SCI est qu'elle simplifie beaucoup d'actions, notamment la cession de parts. C'est pourquoi elle est très prisée dans les cas de successions. Sans elle, un acte notarié serait requis pour toute transaction immobilière, donc des frais de notaire et des démarches lourdes.
Autre avantage de la SCI en comparaison avec le régime de l'indivision au moment de la transmission du patrimoine : l'associé peut organiser la succession de ses parts SCI suite à son décès de manière à éviter à ses héritiers le paiement de droits de succession élevés, sans lui-même payer de droits de donation.
Une SCI peut, d'un point de vue pratique, proposer des logements en meublés si elle opte pour l'impôt sur les sociétés (IS). Dans cette hypothèse, l'ensemble de ses bénéfices seront soumis à cet impôt (même ceux issus d'une éventuelle activité civile). Ici, c'est la SCI qui s'acquitte de l'impôt.
Ce n'est pas un secret, investir dans l'immobilier est un excellent moyen pour se constituer un patrimoine ainsi qu'un complément de revenus pour le futur. Avec une baisse de revenus de 50% en moyenne à la retraite, il est primordial de créer soi-même sa retraite complémentaire.