Votre locataire peut alors exiger une baisse de loyer proportionnelle à la surface manquante au-delà de la marge d'erreur acceptée, correspondant donc à 14 m² de moins qu'annoncé. Si votre loyer mensuel est de 1.000 €, le locataire peut vous demander de l'abaisser de 11,6 %.
La date se signature du bail n'est pas correcte
La date de signature du bail ne reflète pas nécessairement la date à laquelle le locataire a déménagé. Il est important d'inclure dans votre bail la date d'entrée en vigueur. Le bail peut être annulé sans cette date.
Depuis 2009, lorsqu'un bail est conclu sur un logement non meublé, résidence principale du locataire, la surface habitable doit être mentionnée. Une nouveauté est apportée par la loi ALUR : la sanction en cas de défaut de cette mention.
Seule la surface habitable doit être indiquée
En pratique, il s'agit de la surface de plancher dont on déduit, notamment, les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que les parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Cependant, le contrat de bail ne peut pas être modifié, que ce soit à l'initiative du bailleur ou celle du locataire. Pour tenir le bail à jour sans en modifier le contenu, le bailleur doit rédiger un avenant au contrat de bail suite au changement des conditions locatives.
Pour protéger locataires et bailleur, la loi interdit de modifier formellement le contenu du contrat de location, même avec l'accord des deux parties. Pour introduire les changements dans le bail, il est nécessaire de signer un nouveau document appelé avenant, qui sera annexé au contrat de location initial.
Le contrat de bail peut être modifié lors de l'arrivée d'un locataire. Une modification du bail peut également être provoquée par le départ d'un occupant. Cela est également possible dans le cas d'un logement partagé. La modification du bail est également possible en cas de changement d'état civil d'un occupant.
Qu'est-ce-qu'une surface annexe ? On entend par surface annexe toute pièce ayant au minimum 1m80 de hauteur sous plafond (comme pour toute surface habitable) qui complète le confort du logement sans pour autant être absolument nécessaire. Les annexes doivent être à l'usage exclusif du locataire.
Non, les vérandas ne sont pas considérées comme des surfaces habitables. Vous pourrez cependant prendre en considération la surface au sol lors du calcul de la surface privative pour une vente immobilière, même si elle fait moins de 8 m².
Les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas ou encore locaux communs ne peuvent être pris en compte dans le calcul de la surface habitable.
La relation entre locataire et bailleur est strictement encadrée par la loi française. Ainsi, le propriétaire ne peut vous forcer à quitter votre logement immédiatement si le contrat de bail se déroule normalement : peu importe la raison, il doit respecter un délai de préavis.
À la différence de la surface habitable, la surface visée par la loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 m.
La définition "Loi Carrez" de la superficie habitable
La superficie loi Carrez correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d'un logement. Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte.
Quand un contrat est-il nul ? Selon les sources formelles du droit, un contrat est nul lorsque celui-ci a été conclu alors qu'il ne remplissait pas toutes les conditions de sa validité article 1178 al. 1 du Code civil. Un contrat frappé de nullité sera anéanti et on fera comme ci, il n'avait jamais existé.
La caducité du contrat : les effets
L'article 1187 du Code civil dispose très sobrement que « la caducité met fin au contrat » et qu'« elle peut donner lieu à restitution« . Ainsi, alors que la nullité doit être prononcée par un juge, la caducité met fin au contrat de plein droit.
L'article 1186 du Code civil prévoit qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.
Pour les vérandas dont la surface est inférieure à 20 m2, une simple déclaration auprès de la mairie de votre commune suffit. De la même façon, si votre véranda est réalisée dans une zone urbaine, le permis de construire n'est pas nécessaire jusqu'à 40 m2.
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Surface habitable de véranda et permis de construire
Pour une petite extension, d'une superficie comprise entre 5 et 20 mètres carrés, seule une déclaration préalable de travaux vous sera demandée. En revanche, pour une véranda plus grande, dont la surface excédera les 20 m², un permis de construire sera nécessaire.
La surface utile d'un logement est définie par l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Ainsi, elle est forcément égale ou supérieure à la surface habitable car elle compte des pièces en plus.
Surface utile : définition
Selon l'article R. 353-16 du Code de la construction et de l'habitation, la surface utile d'un logement correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes. On l'appelle également “surface pondérée”.
La notion de surface pondérée combine deux types de surfaces : la surface habitable et la surface annexe. Son but est de donner une appréciation de la valeur d'un logement. Mais cette fois-ci en prenant en compte les pièces d'habitation et les annexes à la surface du logement.
L'avenant est un document permettant de mettre à jour le contrat de bail lorsqu'un changement intervient et influence certaines conditions de la location. Il permet ainsi de modifier le bail initial, sans pour autant réviser la totalité du contrat.
L'avenant au bail peut intervenir à tout moment en cours de location, dès lors que les parties le conviennent.