Selon la dernière loi de financement de la Sécurité Sociale (LFSS) pour 2021, le statut du loueur en meublé pourrait désormais perdre de ses avantages, si certaines conditions ne sont pas réunies.
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
La principale différence entre LMP et LMNP réside dans la possibilité offerte par la première formule de reporter vos déficits de location sur votre revenu global sans limitation de montant, et hors amortissement, pendant 6 ans.
Si vous relevez du régime Micro-BIC, vous devrez déclarer la cessation d'activité avant votre prochaine déclaration d'impôt sur le revenu. Vous devrez déclarer sur l'annexe de la déclaration d'impôt sur le revenu (formulaire 2042 C PRO) le chiffre d'affaires réalisé jusqu'à la date de cessation.
Les locaux loués meublés sont soumis aux impôts suivants : Taxe foncière, Cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire. Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €
Un propriétaire sous le régime des Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP) bascule au régime des Locations Meublées Professionnelles (LMP) lorsqu'il cumule les trois critères suivants : les loyers annuels dédiés à la location meublée et encaissés par le foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 euros.
Le coût des cotisations et contributions sociales est de l'ordre de 43 % des bénéfices imposables. Quand ceux-ci sont nuls ou déficitaires, le cotisant est redevable d'une cotisation minimale d'environ 1 145€.
Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Ces plus-values peuvent être exonérées d'impôts sur le revenu sous réserve de remplir 2 conditions : l'activité est exercée depuis plus de 5 ans. les loyers encaissés (moyenne des 2 dernières années) sont inférieurs à 90 000 € HT.
Exemple de calcul d'amortissement LMNP
Mettons que vous achetez un appartement neuf ou ancien pour un prix de 200 000 €. Pour définir le montant de l'amortissement annuel que vous pouvez pratiquer sur 25 ans, vous devez diviser le prix du bien par 25, ce qui donne 8 000 €.
Il est calculé à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les 12 derniers mois. L'IRL est établi chaque trimestre : pour une année, il y a donc 4 IRL. Pour le 1er trimestre 2022, l'Insee a fixé l'IRL à 133,93, soit une hausse annuelle de 2,48 %.
Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) a été publié le 13 juillet 2022 par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). L'indice du 2e trimestre 2022 s'élève désormais à 135,84, ce qui représente une hausse annuelle de 3,60 %.
La clause de révision annuelle du loyer est facultative
Pour que le loyer puisse être révisé chaque année, il est indispensable qu'une clause de révision annuelle soit expressément stipulée dans le bail sinon le propriétaire-bailleur ne pourra appliquer une augmentation du loyer sans accord exprès du locataire.
La possibilité de réduire le délai de préavis pour quitter le logement de 3 mois à 1 mois. Cette mesure concerne les locataires louant un logement dans une ville en zone tendue. La résiliation du bail peut se faire après 1 mois de préavis contre 3 mois avant la loi Alur.
Le premier axe de la loi ALUR porte sur l'amélioration des rapports entre locataires et propriétaires. Contrats de bail, états des lieux, diagnostics techniques, pièces justificatives et honoraires des agents immobiliers font désormais l'objet d'un cadre précis et obligatoire.
Pour ce régime, le calcul du résultat à reporter sur la déclaration 2042 (qui va s'ajouter à vos revenus de salaire) correspond à 50% de vos recettes (le chiffre d'affaire) tirées de la location meublée (recettes = loyers + provisions charges).
Dans le cadre du statut LMNP, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des charges et indemnités à régler lors de cette transaction. Cette plus-value LMNP est ensuite imposée à hauteur de 19 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
Exonération d'impôt sur les plus-values
Vous serez exonéré d'impôt sur les plus-values si : Vous êtes en LMP depuis plus de 5 ans. Même si le bien revendu a été acquis il y a moins de 5 ans. Condition : les recettes locatives de la dernière année d'exploitation doivent être inférieures à 90 000 €.
L'aide aux chômeurs créateurs ou repreneurs d'entreprise (ACCRE) : Cela permet au chômeur de percevoir l'aide sans payer de charges sociales. Les autres compléments de rémunération sans charges sociales : En général, ces autres compléments concernent les autres rétributions ou rémunérations.
Sont exonérés des prélèvements sociaux : les pensionnés dont le revenu fiscal de référence est inférieur au seuil d'assujettissement (cf barèmes ci-dessous) les retraités titulaires d'un avantage non contributif (ASI, ASPA, Allocation supplémentaire…).
Pour bénéficier du statut LMP, il faut deux conditions cumulatives. Percevoir plus de 23 000 € de loyers annuels meublés et que cela représente plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont pas remplies un propriétaire ne peut pas prétendre au statut LMP.
Le plafond LMNP dans le neuf avec régime micro BIC était de 72 500 € en 2020 (ou 176 200 € pour les locations meublées de tourisme).
L'achat d'un immeuble en société est généralement réalisé à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Or, il peut être opportun d'opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l'investissement est destiné à réaliser de la location meublée.
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies : Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile.