La nouvelle répartition des charges doit être votée à la majorité absolue "dite de l'article 25".
Vote à la double majorité (article 26 loi 65 – la majorité des propriétaires doit représenter au moins 2/3 des millièmes de la copropriété) : pour toute modification touchant à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Dans ce cas, pour modifier l'état descriptif de division, il convient tout d'abord de mandater un géomètre-expert pour qu'il effectue un projet modificatif. Ce projet sera ensuite soumis au vote en assemblée générale des copropriétaires à la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965.
À quelle majorité peut-on décider de modifier la répartition des charges ? Selon l'article 11 de la loi de 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité.
Désormais, les syndics de copropriété doivent inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la mise en conformité des règlements de copropriété qui doit être adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24).
Comme dans sa rédaction antérieure, cet article 25-1 permet, lorsqu'un vote est soumis à la majorité des voix et qu'il atteint au moins le tiers de ces voix, de procéder immédiatement à un nouveau vote à la majorité de l'article 24.
Les honoraires des notaires pour la modification du règlement d'une copropriété dépendent de la nature de la révision, de la charge de travail qui y est associée et du nombre de personnes impliquées. La fourchette de prix peut varier entre 3 000 et 10 000 €.
En principe, toute modification des tantièmes doit être décidée par un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires (voix de tous les copropriétaires).
Il est possible de modifier la répartition des charges par un vote à l'unanimité des copropriétaires (par exemple, après la division d'un lot).
Mais le vote intervient toujours à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 lorsqu'une loi, une disposition règlementaire ou un arrêté de police sur la sécurité ou sur la salubrité publique rend la réalisation des travaux obligatoires (par exemple, une isolation par l'extérieur à l'occasion d'un ravalement ...
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la décision. La majorité absolue (dite majorité de l'article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Réunir les copropriétaires en assemblée générale
Pour cela, le syndic les convoque selon les règles en vigueur en exposant à l'ordre du jour la modification du règlement de copropriété. Les règles de vote sont identiques à celles prévues par ce dernier, à l'exception de la mise en conformité ELAN.
Prenons l'exemple d'une copropriété qui réunit 10 copropriétaires, représentant 1000 tantièmes. Pour valider une décision avec la double majorité, le vote nécessite alors le consentement d'au moins 6 copropriétaires, qui détiennent 700 tantièmes (plus de 2/3) ou plus.
Pour obtenir la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965, il faut récolter le vote favorable de la majorité de tous les copropriétaires. En effet, la particularité de cette majorité est qu'elle prend en compte les copropriétaires abstentionnistes, absents ou non représentés.
L'unanimité est requise pour les décisions les plus fondamentales ; La majorité absolue concerne les projets importants de la copropriété ; La majorité simple est suffisante pour la gestion courante de l'immeuble.
Une décision est prise à l'unanimité lorsqu'aucun membre de l'assemblée ne s'y oppose. La règle de l'unanimité offre donc un droit de veto à chacune des parties prenantes d'un vote puisqu'il suffit d'une seule voix contre pour invalider la décision.
La procédure de révision du règlement de copropriété
Pour inscrire le vote à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, le copropriétaire va devoir en faire la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic ne se prononce pas sur l'opportunité d'un tel vote[2].
Le cahier des charges est modifié dans les mêmes conditions qu'il existe depuis plus ou moins de trente ans. S'il existe une association syndicale libre de propriétaires, le cahier des charges est modifié dans les conditions des statuts. A défaut, il ne peut être modifié qu'à l'unanimité.
Le calcul de tantième est généralement effectué par un notaire ou un géomètre-expert, et repose sur des critères comme : La consistance du lot. La superficie ou la surface utile du lot. La situation du lot.
Tantièmes et millièmes sont souvent confondus par les copropriétaires. Le terme « tantièmes » est le terme générique tandis que le terme « millièmes » est la proportion des parties communes affectées à un lot (75/1000e par exemple).
Dans l'hypothèse de travaux privatifs sur des parties privatives, une modification des tantièmes peut être rendue nécessaire. Prenons le simple exemple d'un copropriétaire habitant sous les combles et souhaitant surélever le toit de l'immeuble pour y créer des pièces supplémentaires.
Le règlement intérieur de copropriété doit être respecté par les copropriétaires occupants comme par les locataires. Le syndic est chargé de veiller au respect du règlement intérieur car il met en jeu sa responsabilité civile.
Administrer l'immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires. Représenter le syndicat de copropriétaires en justice. Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble.
C'est le syndic de copropriété qui décide ou non de le rédiger. Ce document ne doit pas être confondu avec le règlement de copropriété qui, lui, est obligatoire.