Avec l'offre d'achat, l'acheteur est seul à s'engager à acheter le logement au prix qu'il propose. Si l'offre est contresignée par l'acquéreur, ce dernier doit respecter son engagement. Le compromis engage au contraire les deux parties à signer l'acte de vente du bien.
Le délai entre offre d'achat et compromis de vente
L'offre d'achat est la première étape dans le processus d'achat d'un logement, et le compromis est l'étape scellant l'accord des deux parties.
L'acquéreur potentiel s'engage formellement à acheter le bien au tarif indiqué si le vendeur accepte son offre. Il lui sera impossible de revenir sur sa promesse avant d'obtenir la réponse du vendeur. Elle est nécessairement écrite, et n'a pas de valeur juridique lorsqu'elle est verbale.
Elle permet à l'acheteur de réserver le bien qu'il souhaite de façon exclusive durant un délai donné. En apparence défavorable pour le vendeur, la promesse de vente est généralement assortie d'une indemnité d'immobilisation qui sera par la suite conservée par ce dernier si l'acheteur se désiste.
La loi n'encadre pas la durée de validité d'une offre d'achat. Toutefois, l'usage a fixé ce délai de 5 à 10 jours.
L'offre d'achat n'engage pas le vendeur : seuls les signataires sont engagés. Si votre offre correspond exactement au montant demandé, elle est dite « parfaite » et le vendeur est en principe obligé de l'accepter.
Il ne bénéficie pas d'un délai de rétractation et ne peut juridiquement accepter une autre offre d'achat sur ce même bien. S'il a refusé l'offre d'achat, il est libre de faire éventuellement une contre-offre ou d'accepter l'offre d'un tiers.
La date-butoir est fixée par l'acheteur et le vendeur et inscrite dans le contrat du compromis de vente. Elle doit impérativement prévoir un délai suffisant pour valider toutes les clauses suspensives. Généralement, la durée maximale de validité du compromis de vente est donc comprise entre 3 et 4 mois.
D'une manière générale, après la signature de la promesse, il faut compter entre 60 et 90 jours pour signer l'acte authentique chez le notaire. Ce délai moyen peut être négocié par les deux parties lors de la rédaction du contrat, mais la plupart du temps il ne sera pas inférieur à 6 semaines.
Cas du compromis de vente
Contrat réciproque, le compromis de vente fait naître des obligations tant du côté du vendeur que de l'acquéreur. Le premier s'engage à vendre son bien selon les conditions déterminées par le compromis (prix, conditions suspensives…) et l'acheteur à l'acquérir selon les mêmes conditions.
Une distinction subtile
La seule différence, c'est que dans la promesse, le bénéficiaire a donné son accord sur ces éléments sans les accepter, ce qui n'est pas le cas de l'offre.
Acheter un bien immobilier est généralement un projet bien réfléchi… mais il arrive parfois de vouloir faire marche arrière. En tant qu'acheteur, vous êtes en droit de vous rétracter après avoir fait une offre d'achat, même si cette dernière a été acceptée par le vendeur.
En pratique, l'acquéreur verse généralement une somme comprise entre 5 et 10% du prix total de la vente. Ce montant peut être revu à la hausse ou à la baisse, voire supprimé, après accord entre les parties. L'acompte peut être versé au vendeur par virement bancaire, chèque ou espèces.
Lorsque vous êtes parvenus à un accord sur l'achat ou la vente d'un bien immobilier, vous pouvez signer une promesse de vente avant la signature de l'acte définitif. Cet avant-contrat n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer votre accord mutuel.
Il n'existe pas de durée légale entre l'étape de l'offre d'achat et celle du compromis de vente. En moyenne, il faut compter un délai de deux semaines entre l'acceptation de l'offre d'achat et la signature du compromis de vente : au plus court quelques jours et au plus long un mois.
Rédigez l'offre d'achat immobilier écrite
Les modalités de réponse du vendeur, à savoir par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par voie d'huissier. Votre délai de rétractation qui est généralement de 10 jours. Le moyen de financement (prêt et/ou apport personnel).
L'acquéreur peut exercer son droit de rétractation en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur. Il n'a pas à justifier d'un motif. La rétractation de l'acheteur entraîne l'annulation automatique du compromis de vente ou de la promesse, sans pénalité.
La signature du compromis de vente s'effectue à une date déterminée en présence de l'acheteur, du vendeur et généralement du ou des notaires choisis.
La première façon de rompre un compromis de vente, c'est de faire valoir le délai de rétractation. Dans un délai de 10 jours suivant la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous pouvez envoyer un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception pour mettre fin au compromis de vente.
La promesse unilatérale de vente
L'acheteur bénéficie, lui, d'un délai d'option pour décider s'il achète ou pas le bien. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 à 10 % . S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler.
Tout comme le compromis de vente, une promesse de vente peut être rédigée et signée sans intermédiaires : on parle alors de signature sous seing privé. Cela dit, devant l'importance des enjeux, il est courant de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier.
Le vendeur, lui, ne peut pas annuler un compromis de vente. Il n'a, en effet, pas la possibilité de se rétracter, même s'il ne veut finalement plus vendre son bien immobilier. Dans le cas où il ne respecte pas son engagement, l'obligation d'exécution de la promesse de vente peut lui être imposée.
En revanche, à ce stade, le vendeur, quant à lui, ne peut plus se désengager. Une fois qu'il a accepté une offre d'achat, le vendeur ne peut plus se rétracter et revenir sur son engagement, il ne peut donc pas annuler l'offre d'achat à ce stade.
La sanction de la rétractation abusive de l'offre de contracter. Désormais, depuis la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, un article 1124 alinéa 2 du Code civil dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».