Quelles sont les différences entre un fonds de commerce et des murs commerciaux ? Un fonds de commerce et des murs commerciaux sont deux biens distincts. L'un est une cession de l'activité, tandis que l'autre comprend uniquement l'immeuble, sans droit d'exploitation du commerce qui s'y trouvait.
Les murs commerciaux sont le local dans lequel on va exploiter le fonds de commerce. Souvent, les murs commerciaux n'appartiennent pas à l'entreprise mais à un propriétaire, qui va louer le local commercial. La personne, morale ou physique, qui exploite le fonds de commerce, est donc locataire des murs commerciaux.
L'achat de fonds de commerce
L'intérêt principal est d'éviter le stress de la création d'entreprise à partir de zéro : vous reprenez immédiatement une clientèle fidèle, un local déjà aménagé et une réputation établie. Acheter un fonds de commerce vous permet de démarrer avec un moteur qui tourne.
Le local commercial (ou les murs commerciaux) représente le bâtiment qui permet l'exploitation d'une activité. Contrairement au fonds de commerce, il s'agit d'un élément physique. Autrement dit, le local commercial permet d'installer un fonds de commerce !
Les obligations du propriétaire d'un local commercial sont nombreuses : assurer les locaux en copropriété, réaliser certains travaux, fournir des documents conformes au bail commercial, assurer une occupation paisible à son locataire.
Pour transformer un bureau ou un local commercial en habitation, vous devez envoyer son changement de destination au bureau du cadastre (dans les 90 jours qui suivent le changement d'affectation). En effet, en transformant un local en logement, vous n'êtes plus soumis à la contribution économique territoriale (CTE).
Qui est le propriétaire des murs commerciaux ? Il peut s'agir d'une personne physique (investisseur particulier) ou morale (SCI, foncière, société commerciale). Le propriétaire des murs (bailleur) est lié à l'exploitant (locataire) par un bail commercial et perçoit un loyer.
Un fonds de commerce ne contiendra par contre jamais vos biens immobiliers. Le fonds de commerce est par essence une universalité de biens mobiliers.
Un fonds de commerce regroupe l'ensemble des éléments utilisés pour exercer une activité commerciale. Il ne s'agit pas de la société ou de sa personnalité juridique, mais bien de l'ensemble des moyens mobilisés pour exploiter une activité : clientèle, enseigne, bail, matériel…
D'après l'article R123-178 du Code du Commerce, la valeur vénale d'un local commercial, doit être le prix à acquitter, dans les conditions normales du marché. Si les locaux sont occupés, ils seront donc plus chers. La valeur des murs correspond généralement à 10 fois le loyer annuel net hors taxes.
Parmi les biens à ne surtout pas acheter, citons en premier lieu ceux qui nécessitent des travaux sur le gros œuvre. L'objectif des investisseurs est la rentabilité. Bien investir, c'est donc prendre en compte le prix d'acquisition, mais aussi tous les coûts liés à votre projet immobilier.
En tête des recherches : Les Bars, Brasseries et Tabacs. Parmi les fonds de commerce les plus convoités, les bars-tabacs, brasseries et se démarquent nettement. Cela s'explique par leur rentabilité stable et leur forte présence sur le marché.
L'achat des murs commerciaux est un investissement qui permet à l'entrepreneur de diversifier ses sources de revenus. Les murs lui apporteront un revenu foncier. Enfin, cet investissement permet à l'entrepreneur de développer son patrimoine et de le diversifier.
En rachetant une entreprise ou un fonds de commerce, vous pouvez réaliser un bénéfice important, allant jusqu'à 9 %, soit deux fois plus que celui obtenu par l'investissement de votre capital dans l'immobilier locatif classique.
Le fonds de commerce est considéré juridiquement comme un bien mobilier incorporel, à distinguer du bien immobilier corporel que sont les murs commerciaux. En cas de vente d'une entreprise, ces deux composantes de la société se distinguent dans les actes.
Immeubles, créances, dettes et contrats sont exclus du fonds de commerce. Tous les biens d'un commerçant ne peuvent pas entrer dans un fonds de commerce. Les immeubles au sens juridique, les créances et dettes et la plupart des contrats en sont exclus.
Bien qu'ils ne soient pas tangibles à proprement parler, les éléments incorporels sont les principaux, si ce n'est les plus importants, des éléments du fonds de commerce. Ce sont : La clientèle et l'achalandage.
L'amortissement n'est pas imputé au fonds de commerce.
Le goodwill est un actif incorporel ; il reflète le prestige d'une organisation établi par son propriétaire et ne peut donc pas être amorti.
Les prix de vente moyens sont, quant à eux, en hausse. En 2023, leur montant dépassait les 244 300€ en moyenne, soit une progression de 13,3%. Pour mémoire, le prix moyen des cessions de fonds de commerce avait dépassé la barre symbolique des 200 000€ en 2021 et en 2022, il était de 215 716€.
Le fonds de commerce est un "meuble incorporel" au sens juridique du terme. Si le fonds de commerce peut être exploité par le propriétaire des murs du local dans lequel il a ses activités, en revanche, et le plus souvent le propriétaire du fonds de commerce n'est que locataire des lieux.
Les trois principaux types de propriété sont la propriété immobilière, la propriété mobilière et la propriété intellectuelle . La propriété immobilière comprend les terrains et les bâtiments, la propriété mobilière couvre les biens meubles et la propriété intellectuelle protège les créations de l'esprit.
Le rachat d'un fonds de commerce est un processus très sécurisé pour le repreneur. L'opération est de la même façon facilitée pour le repreneur qui achète uniquement un actif. Il ne prend pas de risque sur les autres éléments de l'entreprise, et notamment les dettes.
Qui est le propriétaire des murs d'un fonds de commerce ? Le propriétaire des murs peut être la même personne que celle qui détient le fonds de commerce, mais ce n'est pas une obligation. Très souvent, les murs sont loués par l'exploitant du fonds via un bail commercial.
Tout bien immobilier construit depuis plus de 5 ans est considéré comme ancien. Pour ce type de locaux commerciaux, les frais de notaire s'avèrent plus onéreux que pour les locaux neufs ou récents. Ici, les frais de notaires sont compris entre 7 et 8 % du prix de vente du local.
Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : la cotisation foncière des entreprises (CFE)) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)) sont toujours à la charge du bailleur.