Concrètement, quel taux de décote pour votre location ? En termes de chiffres, on parle d'une baisse de prix de 5 à 10% pour un logement occupé dont le bail se termine dans douze mois. Elle peut atteindre les 15 à 20% pour un appartement vendu avec un bail signé récemment.
En général, si un bail a été signé récemment et que la durée est supérieure à 12 mois, le prix de vente d'un bien immobilier occupé subira une décote d'environ 15 à 20%.
Par exemple, si le loyer annuel net de votre bien est de 12 000 € et que vous utilisez un taux de capitalisation de 5 %, la valeur estimée de votre bien serait de 240 000 € (12 000 € / 0,05).
Vente d'un appartement loué : décote selon la durée du bail
S'il s'agit d'une location vide, la décote atteint entre 10 et 15 %, en fonction de la durée du bail restant à courir, sachant qu'un bail de location vide dure 3 ans. En revanche, s'il s'agit d'une location meublée, aucune décote particulière n'est appliquée.
Comme le vendeur ne paiera pas de loyer, le prix de vente est diminué du montant des loyers payés d'avance. C'est pour cela que le DUH est parfois appelé « décote d'occupation » : elle correspond à la valeur des loyers théoriques que l'acheteur ne percevra pas pendant la durée de votre occupation.
Exemple. Vous êtes en couple, soumis à imposition commune, et votre impôt avant décote s'élève à 2 250 euros. La décote est égale à 1 470 euros – (2 250 × 45,25 %) = 1 470 euros – 1 018 euros = 452 euros. Votre impôt après décote s'élève à 2 250 euros – 452 euros = 1 798 euros.
Légalement, aucun texte ne vous impose une durée minimale avant de revendre votre logement. Mais 5 ans, c'est généralement le temps qu'il faut pour amortir les frais d'acquisition. Le Fisc peut en outre récupérer certains avantages fiscaux si vous ne conservez pas le bien suffisamment longtemps.
Quel est le taux de la décote ? Le taux de décote applicable est de 1,25 % par trimestre manquant.
Prenons l'exemple d'un appartement loué pour 500 € par mois, soit 6 000 € par an. Si les charges annuelles supportées par le propriétaire s'élèvent à 1 200 €, le revenu net annuel est de 4 800 €. Pour obtenir une rentabilité de 6%, le prix de vente de ce bien immobilier devrait être d'environ 80 000 € (4 800 € / 6%).
Vendre un appartement déjà loué : ce qu'il faut retenir
En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de vendre votre bien loué, avec votre locataire à l'intérieur, sans attendre la fin de son bail. Dans ce cas, vous pouvez vendre à n'importe qui. Votre locataire actuel n'a pas de droit de préemption.
Pour cela, utilisez cette simple formule : Prix de vente au m2 x Surface habitable en m2 = Valeur estimée de votre bien immobilier. Par exemple : vous cherchez à vendre un appartement de 30 m² dans le quartier de Saint-Germain-des-Prés à Paris. La valeur de votre logement est estimée à 17 621 x 30 = 528 630 €.
Si vous ne savez pas où trouver la valeur locative de votre logement sur votre feuille d'impôt, sachez qu'elle figure sous la mention "valeur locative brute" pour la taxe d'habitation et sous la rubrique "base" pour la taxe foncière.
Un bien vendu loué subit généralement une décote de 10 %, en raison de la contrainte que cela représente pour le nouvel acquéreur. Mais il est possible de tourner la situation en votre faveur en visant des investisseurs, qui ont tout intérêt à disposer d'un bien déjà loué.
Le principal atout d'un bien immobilier déjà loué est un prix de vente inférieur à celui d'un logement libre. Cette décote est déterminée en fonction de plusieurs critères : La durée du bail restant à courir : Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante.
Une seule solution existe pour le bailleur pour éviter le relogement du locataire : avoir lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures aux mêmes plafonds que le locataire. A RETENIR : la vente d'un logement occupé nécessite la reprise du bail tel qu'il existe.
Comment est calculée la décote ?
Travailler plus longtemps pour atteindre le taux plein
La solution la plus simple pour éviter la décote est de prolonger son activité afin d'atteindre : soit la durée d'assurance requise en trimestres pour votre génération, soit l'âge du taux plein automatique (65 à 67 ans).
🤷 Quel impôt pour 3 000 euros par mois ? Comme expliqué ci-dessus, il faut appliquer la tranche correspondant à ses revenus. Ici avec un revenu de 3 000 euros par mois, soit 32 000 l'année, vous êtes imposé à 30 %.
Hormis les mois d'été et la fin d'année, toutes les périodes sont donc bonnes pour mettre un bien immobilier. Le début d'année est par ailleurs particulièrement intéressant car il y a en général moins de biens sur le marché ; les biens commercialisés ont ainsi une meilleure visibilité.
Pour vendre un logement sans perte d'argent, il y a donc intérêt à avoir remboursé suffisamment de capital à la banque. Et plus le taux du prêt immobilier que vous avez contracté est bas, plus vous remboursez du capital dès les premières mensualités. Si on anticipe ce facteur, le risque de perdre de l'argent se réduit.
En plus de la réalisation de diagnostics obligatoires, la vente de votre bien avant 5 ans peut entraîner le paiement de frais supplémentaires, notamment fiscaux. Ainsi, revendre un bien immobilier neuf avant les 5 ans d'acquisition ou acheté sur plan (VEFA) et encore non terminé peut entraîner le paiement de la TVA.
Viager occupé
En principe, la répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est définie dans l'acte de vente. En l'absence de précision, les charges suivantes sont payées par le vendeur : Réparations et entretien courant du logement. Factures d'énergie.
Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
Parmi les biens à ne surtout pas acheter, citons en premier lieu ceux qui nécessitent des travaux sur le gros œuvre. L'objectif des investisseurs est la rentabilité. Bien investir, c'est donc prendre en compte le prix d'acquisition, mais aussi tous les coûts liés à votre projet immobilier.