À savoir : les banques suivantes sont réputées pour pratiquer le calcul différentiel : LCL. CIC. Crédit agricole.
Les banques : Crédit du Nord, LCL, CIC, Société Générale et Caisse d'Épargne, entre autres, pratiquent ainsi la compensation des revenus.
En somme, il est possible de contourner les règles du HCSF en passant par une société ou en utilisant le crédit in fine. En conclusion, depuis début 2022, les règles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière jouent un rôle très important dans le fait d'obtenir un crédit immobilier.
À savoir : les banques suivantes sont réputées pour pratiquer le calcul différentiel : LCL. CIC. Crédit agricole.
En effet, ce type de calcul prend en compte la différence entre les revenus et les charges. Heureusement, il existe aussi différents types de banques qui pratiquent le différentiel. On peut citer à titre d'exemple le Crédit agricole, la Caisse d'épargne, le Crédit foncier, le Crédit populaire, la LCL et la CIC.
Parmi les établissements qui prêtent facilement pour un prêt immobilier, vous trouvez : Les banques généralistes nationales comme le CIC, la Banque Postale, BNP Paribas, LCL, etc. Les banques mutualistes ou coopératives comme le Crédit Mutuel, la Caisse d'Épargne, la Banque Populaire, etc.
Crédit immobilier : niveau record de l'apport personnel au premier semestre 2022. Il faut désormais plus de 55 000€ d'apport personnel pour obtenir son crédit immobilier, soit 21% du prix du bien. Un record en cette période de hausse de taux d'intérêt et de progression constante des prix des logements.
Le crédit lissé : regrouper ses crédits pour mieux assumer ses mensualités. L'un des principaux moyens utilisés pour emprunter avec un crédit en cours est de regrouper ses crédits en un seul prêt ne comportant qu'une unique mensualité. En contrepartie, le coût total du crédit augmente puisque vous payez plus d'intérêts ...
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent limiter à 25 ans la durée des crédits immobiliers qu'elles accordent aux particuliers, et veiller à ce que le taux maximum d'endettement ne dépasse pas 35 % des revenus des emprunteurs, assurance comprise.
Il n'existe pas de reste à vivre minimum légal. Généralement, on considère que le reste à vivre minimum par personne dans un foyer est de 400 euros par mois. Lorsqu'on calcule le reste à vivre minimum, cela équivaut donc environ à 13 euros par personne et par jour.
Pour emprunter 1 million d'euros sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 12 000 €. Votre capacité d'emprunt est alors de 1 035 769 €.
Il est aussi possible de simuler directement votre prêt immobilier. Ainsi pour un crédit de 1 000 000 euros sur 20 ans en octobre 2021, avec un taux d'emprunt à 1 %, vos mensualités s'élèvent à 4 899 €, dont 300 € d'assurance. Le coût total du crédit est alors de 175 760 €.
C'est ainsi que votre banquier fait le calcul dans toutes les opérations de crédit immobilier ou de crédits à la consommation. Le loyer compte ainsi dans le calcul du taux d'endettement parce qu'il fait partie des revenus stables pour un investisseur dans le domaine de l'investissement locatif.
? Combien puis-je emprunter en fonction de mon salaire ? Généralement, on admet que les mensualités d'un prêt immobilier ne doivent pas dépasser 33% des revenus nets de l'emprunteur. Le montant total du prêt dépend alors, une fois ce calcul effectué, de la durée du prêt.
Aucune règle bancaire ou juridique ne fixe le taux d'endettement maximal. Le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande depuis janvier 2021 un taux d'endettement maximum de 35% (assurance de prêt comprise) contre 33% auparavant.
Le taux d'endettement = Charges fixes / Revenus mensuels x 100. 33% est le taux d'endettement idéal ! Entre 33 et 55%, vous êtes mal-endetté, au-delà surendetté Le rachat de crédits est la solution pérenne à mettre en place dès le mal-endettement.
Compensation ou non compensation des revenus
Compensation des revenus : endettement = (mensualités du crédit – loyers nets hors charges) / revenus. NON compensation des revenus : endettement = mensualités du crédit / (revenus + loyers nets hors charges).
La formule du ratio d'endettement est inchangée : Taux d'endettement = mensualités des crédits / revenus *100. Dans le cas présent, les 1000 € viennent s'ajouter aux crédits en cours, soit 2900 € de mensualités. Le taux d'endettement de notre investisseur est donc de 2900 € / 10 000 € = 29 %.