Détenir sa résidence principale via une SCI permet au couple de réduire le montant des impôts dus par le foyer. En effet, si les charges sont supérieures au loyer versé à la SCI, la société est en déficit foncier c'est-à-dire que ses dépenses sont plus importantes que ses bénéfices.
Gestion du patrimoine au sein d'une SCI
En cas d'une mésentente ou d'aspirations divergentes, la société civile immobilière permet de protéger le patrimoine. Aussi, la société civile immobilière est particulièrement indiquée afin de gérer un patrimoine familial.
Il est tout à fait légal de détenir sa résidence principale via une SCI. La loi ne prévoit aucune interdiction à ce sujet. Une SCI peut acquérir tout bien immobilier, y compris celui destiné à devenir la résidence principale d'un ou de plusieurs associés.
Le rachat de sa résidence principale via une SCI, ou OBO, présente des avantages considérables. On peut citer l'optimisation de la transmission patrimoniale et la protection du conjoint, mais il comporte aussi des inconvénients comme des coûts initiaux élevés et des contraintes fiscales.
En résumé :
Si vous investissez seul et cherchez la simplicité, l'achat en nom propre est souvent plus adapté. Si vous investissez à plusieurs ou souhaitez optimiser la transmission, la SCI offre plus de flexibilité et d'avantages fiscaux.
Les établissements bancaires se méfient des SCI. Elles n'aiment pas le risque collectif, ni la gouvernance à plusieurs têtes. Dès qu'un associé rencontre une difficulté personnelle – par exemple un fichage FICP –, c'est toute la structure qui se trouve bloquée.
Pour acquérir votre résidence principale en SCI, vous devez effectuer toutes les formalités nécessaires à la création et l'immatriculation de la société. Il vous appartient ainsi de rédiger les statuts de la SCI avec l'assistance d'un professionnel afin d'en fixer les règles de gestion.
L'achat en SCI familiale offre de multiples avantages : une gestion souple, une capacité d'emprunt optimisée et une répartition équitable des parts sociales entre les membres de votre famille. Ce cadre juridique permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine immobilier au fil des générations.
L'OBO, ou "vente à soi-même", est une opération patrimoniale où un propriétaire crée une SCI dans le but de lui revendre sa résidence principale. Cette méthode est souvent utilisée dans des projets d'investissement locatif pour liquider des actifs et financer de nouveaux projets immobiliers.
Dans une SCI familiale, les associés sont tous tenus responsables des dettes de la société en cas de difficultés financières. De plus, la gestion collective des biens immobiliers entraîne généralement des conflits entre les membres de la famille. Et sur le plan fiscal, détenir une SCI familiale peut être pénalisante.
Si vous préférez un statut juridique offrant une structure plus formelle, vous pouvez opter pour la Société Civile Immobilière (SCI) ou l'Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL). Ces statuts offrent des avantages fiscaux et permettent une gestion optimisée de l'investissement.
Entre 1000 euros et 3000 euros hors taxes, c'est la fourchette qui ressort souvent du calcul des frais de notaire pour SCI. Dépendant du projet immobilier, ils peuvent constituer jusqu'à 10 % du prix d'achat du bien.
Les étapes du transfert d'un bien immobilier vers une SCI
Détenir sa résidence principale via une SCI permet au couple de réduire le montant des impôts dus par le foyer. En effet, si les charges sont supérieures au loyer versé à la SCI, la société est en déficit foncier c'est-à-dire que ses dépenses sont plus importantes que ses bénéfices.
La création d'une SCI peut intervenir avant ou après l'achat d'un bien immobilier. Cependant, créer une SCI avant l'achat est souvent préférable, car elle permet l'acquisition du bien directement au nom de la société, évitant ainsi des frais supplémentaires liés au transfert de propriété ultérieur.
Fiscalité parfois désavantageuse
L'option pour l'IS permet d'amortir le bien immobilier, mais complique la gestion des plus-values lors de la revente. La distribution des bénéfices sous forme de dividendes entraîne une double imposition : au niveau de la SCI et au niveau des associés.
Une SCI peut vendre un bien immobilier, mais l'achat-revente est interdit car cela relève d'une activité commerciale. La vente d'un bien immobilier en SCI nécessite une décision unanime des associés en assemblée générale et l'agrément du locataire si le bien est loué.
Quels sont les avantages d'acheter sa résidence principale en SCI ? Créer une SCI pour votre résidence principale revient à transmettre la propriété de ce bien immobilier à la société. Cette solution permet de gérer le patrimoine et d'organiser sa transmission, par l'intermédiaire de la société.
Pour l'apport d'un bien immobilier dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les droits d'enregistrement sont de 5 % dans tous les cas.
Pourquoi créer une SCI avec ses enfants ? Faire une SCI avec ses parents est souvent avancé comme un mode préférentiel d'accession à la propriété immobilière. Ainsi, dans le cadre d'une SCI, les parents pourront aider leurs enfants à faire acquisition de leur résidence principale.
On distingue 3 types d'apports :
Être locataire de sa propre SCI est tout à fait possible, mais engendre des conséquences sur le plan fiscal. En effet, les associés d'une SCI peuvent occuper un bien immobilier de la société en tant que résidence principale à titre gracieux ou onéreux. Il faut cependant faire attention à l'abus de droit.
Eu égard à la souplesse de création et à son cadre juridique, constituer une SCI présente plusieurs avantages :
Le cas du transfert de prêt à une SCI
Comme pour un transfert "classique", la banque analysera votre situation ainsi que les conditions du nouveau bien immobilier. Si le dossier est validé, un avenant au contrat sera établi et un nouveau tableau d'amortissement mis en place.
Racheter sa résidence principale en SCI est possible et vous offre certains avantages comme l'optimisation de la fiscalité de la transmission du patrimoine et la protection du conjoint survivant pour les couples non-mariés. Attention, l'opération a un coût qu'il convient de prendre en compte avant de la concrétiser.