Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C'est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d'une donation ou d'une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.
La donation est alors dite « avec réserve d'usufruit ». Cette technique permet au donateur de conserver la jouissance du bien (droit de l'utiliser et d'en percevoir les loyers), tout en réalisant la transmission de son patrimoine. Sur le plan fiscal, l'avantage est la limitation des droits de mutation à payer.
Au moment du démembrement, le notaire peut rédiger une convention précisant les règles et les droits pour l'usufruitier et le nu-propriétaire. Sur cette convention de démembrement, il est possible de préciser que c'est le nu-propriétaire qui sera redevable de la taxe foncière contrairement aux règles habituelles.
En principe, le démembrement de propriété est un acte juridique gratuit. Ceci étant, il conviendra de vous rapprocher d'un notaire pour établir l'acte de démembrement immobilier. Ce dernier vous facturera des honoraires entre 1000 et 1500 euros selon l'ampleur du démembrement.
Le démembrement est signé entre les deux parties pour une durée de quinze à vingt ans. Au bout de ce terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Quels sont les avantages du démembrement ? Grâce au démembrement de propriété, il est possible de préparer sa succession de son vivant. Toutefois, il existe également un avantage fiscal, puisque ce montage permet de réduire les droits à payer à l'État.
Malgré l'allongement de la durée de vie, le vieillissement s'accompagne souvent de maladies et/ou d'une perte d'autonomie. Liquider son patrimoine immobilier à partir de 70 ans permet alors de profiter plus sereinement de sa retraite. De même, cette anticipation permet de procéder à une donation-partage des biens.
Quand faire un démembrement de propriété ? Il est possible de faire un démembrement de propriété à tout moment : en anticipant la transmission de patrimoine ; dans le cadre d'un achat de logement par un couple marié, pacsé ou concubin, etc.
L'usufruitier peut-il décider seul de vendre le bien immobilier ? Non, pour vendre un bien détenu en démembrement, il faut l'accord de toutes les parties : le ou les usufruitiers et les nus-propriétaires. Dans notre cas, si votre mère obtient l'accord de ses deux filles, alors elle pourra vendre le logement.
Dégrèvement pour les plus de 65 ans
Si vous êtes âgé de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, et que vous répondez aux conditions de ressources définies pour l'exonération, vous pouvez bénéficier d'un dégrèvement de la taxe foncière d'un montant de 100 €.
Le fait de quitter le logement dont on a l'usufruit pour partir en maison de retraite ne fait pas perdre ses droits d'usufruitier. Le bien peut, par exemple, être loué pour en tirer des revenus ou laissé vide. Mais, attention, l'usufruitier doit continuer à l'entretenir et à payer les charges qui lui incombent!
Donation et démembrement
Pour diminuer les droits de succession, les époux peuvent donner de leur vivant à leurs enfants. Ils peuvent leur donner dans la limite des abattements (100 000 euros par parent et par enfant) pour ne pas payer de droit de donation.
Donation avant 70 ans : réduire la valeur de la nue-propriété Le patrimoine immobilier a, bien souvent, une valeur élevée impliquant des frais de succession importants. En transmettant la nue-propriété à vos enfants avant vos 70 ans, vous réduisez considérablement les impôts à payer.
Usufruit succession : l'usufruitier doit s'acquitter des droits de succession. C'est au bénéficiaire de l'usufruit de s'acquitter des droits de succession. Ainsi, vous devrez payer ces droits si vous êtes légataire du défunt ou héritier. La démarche s'effectue lors du dépôt de la déclaration de succession.
Le démembrement de propriété confère au nu-propriétaire et à l'usufruitier un droit réel immobilier, tandis que l'indivision confère à chacun des indivisaires la pleine propriété du droit ou du bien, à hauteur de sa quote-part indivise.
A savoir : le "démembrement" du droit de propriété peut concerner un seul bien ou, en cas de succession, un actif successoral. Dans ce dernier cas, la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété se calcule sur un actif net, diminuée des dettes et après prise en compte d'éventuelles exonérations.
Le démembrement est un acte juridique qui sépare la pleine propriété d'un bien immobilier en 2 parties distinctes : la nue-propriété d'une part, l'usufruit d'autre part. L'usufruit donne le droit d'usage, de jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de l'habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits.
Si vous êtes parent, vous avez l'usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Vos enfants sont les nus propriétaires des biens. Si vous êtes veuf ou veuve, vous recevez le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit. Les enfants du défunt deviennent nus propriétaires des biens.
Avant 70 ans, un époux peut donner à l'autre jusqu'à 50 000 € sans paiement d'impôts. Après 70 ans, le montant maximal sans impôt est de 31 865 €. Avant 70 ans, les époux bénéficient du dispositif d'abattement conjugal pour les donations entre époux.
Avant vos 61 ans, votre usufruit vaut 50% de la valeur du bien, cet usufruit vous le conserverez, et donc vous ne donnez qu'une valeur de 80 000€. En cas de besoin, le bien pourra être vendu, mais avec l'accord de votre fils.
Don familial après 80 ans : un avantage fiscal en moins
Dans le cadre de la loi TEPA, si vous avez moins de 80 ans, votre donataire peut également bénéficier d'un abattement supplémentaire de 31 865 €, renouvelable tous les 15 ans.
En vieillissant, les objectifs patrimoniaux sont clairs : se protéger, protéger ses proches puis transmettre sans tracas. Mais la réalisation de ce projet dépend de la durée de vie et des conditions de la fin de vie par définition imprévisibles. Face à cette incertitude, une seule option : disposer de liquidités.
Faire don de ses parts ou actions de son entreprise avant 70 ans vous permettra de bénéficier d'un abattement fiscal de 75 % et d'une réduction de 50 % des droits de donation. Soumis à condition, ce dispositif fiscal est très avantageux pour vos descendants.