L'indivision prend fin avec le partage de la succession. À tout moment, sauf si un jugement ou une convention entre les indivisairesPersonne membre d'une indivision et partageant, avec les autres indivisaires, un droit de propriété sur la totalité d'un même bien s'y oppose, vous pouvez sortir de l'indivision.
Lorsque la succession est dévolue à plusieurs héritiers, ils se retrouvent automatiquement en indivision sur la succession. Toutefois, chaque indivisaire quelle que soit la part qu'il possède dans la succession peut exiger le partage. L'indivision prend fin par le partage amiable ou judiciaire.
La proposition de loi du 6 mars 2025 entend ainsi moderniser le droit des successions en facilitant la sortie des indivisions successorales. Un gain de temps pour la justice, pour les indivisaires eux-mêmes et pour le marché de l'immobilier qui retrouverait ainsi de nombreux biens à vendre ou à louer.
La convention doit notamment lister les biens de l'indivision concernés et préciser les droits respectifs de chaque indivisaire comme la désignation et la détermination des pouvoirs du ou des mandataires. Elle peut être conclue pour une durée de cinq ans renouvelable ou pour une durée indéterminée.
La solution la plus simple consiste à procéder à un partage amiable entre les co-indivisaires. Cette démarche nécessite l'accord unanime de toutes les parties pour répartir les biens ou vendre le bien commun et partager le produit de la vente.
Renoncer à ses droits (abandon de part)
Un co-indivisaire peut choisir de renoncer à sa part dans l'indivision, ce qui revient à l'abandonner aux autres co-indivisaires. Pour des biens mobiliers, la renonciation peut se faire sans frais, par simple écrit.
Il faut distinguer les frais liés au rachat des parts de ceux liés à l'acte de succession. Les frais de notaire de l'acte successoral sont partagés entre les héritiers. En revanche, celui qui rachète les parts prend en charge les frais liés à l'opération de rachat de soulte, dans le cadre d'une procédure distincte.
Tout indivisaire pourra faire opposition à la vente ou au partage dans le délai de 3 mois après la notification. Passé ce délai, les indivisaires qui souhaiteront vendre devront assigner le récalcitrant devant le Tribunal Judiciaire.
Qui peut occuper un bien indivis ? Un indivisaire a, en principe, le droit d'occuper un des biens dépendant de l'indivision, tant que cette occupation n'empêche pas les autres indivisaires de jouir de la même manière du bien, et que cela ne contrevient pas aux éventuelles conventions passées entre eux.
L'indivision prend fin avec le partage de la succession. À tout moment, sauf si un jugement ou une convention entre les indivisairesPersonne membre d'une indivision et partageant, avec les autres indivisaires, un droit de propriété sur la totalité d'un même bien s'y oppose, vous pouvez sortir de l'indivision.
Avec la nouvelle loi sur l'indivision, une personne peut sortir d'une indivision en donnant ses parts aux personnes avec lesquelles il partage le bien. Si l'ensemble des co-indivisaires souhaite racheter les parts de celui qui veut partir, la part qu'ils peuvent acheter dépend de leur nombre dans l'indivision.
L'indivision immobilière peut être choisie, à l'occasion d'un achat immobilier par des concubins ou des partenaires de Pacs par exemple. Mais elle est souvent subie, après une succession ou un divorce. Dans tous les cas, chaque indivisaire est propriétaire du bien, à hauteur de la quote-part qu'il détient.
La vente du bien indivis sans l'accord des indivisaires est valable dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur. Mais elle peut être annulée à la demande de ce dernier. Et elle est inopposable aux coïndivisaires du vendeur.
Si les indivisaires souhaitent tous mettre fin à l'indivision et partager, alors, comme en matière de vente classique, un acte de vente sera signé devant notaire avec l'acquéreur. En cas de blocage, un indivisaire peut saisir seul le Tribunal pour sortir de l'indivision.
La procédure judiciaire pour forcer la sortie d'indivision
Si aucun accord amiable n'est trouvé, le tribunal peut ordonner une vente publique, supervisée par un notaire désigné. Ce dernier veille à ce que la procédure de vente se déroule de manière transparente et équitable.
En indivision, l'ensemble des indivisaires ont des droits sur le bien. Ainsi, toutes les décisions les plus importantes doivent être prises à l'unanimité. L'inconvénient le plus important de l'indivision est qu'en cas de désaccord, vous pourriez vous retrouver bloqué, sans aucune autre solution à votre disposition.
La convention d'indivision : il est possible de conclure une convention de gestion de l'indivision, mais cette dernière est temporaire, et limitée à 5 ans (article 1873-3 alinéa 1 du code civil) ; en cas de désaccord, elle ne sera pas renouvelée.
Mais alors, qui est prioritaire pour acheter quand une maison en indivision est mise en vente ? La loi accorde un droit de préemption à chaque indivisaire. Cela signifie que lorsqu'une vente est décidée, chaque propriétaire peut se porter acquéreur du bien par priorité, avant tout acheteur extérieur.
Lieu chargé d'histoire et de souvenirs, la maison de famille peut être conservée par les héritiers, ensemble, afin de continuer à en profiter. Dès lors, il convient de s'organiser.
Le recours au juge
Si aucun accord n'est trouvé, un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la vente du bien. Le juge ordonnera alors : soit le partage en nature (si possible), soit la vente aux enchères du bien.
Un indivisaire souhaite occuper la maison en indivision
À ce titre, la loi prévoit que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité, dite indemnité d'occupation. L'occupation du bien doit être privative.
Le rachat de parts d'indivision peut être financé par un prêt hypothécaire, solution adaptée aux emprunteurs souhaitant conserver leur patrimoine immobilier. Cet emprunt, souscrit auprès d'un organisme prêteur ou d'un établissement de crédit, repose sur la valeur du bien immobilier déjà détenu.
La licitation à l'amiable permet aux indivisaires de mettre fin à une indivision d'un commun accord, sans l'intervention d'un juge. Elle consiste souvent au rachat des parts de l'indivisaire souhaitant sortir de l'indivision par celui ou ceux qui souhaitent y rester.
Lorsque l'un des indivisaires rachète les parts des autres, il doit s'acquitter d'un droit d'enregistrement de 2,5 % de la valeur des parts rachetées. Ce coût est spécifique à la sortie d'indivision et ne s'applique pas dans le cadre d'une succession classique.
Comment sortir d'une indivision successorale ?