Un propriétaire sous le régime des Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP) bascule au régime des Locations Meublées Professionnelles (LMP) lorsqu'il cumule les trois critères suivants : les loyers annuels dédiés à la location meublée et encaissés par le foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 euros.
Comment se déclarer lmp ? Pour passer de lmnp à lmp, il n'y a aucun choix à faire valoir après du service des impôts. En effet, un loueur ne peut décider librement de louer un bien sous le statut de lmnp ou de lmp. Par conséquent, il n'est pas possible non plus de choisir de passer du statut de lmp à celui de lmnp.
Sont considérés comme professionnels les propriétaires qui remplissent les deux conditions suivantes : Le total des loyers des locations meublées dépasse 23 000 € par an ; Les loyers encaissés sont supérieurs aux autres revenus du foyer.
Pour basculer vers le statut LMP, il faut que le propriétaire, ou au moins un membre de son foyer fiscal, soit inscrit dans le Registre des Commerces et des sociétés (RCS). Il faut également que le revenu locatif du propriétaire soit supérieur à 23 000 € par an.
Lorsque les revenus de vos locations meublées (résidences services ou appartements) excèdent 23 000 euros par an et sont supérieurs aux autres revenus d'activité de votre foyer, vous pouvez opter pour le statut LMP.
Les locaux loués meublés sont soumis aux impôts suivants : Taxe foncière, Cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire. Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €
Pour cela, le chiffre d'affaires ne doit pas dépasser 90 000 €, pour avoir une exonération sur la totalité de la plus-value. Il est possible de bénéficier d'une exonération partielle lorsque le CA se situe entre 90 000 € et 126 000 €.
Quel statut choisir ? Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée : statut LMNP : lorsque les revenus sont inférieurs à 23.000 € statut LMP : lorsque les revenus dépassent 23.000 € ou 72.500 €
Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Ces plus-values peuvent être exonérées d'impôts sur le revenu sous réserve de remplir 2 conditions : l'activité est exercée depuis plus de 5 ans. les loyers encaissés (moyenne des 2 dernières années) sont inférieurs à 90 000 € HT.
Ceux qui souhaitent rester LMNP doivent veiller à conserver des revenus d'activité supérieurs à ceux tirés de la location meublée ou faire en sorte que leurs revenus de location meublée restent inférieurs à 23 000€.
Les cotisations sociales des loueurs en meublé professionnel
Le coût des cotisations et contributions sociales est de l'ordre de 43 % des bénéfices imposables. Quand ceux-ci sont nuls ou déficitaires, le cotisant est redevable d'une cotisation minimale d'environ 1 145€.
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies : Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile.
L'achat d'un immeuble en société est généralement réalisé à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Or, il peut être opportun d'opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l'investissement est destiné à réaliser de la location meublée.
En prenant en compte la fiscalité très avantageuse d'une location meublée et les loyers qui sont jusqu'à 30% plus élevés, on arrive très vite à un taux de rentabilité qui n'a plus rien à voir avec celui des locations vides.
Qu'est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ? Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Cette activité ne constitue pas l'activité principale du bailleur. Il s'agit davantage d'un complément de revenus.
Dans le cadre du statut LMNP, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des charges et indemnités à régler lors de cette transaction. Cette plus-value LMNP est ensuite imposée à hauteur de 19 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
Pour ce régime, le calcul du résultat à reporter sur la déclaration 2042 (qui va s'ajouter à vos revenus de salaire) correspond à 50% de vos recettes (le chiffre d'affaire) tirées de la location meublée (recettes = loyers + provisions charges).
Exonération d'impôt sur les plus-values
Vous serez exonéré d'impôt sur les plus-values si : Vous êtes en LMP depuis plus de 5 ans. Même si le bien revendu a été acquis il y a moins de 5 ans. Condition : les recettes locatives de la dernière année d'exploitation doivent être inférieures à 90 000 €.
Le statut de LMNP
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne généralement les personnes qui ne possèdent qu'un ou deux logements loués meublés. Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut de loueur en meublé professionnelle (LMP) s'applique exclusivement aux bailleurs qui mettent en location, à titre professionnel, des logements meublés.
L'avantage d'une SCI à l'IR pour faire du locatif, c'est que vous pouvez, comme un bailleur particulier, déduire les charges de vos revenus locatifs, à concurrence de la quote-part du capital que vous détenez. Il vous faut bien entendu avoir opté pour le régime fiscal du réel.
La location meublée est donc incompatible avec le statut de SCI familiale (Société Civile Immobilière familiale)... cependant il existe un recours possible pour exercer l'activité de location meublée au sein d'un bien immobilier détenu en SCI de famille (Société Civile Immobilière de famille).
Si vous souhaitez faire de la location en meublé et que vous n'avez pas de réel intérêt à investir à plusieurs, alors il sera plus intéressant d'opter pour le LMNP ou le LMP. Car vous pourrez bénéficier des mêmes règles de gestion courante (amortissement du bien, etc.)
311-3 35° du CSS, tel que retouché par la LFSS 2021, les loueurs de meublés de courte durée peuvent exercer l'option pour le régime des salariés prévue dès lors que leurs recettes ne dépassent pas un certain seuil mentionné par l'article 102 ter 1 al. 1 du CGI, et fixé à 72.600 € en l'état.
Les revenus des locations meublées non professionnelles, déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux, dans le cas où ils n'ont pas déjà été soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux (voir remarques précédentes).