Le droit de préemption du locataire concerne en principe les baux d'habitation ou mixtes (habitation et professionnels) soumis à la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, il est exclu en cas de location meublée, ou lorsque le propriétaire vend son bien à un membre de sa famille, jusqu'au 3ème degré inclus.
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et ses annexes
Le premier réflexe consiste à consulter le PLU ou son équivalent (PLUi, carte communale), car il contient les documents cartographiques qui mentionnent précisément les secteurs soumis au droit de préemption.
Le droit de préemption étant naturellement inscrit dans l'acte notarié de vente d'un bien immobilier, il n'est pas possible de le contourner. Quoi qu'il arrive, ce délai légal doit être activé. Néanmoins, le vendeur peut exercer un recours pour contester une décision de préemption.
Sont exclus du droit de préemption : les successions ; les donations portant sur des immeubles ou droits sociaux (SCI) entre parents jusqu'au 6ème degré ou entre personnes ayant des liens issus d'un mariage ou d'un pacs ; les conventions (partage, licitation…)
Dans le cadre de la vente d'une place de parking, aucun texte de loi ne prévoit de droit de priorité du locataire. Dès lors, votre bailleur n'était pas obligé de vous proposer l'achat du parking que vous louez.
De même le droit de préemption est exclu lorsque l'acquéreur est un parent ou allié jusqu'au 4ème degré inclus, un organisme HLM ou encore une société d'économie mixte dans le cadre de l'aide personnalisée au logement.
Le droit de préemption des indivisaires : lorsqu'un bien immobilier ou foncier appartient en indivision à plusieurs propriétaires, chacun d'entre eux bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente d'une quote-part du bien. Cela permet de préserver l'intégrité du bien et d'éviter son morcellement.
Cette faille permet de contourner le droit de préemption. Rien de plus simple : il suffit de signer un bail emphytéotique, qui peut être d'une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans et permet de devenir quasi-propriétaire à moindre prix.
Un recours en annulation a pour objet de faire annuler la décision de préemption, c'est-à-dire de la faire disparaître, comme si elle n'avait jamais existé. Ce recours en annulation peut être formé tant par le vendeur que par l'acheteur, qui y ont tous les deux intérêt, devant le tribunal administratif.
La réalisation d'équipements collectifs ou de locaux de recherche ou d'enseignement supérieur. La lutte contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux. Le renouvellement urbain. La sauvegarde ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti.
Indisponibilité objective
Le professionnel peut légitimement refuser la vente s'il ne dispose pas du produit ou ne peut l'obtenir raisonnablement, ou encore si le service demandé ne peut être fourni (rupture de stock, indisponibilité, impossibilité matérielle).
Le juge intervient uniquement pour déterminer le montant du prix de vente. Il n'examine pas la légalité (validité) de la décision de préempter. Une fois le prix fixé par la juridiction compétente, vous avez, ainsi que la mairie, un délai de 2 mois pour décider si vous acceptez ce prix ou si vous renoncez à la vente.
Si la commune choisit de préempter à un prix inférieur que celui négocié et que le vendeur refuse, chacun peut saisir le juge de l'expropriation pour fixer la valeur du bien. C'est un recours fréquent lorsqu'aucun accord amiable n'est trouvé. À retenir : Le vendeur n'est pas sans recours face à une préemption.
Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis à un droit de préemption urbain en se rendant directement au service urbanisme de sa mairie. Par ailleurs en cas de vente immobilière, le notaire chargé de la transaction de la vente devra effectuer les formalités imposées par la loi.
Si la collectivité locale décide de préempter, le notaire chargé de la rédaction de l'acte vérifie si les procédures sont respectées. Si la collectivité renonce à préempter, la vente doit intervenir dans les trois ans de la décision de renonciation. A défaut, le droit devra être à nouveau purgé.
Pour de nouveaux aménagements urbains et publics, l'État ou les collectivités territoriales peuvent exproprier un propriétaire. Cela a pour but de récupérer les terrains nécessaires aux nouvelles constructions. Strictement encadrée par la loi, cette procédure doit respecter des étapes et des règles très précises.
Est-ce que le prix de vente a bien été estimé ? L'acheteur quant à lui, peut décider d'abandonner son offre d'achat sans motif durant son délai de rétraction. La durée du délai de rétractation de l'acheteur est de dix jours, à compter de la signature de la promesse de vente.
Vous pouvez mettre en jeu la responsabilité de votre commune lorsque celle-ci vous a communiqué des renseignements inexacts de nature à vous causer un préjudice. Le rôle ici de l'avocat sera alors d'établir un lien de causalité entre la transmission d'une information inexacte et le préjudice subi.
Lorsqu'un bien en vente se situe dans une zone de préemption urbain, la mairie doit recevoir la déclaration d'intention d'aliéner de la part du notaire en charge de la vente. A compter de la réception de ce document, elle bénéficie alors de 2 mois pour préempter le bien ou renoncer.
Le retrait est très encadré : pour un acte créateur de droit, et sauf exception, le retrait doit intervenir dans un délai de quatre mois et la décision retirée doit être illégale. Le particularisme d'une décision de préemption est qu'elle ne peut intervenir que dans un délai limité.
Si le vendeur reste silencieux ou qu'il refuse de signer, l'acheteur peut entamer la procédure judiciaire. Pour cela, l'action doit être mise en œuvre devant le tribunal judiciaire du lieu où se situe l'immeuble. Cette action peut être engagée dès lors que le compromis de vente a été signé.
En fonction de la zone géographique, la mairie de la commune peut manifester sa priorité pour acquérir ce bien. Celle-ci devra alors respecter un délai ne pouvant excéder 2 mois à partir de sa connaissance de la vente du bien. De plus, le locataire du logement profite également du droit de préemption légal.
Vendre à des tiers privilégiés
Par exemple, une vente entre associés dans une SCI peut, sous certaines conditions, ne pas être soumise au droit de préemption. Il est également possible d'envisager des structures juridiques spécifiques pour sécuriser la transaction et éviter l'intervention de la mairie.
Oui, un voisin peut contester une vente entre un particulier et un promoteur, s'il existe une raison valable de le faire, c'est-à-dire si la vente est illégale. Le non-respect d'un droit de préemption, d'une servitude de passage ou un consentement défaillant peuvent entraîner la nullité de la vente.