Peut-on habiter dans un bien LMNP? Un bien LMNP est un investissement, c'est-à-dire que le propriétaire ne pourra pas habiter dedans car celui-ci est soumis à un bail commercial qui le lie à une société de gestion.
Pour louer sous statut LMNP, il ne faut pas que les revenus locatifs dépassent la moitié de vos revenus totaux, ni un montant maximum de 23 000 € par an.
Vous êtes LMNP : vous pouvez reporter le déficit pendant les 10 années suivantes, dans la catégorie des BIC de location meublée ; Vous êtes LMP : vous pouvez déduire le déficit sans limitation de montant et reporter le reliquat pendant les 6 années suivantes, sur votre revenu global.
Comment sortir du statut LMNP ? Il faut envoyer une déclaration au greffe au Tribunal du Commerce. Il faut remplir le formulaire P2 P4i pour déclarer la fin de votre activité, et faire la déclaration au moins 30 jours qui suit la cessation de votre activité.
Il est tout à fait possible de louer un appartement en meublé et un autre en vide. Les revenus issus de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, tandis que les revenus de la location vide sont des revenus fonciers. Ainsi, il faut effectuer deux déclarations fiscales différentes.
Vous devrez par contre déposer une déclaration 1447 M-SD dans le cadre du calcul de la taxe CFE. Pour déclarer ce second meublé, vous devez utiliser un autre formulaire que le précédent : le CERFA 11996*02, également appelé P2-P4i. Vous obtiendrez ainsi un 2ème numéro de SIRET, mais le même SIREN.
C'est le locataire du logement meublé au 1er janvier qui doit payer la taxe d'habitation. Ce logement doit être réservé à l'usage personnel du locataire et rester à sa disposition de manière permanente, même pendant ses absences.
La déclaration de cessation doit être effectuée dans les 30 jours suivant la fin de votre activité. Suite à la démarche, votre numéro SIRET sera désactivé. Par ailleurs, la fin de votre statut cause l'imposition immédiate de vos bénéfices ainsi que des déficits réalisés depuis la clôture du dernier exercice comptable.
En principe, l'investisseur en LMNP est libre de revendre son bien à tout moment; ceci qu'il l'ait acquis l'année précédente ou 20 ans auparavant. Une chose est sûre, la date de la revente d'un tel bien devra être guidée par l'antériorité du bail commercial.
Excepté les biens en résidence de services en loi Censi-Bouvard qui engagent le propriétaire pour une durée de 9 ans, les autres logements en LMNP peuvent être revendus à n'importe quel moment.
L'intérêt majeur de la location meublée, qu'elle soit LMP ou LMNP, est le mode d'imposition des revenus tirés de la location.
Le plafond LMNP dans le neuf avec régime micro BIC était de 72 500 € en 2020 (ou 176 200 € pour les locations meublées de tourisme).
LMNP : les avantages fiscaux. En location meublée non professionnelle, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives.
Le statut de LMNP
Le régime micro-BIC, avec lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. Il est le plus intéressant si le montant de vos charges est inférieur à ce que représentent 50% de vos recettes (71% pour les meublés de tourisme).
Principalement, les charges déductibles sont :
la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE) l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant. l'assurance pour loyers impayés. les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
Le statut LMNP s'adresse à tous les particuliers envisageant : d'investir dans un bien immobilier sécurisé ; de disposer de revenus complémentaires non fiscalisés durant une longue période, grâce à l'amortissement du bien sur le revenu de cette activité ; de compléter leur revenu à la retraite.
La revente d'un bien en LMNP en résidence de services
Celui-ci permet en effet de récupérer le montant de la TVA, soit 20 % de la valeur du bien immobilier, mais aussi de bénéficier d'une réduction d'impôt à hauteur de 11 % du coût du logement (HT), et ce sur une durée de 9 ans.
En tant que propriétaire de bien LMNP, de nombreuses raisons peuvent vous amener à revendre votre appartement LMNP : liées aux aléas de la vie : séparation, perte d'emploi, décès, liées aux choix économiques : fin de défiscalisation, autres opérations patrimoniales…
Dans le cadre du statut LMNP, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des charges et indemnités à régler lors de cette transaction. Cette plus-value LMNP est ensuite imposée à hauteur de 19 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
La loi Pinel et le statut LMNP font partie des dispositifs fiscaux dans le viseur du rapport Cap 2022. Cette décision se justifie par le fait que, contrairement à ce qui était espéré, l'offre locative a peu augmenté grâce au dispositif LMNP, qui semble donc ne favoriser que les investisseurs.
Vous devez déclarer toutes les sommes reçues en rémunération de cette activité, sans déduire aucune charge. L'abattement forfaitaire qui sera calculé automatiquement sur le montant déclaré est représentatif des charges que vous supportez dans le cadre de la mise en location du bien.
Quel statut choisir ? Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée : statut LMNP : lorsque les revenus sont inférieurs à 23.000 € statut LMP : lorsque les revenus dépassent 23.000 € ou 72.500 €
Le régime fiscal
Les revenus résultant de la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous pouvez demander une exonération de cette majoration si vous êtes dans l'une des situations suivantes : Votre activité professionnelle est proche de votre résidence secondaire et vous oblige à y résider, plutôt que dans votre habitation principale.
Il est rappelé, à cet égard, que l'habitation personnelle s'entend de tout local occupé par le contribuable ou dont celui-ci se réserve l'usage comme habitation principale ou secondaire.