Juridiquement, rien n'interdit de vendre un bien immobilier à un enfant. Le Code civil établit le principe de la libre-disposition des biens dont on est propriétaire sous condition de respect de la loi (articles 537 et 544 du Code civil) et de la liberté d'acquisition ou de vente (article 1594 du Code civil).
Pour réaliser une donation de son vivant à son fils, il existe plusieurs solutions. La première est l'achat scindé soit un démembrement de propriété. L'usufruit revient aux parents et la nue-propriété au fils. D'ailleurs, l'achat au nom de votre fils est autorisé légalement.
Si vous avez un enfant unique et que vous souhaitez lui transmettre un appartement ou une maison, vous pouvez procéder à une donation simple. D'un point de vue fiscal, chaque parent peut transmettre avec un abattement de 100 000 euros par enfant, tous les 15 ans, sans taxes payées à l'Etat.
Si on est libre de vendre à qui l'on veut, on n'est pas vraiment libre du prix. En effet, en fonction du prix de vente, l'administration fiscale peut : considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée. Cette situation se rencontre lorsque le prix est très inférieur à celui du marché.
La donation d'un bien immobilier à son fils unique, un de ses fils ou sa fille donne droit à un abattement de 100 000 € par enfant sur la valeur du bien cédé. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans et s'applique au don de chaque parent de l'enfant bénéficiaire.
Donation d'un bien immobilier aux enfants
Si la donation aux enfants concerne un bien immobilier, elle donne droit à un abattement de 100 000 euros par enfant sur la valeur du bien transmis. L'abattement est renouvelable tous les quinze ans et concerne chacun des parents de l'enfant bénéficiaire.
Ainsi, si la donation s'élève à 100 000 euros, les frais de notaire coûteront 488 euros.
En effet, si un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier sous-estimé à un ami ou à un membre de sa famille, l'opération sera difficilement réalisable. L'administration fiscale est en droit de refuser l'opération immobilière en faisant valoir le droit de préemption.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
Pour acquérir le bien de ses parents, il convient de faire estimer la valeur des parts de chaque propriétaire par un notaire ou un agent immobilier. Il faut ensuite liquider l'indivision et établir un bilan comptable de celle-ci.
Contrairement aux idées reçues, il est tout à fait possible, après 80 ans, de réaliser des donations de votre vivant, sans aucun plafond. En revanche, plus vous tardez, moins la fiscalité est avantageuse.
Pour des raisons d'optimisation fiscale, au passage de chaque décennie, il peut être opportun de donner la nue-propriété d'un bien de préférence juste avant votre anniversaire, soit à 60 ans plutôt qu'à 61, à 70, à 80 et à 90 ans.
La donation d'une entreprise
Faire don de ses parts ou actions de son entreprise avant 70 ans vous permettra de bénéficier d'un abattement fiscal de 75 % et d'une réduction de 50 % des droits de donation. Soumis à condition, ce dispositif fiscal est très avantageux pour vos descendants.
La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre cousins.
Transmettre son patrimoine de son vivant peut se faire par divers moyens. Il est possible de faire des donations, de souscrire à des assurances spécifiques telles que l'assurance-vie ou l'assurance-décès. Un don manuel (don d'argent) constitue aussi une transmission de patrimoine.
Vous pouvez donner de l'argent, mais également des biens meubles (voiture, bijoux...), immeubles et des valeurs mobilières (actions, parts sociales...). Chaque parent peut ainsi donner jusqu'à 100 000 € par enfant sans qu'il y ait de droits de donation à payer.
En vieillissant, les objectifs patrimoniaux sont clairs : se protéger, protéger ses proches puis transmettre sans tracas. Mais la réalisation de ce projet dépend de la durée de vie et des conditions de la fin de vie par définition imprévisibles. Face à cette incertitude, une seule option : disposer de liquidités.
Il est donc souvent recommandé de ne pas excéder les 2 ou 2,5 % de la valeur de son patrimoine ou de ses revenus annuels. Ainsi, si votre patrimoine est estimé à 900 000 €, vous pouvez donner jusqu'à 22 500 euros environ. Et si vous gagnez 3 000 € par mois, vous pouvez donner 500 € sans problème.
En principe, en tant que propriétaire, vous avez la liberté de vendre votre bien à qui vous souhaitez, et cela est stipulé dans le Code civil, articles 537 et 544. Ainsi, selon la loi, la vente peut se faire de parents en fils ou filles, de parents à d'autres membres de la famille ascendants ou descendants.
Un enfant peut acheter le logement de ses parents en s'acquittant du prix. Si l'un des enfants d'un couple souhaite acquérir la maison de ses parents, il peut tout à fait le faire, à condition de payer le prix juste, c'est-à-dire celui auquel correspond la valeur de la maison.
Vous pouvez faire une donation à la personne de votre choix. Toutefois, les biens donnés ne doivent pas dépasser la part réservée à certains de vos héritiers. La donation peut se faire de manière libre ou obligatoirement devant un notaire dans certains cas. Sauf exception, vous ne pouvez pas annuler une donation.
Le plus gros avantage est que la donation supprime les droits de succession sur les biens donnés pour les héritiers. Les droits de mutation sont payés au moment de la donation ce qui permet de profiter d'abattements et d'un barème plus avantageux.
Ils sont exonérés de droits de donation sur les dons reçus en numéraire : Paiement en argent, qui peut être sous forme d'espèces, de chèques, de virements, etc., y compris par une collecte en ligne. En cas de décès, leurs proches bénéficient de l'exonération dans les mêmes conditions.
Vous êtes exonéré du paiement des droits de succession si vous remplissez les 3 conditions suivantes au moment du décès : Avoir constamment vécu avec le défunt durant les 5 années ayant précédé son décès. Être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps.