Juridiquement, rien n'interdit de vendre un bien immobilier à un enfant. Le Code civil établit le principe de la libre-disposition des biens dont on est propriétaire sous condition de respect de la loi (articles 537 et 544 du Code civil) et de la liberté d'acquisition ou de vente (article 1594 du Code civil).
Si vous avez un enfant unique et que vous souhaitez lui transmettre un appartement ou une maison, vous pouvez procéder à une donation simple. D'un point de vue fiscal, chaque parent peut transmettre avec un abattement de 100 000 euros par enfant, tous les 15 ans, sans taxes payées à l'Etat.
Si on est libre de vendre à qui l'on veut, on n'est pas vraiment libre du prix. En effet, en fonction du prix de vente, l'administration fiscale peut : considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée. Cette situation se rencontre lorsque le prix est très inférieur à celui du marché.
Un enfant peut acheter le logement de ses parents en s'acquittant du prix. Si l'un des enfants d'un couple souhaite acquérir la maison de ses parents, il peut tout à fait le faire, à condition de payer le prix juste, c'est-à-dire celui auquel correspond la valeur de la maison.
Les donations consistent à donner un bien de son vivant pour diminuer in fine les droits de succession au décès. On distingue deux types de donations : Les donations en avancement de parts successorales : ce type de succession permet de maintenir l'égalité entre les héritiers.
Ainsi, si la donation s'élève à 100 000 euros, les frais de notaire coûteront 488 euros.
Le plus gros avantage est que la donation supprime les droits de succession sur les biens donnés pour les héritiers. Les droits de mutation sont payés au moment de la donation ce qui permet de profiter d'abattements et d'un barème plus avantageux.
Mettre une maison au nom de son enfant : notion de donation ? Il existe une pratique notariale qui n'est pas illégale, consistant à acquérir de son vivant un bien immobilier (appartement, villa etc…) et le mettre au nom de l'un de ses enfants.
Dans le cas où les parents souhaitent se porter caution du crédit immobilier, l'enfant est seul propriétaire du bien. Les parents acceptent de s'engager devant le prêteur en cas de défaut de paiement : ils devront prendre le relais du remboursement du crédit immobilier si l'enfant en est empêché.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
Celui-ci précise que « les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur ». Il est ainsi clairement établi que le paiement des frais à l'office notarial incombe à l'acheteur, et non au vendeur, quel que soit le logement.
Le montant des frais de notaire diffère en fonction du type de bien vendu. Pour l'achat d'un bien neuf, les frais de notaire représentent en moyenne 3 à 4% du prix de vente. Et pour l'achat d'un bien ancien, les frais de notaire sont plus élevé, ils représentent généralement 7 à 8% du prix de vente.
Les points clés à retenir. Pour fixer un prix au plus juste et vendre le plus rapidement possible, il faut absolument prendre en compte, d'une part, l'offre et la demande sur le marché immobilier et d'autre part, les caractéristiques propres à votre bien (superficie, état, localisation...).
Contrairement aux idées reçues, il est tout à fait possible, après 80 ans, de réaliser des donations de votre vivant, sans aucun plafond. En revanche, plus vous tardez, moins la fiscalité est avantageuse.
Pour des raisons d'optimisation fiscale, au passage de chaque décennie, il peut être opportun de donner la nue-propriété d'un bien de préférence juste avant votre anniversaire, soit à 60 ans plutôt qu'à 61, à 70, à 80 et à 90 ans.
Profiter de la réduction de 50 % avant 70 ans
L'article 790 du CGI ajoute un avantage au pacte Dutreil si vous réalisez votre donation avant l'âge de 70 ans. Dans ce cas, vous réduisez en effet les droits de donation de 50 % une fois l'abattement de 75 % appliqué.
Dans le cas où le crédit accordé par un membre de votre famille n'excède pas 750 €, vous n'êtes pas dans l'obligation de le déclarer au fisc. En revanche, si le prêt dépasse cette somme, une déclaration au centre des impôts s'impose, en remplissant le formulaire « Déclaration de contrat de prêt ».
Pour acquérir le bien de ses parents, il convient de faire estimer la valeur des parts de chaque propriétaire par un notaire ou un agent immobilier. Il faut ensuite liquider l'indivision et établir un bilan comptable de celle-ci.
Pour éviter les droits de succession que devraient payer les héritiers sur un bien immobilier, le propriétaire peut de son vivant, créer une SCI familiale, puis donner des parts sociales à ses enfants. La transmission des parts sociales par donation permet de bénéficier des abattements en vigueur.
Vous devez adresser le formulaire en double exemplaire à votre service fiscal départemental chargé de l'enregistrement. Le paiement des droits de donation s'effectue en même temps que la déclaration. votre déclaration ne sera pas accessible dans votre espace personnel sécurisé sur le site de l'administration fiscale.
Si l'usufruitier est âgé de 72 ans, la valeur de la nue-propriété est égale à 70% de la valeur en pleine propriété. Après 71 ans, la donation en nue propriété avec réserve d'usufruit est donc moins favorable car l'assiette de calcul des droits des donations augmente.
La donation d'un bien immobilier à son fils unique, un de ses fils ou sa fille donne droit à un abattement de 100 000 € par enfant sur la valeur du bien cédé. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans et s'applique au don de chaque parent de l'enfant bénéficiaire.
La donation de son vivant permet d'acheter un bien immobilier au nom de son fils. Qu'il s'agisse d'un appartement, d'un loft, d'une demeure de maître ou d'une maison, la transmission de ce bien immobilier a lieu de son vivant. Ainsi, l'héritier évite les frais et droits de succession lors d'un héritage.