Pour louer sous statut LMNP, il ne faut pas que les revenus locatifs dépassent la moitié de vos revenus totaux, ni un montant maximum de 23 000 € par an.
Peut-on habiter dans un bien LMNP? Un bien LMNP est un investissement, c'est-à-dire que le propriétaire ne pourra pas habiter dedans car celui-ci est soumis à un bail commercial qui le lie à une société de gestion.
Pour faire votre demande de statut LMNP, vous devez vous tourner vers un centre de formalités des entreprises (CFE). Ce type de démarche liée à un investissement dans une location meublée est géré par le Greffe du Tribunal de Commerce affilié à votre bien immobilier.
Vous êtes LMNP : vous pouvez reporter le déficit pendant les 10 années suivantes, dans la catégorie des BIC de location meublée ; Vous êtes LMP : vous pouvez déduire le déficit sans limitation de montant et reporter le reliquat pendant les 6 années suivantes, sur votre revenu global.
Le statut de LMNP
Le régime micro-BIC, avec lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. Il est le plus intéressant si le montant de vos charges est inférieur à ce que représentent 50% de vos recettes (71% pour les meublés de tourisme).
Qui peut bénéficier du statut LMNP ? Tous les contribuables domiciliés en France peuvent obtenir le statut de LMNP s'ils sont propriétaires particuliers, s'ils mettent en location un bien meublé et si leurs recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € / an.
Le bail commercial en LMNP est un engagement à long terme. Il est signé pour une durée de 9 ans minimum, renouvelable, avec possibilité de résiliation tous les trois ans le cas échéant, d'où son autre appellation « bail 3 6 9 ».
Quels sont les avantages du LMNP ? Les avantages du statut LMNP sont les suivants : L'amortissement du bien avec le régime du BIC Réel. Ou bien la récupération de la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard. La perception de revenus locatifs peu ou pas imposés.
Principalement, les charges déductibles sont :
la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE) l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant. l'assurance pour loyers impayés. les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
Seuil de loyers et option réelle LMNP
Si vos loyers encaissés sur l'année civile dépassent 70 000€, le régime réel s'applique automatiquement. Si vos loyers sont inférieurs à 70 000€ vous pouvez opter pour le régime réel (sinon par défaut le régime micro-BIC et son abattement de 50% s'applique).
Ceux qui souhaitent rester LMNP doivent veiller à conserver des revenus d'activité supérieurs à ceux tirés de la location meublée ou faire en sorte que leurs revenus de location meublée restent inférieurs à 23 000€.
Quel statut choisir ? Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée : statut LMNP : lorsque les revenus sont inférieurs à 23.000 € statut LMP : lorsque les revenus dépassent 23.000 € ou 72.500 €
Le plafond LMNP dans le neuf avec régime micro BIC était de 72 500 € en 2020 (ou 176 200 € pour les locations meublées de tourisme).
Le premier plafond LMNP est de 23000 euros, qui est le montant annuel des revenus locatifs meublés au delà duquel on peut basculer dans la location professionnelle. Le second est relatif, en effet, le montant des revenus locatif ne doit pas dépasser le plafond de 50% dont le calcul s'effectue au regard du revenu total.
Il est tout à fait possible de louer un appartement en meublé et un autre en vide. Les revenus issus de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, tandis que les revenus de la location vide sont des revenus fonciers. Ainsi, il faut effectuer deux déclarations fiscales différentes.
LMNP : les avantages fiscaux. En location meublée non professionnelle, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives.
Le mobilier peut être amorti intégralement sur 10 ans. Si elles excèdent 600 €, les dépenses peuvent être laissées en charges déductibles ou amorties. Pour arbitrer, vous vous baserez sur votre éventuel déficit. S'il est trop important pour être consommé sur 10 ans, alors privilégiez l'amortissement du mobilier.
Les revenus imposables perçus par les LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2 % (comprenant la CSG/CRDS pour 9,70 % et le prélèvement de solidarité pour 7,50 %).
Renouvellement du bail (Location meublée)
Le contrat de location d'un logement meublé est conclu pour une durée d'au moins un an. À la fin du bail et à défaut de congé donné par le bailleur ou le locataire, le bail est reconduit automatiquement.
La principale différence entre vide et meublé, c'est la durée du bail. Elle est de 3 ans en location vide, y compris si vous possédez le bien via une SCI familiale. En revanche si vous possédez le logement via tout autre type de société (une personne morale), le bail est de 6 ans.
Afin d'assurer une certaine stabilité au locataire, le bail doit être conclu pour une durée minimale d'un an. Mais rien n'interdit aux deux parties de prévoir une durée plus longue (18 mois, 2 ans, 3 ans…).
Pour être loueur en meublé professionnel, il faut remplir deux conditions cumulatives : les recettes annuelles retirées par le foyer fiscal de l'activité de location meublée doivent dépasser 23 000 €. le montant de ces mêmes recettes doit être supérieur aux revenus professionnels du foyer fiscal.
Sont considérés comme professionnels les propriétaires qui remplissent les deux conditions suivantes : Le total des loyers des locations meublées dépasse 23 000 € par an ; Les loyers encaissés sont supérieurs aux autres revenus du foyer.