Les motifs de litige entre un locataire et son bailleur sont nombreux. Mais attention à ne pas décider vous-même de bloquer le paiement des loyers. C'est interdit par la loi ! Vous devez vous inscrire dans une démarche de conciliation pour trouver une solution.
Bloquer les loyers
Avant d'envisager le blocage des loyers, vous pouvez envoyer une lettre de mise en demeure, recommandée avec accusé de réception, au bailleur, afin de l'avertir de votre projet de bloquer les fonds. Cela l'incitera sûrement à engager une discussion avec vous.
Cas général. Le loyer et les charges sont à payer pendant toute la durée du bail. Seul le juge peut décider de bloquer temporairement le versement du loyer (hors charges) au propriétaire, dans l'attente de la résolution du conflit. Le locataire doit continuer à assurer le paiement du loyer, même durant cette période.
Dans quels cas un locataire peut-il invoquer l'exception d'inexécution ? En application de l'article 1219 du Code civil, le locataire peut légitimement refuser de payer son loyer lorsque le local ne permet pas l'exercice de l'activité envisagée par le bail (manquement à l'obligation de délivrance du bailleur).
Le propriétaire n'a pas le droit d'empêcher son locataire d'héberger des proches ou des personnes de son entourage à titre gracieux. Cette interdiction vaut tant que cela ne crée aucune nuisance.
Des loyers impayés (mise en place d'un plan d'apurement avec le propriétaire) ou une menace d'expulsion de votre logement. Des questions sur le fonctionnement de votre copropriété Un projet de rénovation énergétique pour votre logement. Besoin d'un financement ou d'un prêt pour vos travaux.
La solution pour bloquer la location, et éviter le désistement du locataire sur un simple accord verbal, est de signer le bail fin juillet avec une date d'effet début septembre. Cette manière de procéder est tout à fait légale contrairement au chèque de réservation et permet également de rassurer le locataire.
Les associations de locataires membres de la CNC sont : la CNL (Confédération Nationale du Logement) la CGL (Confédération Générale du Logement) la CLCV (Confédération Consommation, Logement, Cadre de Vie)
En cas de loyers impayés, tentez une solution à l'amiable
Mais avant d'arriver au stade de l'expulsion, il peut essayer de trouver une solution à l'amiable avec son propriétaire. Celui-ci doit impérativement lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Légalement, le propriétaire ne peut jamais pénétrer dans le logement qu'il loue sans l'accord explicite de son locataire ou sans décision de justice qui l'y autorise. En effet, cela équivaut à une violation de domicile (un an d'emprisonnement et 15.000 € d'amende) et constitue une atteinte à la vie privée.
Le propriétaire peut donner congé (son préavis) au locataire pour vendre le logement, ou pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire). Il doit respecter des conditions de forme et de délais.
Le délai d'expulsion du locataire
Suite à un commandement de quitter le logement prononcé par le juge du tribunal d'instance, le locataire dispose d'un délai légal de 2 mois pour quitter les lieux. Il bénéficie également d'un mois pour faire appel du jugement.
Après qu'une expulsion a été prononcée par voie légale, seul le juge peut annuler la procédure. Il peut en premier lieu accorder à l'occupant un délai de grâce d'expulsion, qui peut aller de trois mois à trois ans.
Si après un délai de 2 mois, la mise en demeure est restée sans réponse ou le désaccord persiste, le locataire ou le propriétaire peut saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable : un conciliateur de justice. ou la commission départementale de conciliation.
À savoir. Que vous soyez bailleur ou locataire, vous pouvez saisir avant ou pendant une instance judiciaire, un conciliateur de justice, dont le rôle est de vous permettre un règlement à l'amiable.
Lorsque le bailleur ne fait pas les travaux
Lorsque dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire et le bailleur ne parviennent pas à un accord ou que le bailleur ne répond pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal.
Louer au bon prix, soigner son annonce et garder son bien en bon état. Se montrer trop gourmand sur le prix du loyer entraîne des difficultés à louer. S'aligner sur les prix du marché permet de minimiser le risque de vacance locative.
Certains propriétaires pensent en effet que tout mois entamé est dû. Or il n'en est rien. Le bailleur ne peut pas exiger du locataire qu'il paie dans son intégralité un mois de loyer, s'il a quitté le logement avant la fin de celui-ci. C'est donc la règle du prorata qui s'appliquera en l'espèce.
En cas de litige avec un propriétaire, le locataire doit saisir la CDC auprès de la préfecture pour un recours amiable. Si la procédure n'aboutit pas, il doit saisir le conciliateur de justice au tribunal judiciaire.
Constat d'insalubrité
Lorsque la situation est urgente, le préfet peut demander au tribunal administratif la désignation d'un expert pour qu'il examine le logement ou bâtiment. Cet expert dresse un constat de leur état y compris des bâtiments mitoyens et propose des mesures pour mettre fin au danger.
Quand l'expulsion est devenue effective, vous pouvez vous orienter vers les logements sociaux et recourir à une demande de logement HLM ou habitation à loyer modéré. Ces logements sont mis à la disposition des citoyens français ou étrangers qui ont des revenus modestes affichés sur un titre de séjour en validité.
Après l'expulsion, il y a 3 possibilités : Vous pouvez les récupérer et les transférer en prenant rendez-vous avec l'huissier. Ils sont transportés dans un local par le bailleur (souvent dans un garde meuble, à vos frais). Vous avez alors un mois pour aller les chercher.
Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Dans le cas contraire, le juge prononce la résiliation du bail et prononce l'expulsion du locataire.
Lorsqu'il s'agit d'une location vide, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant l'échéance du contrat de bail, les week-ends et jours fériés étant compris dans le calcul de ce délai. Cependant, ce délai est de 3 mois lorsqu'il s'agit d'un logement meublé.
La relation entre locataire et bailleur est strictement encadrée par la loi française. Ainsi, le propriétaire ne peut vous forcer à quitter votre logement immédiatement si le contrat de bail se déroule normalement : peu importe la raison, il doit respecter un délai de préavis.