Si vous souhaitez vendre votre bien situé dans une zone de préemption définie par la mairie, vous devez en priorité proposer la vente à la mairie. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption. Ces zones sont définies pour permettre à la mairie de réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général.
Vous pouvez exercer un recours contre la décision de préemption devant le tribunal Administratif. Toutefois, ce recours n'est pas suspensif, mais vous pouvez l'accompagner d'un référé en suspension pour faire suspendre la décision du juge des référés en cas de contestation sérieuse sur la légalité.
La mairie peut exercer son droit de préemption pour réaliser un aménagement urbain d'intérêt général : la création de logements sociaux, la construction d'équipements collectifs ou une opération de renouvellement urbain par exemple.
Le propriétaire d'un bien situé dans une zone définie par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain doit, en priorité, proposer la vente du bien à cette collectivité. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption.
Le droit de préemption permet à une commune de se porter acquéreur de biens immobiliers situés sur son territoire avant tout autre acquéreur privé. Explications. Ce droit permet à la mairie d'aménager son territoire en fonction de ses besoins.
Lorsqu'un bien en vente se situe dans une zone de préemption urbain, la mairie doit recevoir la déclaration d'intention d'aliéner de la part du notaire en charge de la vente. A compter de la réception de ce document, elle bénéficie alors de 2 mois pour préempter le bien ou renoncer.
La demande d'annulation doit être faite dans un délai de 5 ans à partir de la date d'acquisition du bien par la mairie. En tant qu'ancien propriétaire du logement ou personne qui aviez l'intention d'acheter le bien préempté, vous pouvez faire un recours auprès du tribunal administratif.
Le droit de préemption démarre dès la mise en demeure valant offre de vente par le propriétaire. Le locataire a alors un mois pour y répondre. Ensuite, il disposera d'un délai de deux mois pour concrétiser sa promesse d'achat, sauf s'il doit souscrire un prêt immobilier. Dans ce cas, le délai est porté à 4 mois.
En cas de désaccord sur le prix, la compétence revient au juge de l'expropriation qui intervient pour fixer le montant de la transaction en vertu de l'article L. 213-4. La commune saisi le juge de l'expropriation dans les 15 jours suivant réception de la réponse du vendeur.
Dérogation possible : ce droit de préemption ne s'applique pas lorsque l'acquéreur de l'immeuble s'engage à proroger les contrats de bail en cours à la date de conclusion de la vente.
Le principe d'application du droit de préemption est assez simple. Suite à la décision de vendre sa propriété immobilière, le vendeur doit adresser une DIA aux éventuels titulaires de la préemption. Il peut s'agir de la commune, d'un établissement de coopération intercommunale ou d'un locataire selon la situation.
Le " droit de préemption " est l'avantage qui est donné à quelqu'un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l'acquéreur d'un droit ou d'un bien pour en faire l'acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier.
Le droit de préemption est le seul obstacle à la liberté du vendeur de vendre son bien immobilier comme bon lui semble, puisqu'une commune peut exercer un droit de préemption. En d'autres termes, la mairie est prioritaire pour acquérir un logement.
Cela signifie que la première fois que vous avez un acheteur à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, le locataire est de nouveau prioritaire. En pratique, une fois le compromis signé, c'est le notaire qui notifie au locataire le nouveau prix de vente ; le locataire a alors un mois pour préempter…
Le recours peut être engagé par le propriétaire vendeur, mais aussi par la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien qui a été préempté. Ce recours doit être présenté devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à partir de l'affichage de la décision de préempter en mairie.
Généralement, cette démarche est effectuée par le mandataire du vendeur (Notaire ou agent immobilier). La DIA est adressée à la mairie au moins deux mois avant la date prévue pour la signature de l'acte notarié de la vente, afin que la purge du droit de préemption soit réalisée le jour de la vente.
20 jours après le compromis de vente, le notaire a établi un état hypothécaire qui reprend les éléments relatifs à la situation juridique du bien, ainsi qu'un état des créances. Après 45 jours suivant le compromis, l'acquéreur fournit le justificatif de l'obtention de l'offre de prêt.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans. Si ce n'est pas le cas, c'est la Safer qui devient prioritaire.
C'est théoriquement au propriétaire vendeur du bien d'effectuer cette démarche. En pratique, c'est le notaire qui s'en charge systématiquement. Une fois que le vendeur a trouvé un acheteur et qu'il a signé un compromis de vente avec lui, le notaire va avertir la commune que le bien immobilier est en cours de vente.
Le propriétaire a l'obligation d'adresser la DIA à la mairie
Le plus souvent, c'est le notaire en charge de la vente qui exécute cette formalité, qui remplit le formulaire et l'adresse à la mairie.
Il donne la priorité à une commune pour acquérir un bien situé en zone urbaine ou à urbaniser. Concrètement, lorsqu'un propriétaire met sa maison ou son appartement en vente, la commune peut être prioritaire pour l'acquisition du bien en question.
Les aliénations de lots de copropriété dont le règlement a moins de 10 ans ou les constructions achevées depuis moins de 4 ans sont exemptées de DPU. Toutefois, la commune, par délibération motivée, peut décider de les y soumettre. On parle alors de droit de de préemption renforcé ou DPU « renforcé ».
Le premier donne à la priorité à la commune pour acheter un logement mis en vente dans une zone délimitée tandis que le second profite aux locataires dont l'appartement est mis en vente par le bailleur.
Même si un héritier peut bloquer la vente d'un bien indivis pendant un certain temps, l'autre héritier ou les autres héritiers peuvent agir en justice en vue d'obtenir : soit l'autorisation du juge statuant en la forme des référés de vendre le bien même en cas de refus d'un indivisaire.