Le statut de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) ne connaît pas la crise auprès des particuliers qui cherchent à investir dans l'immobilier. En effet, ce statut fiscal permet à l'investisseur d'être propriétaire d'un bien immobilier et de générer des revenus exonérés totalement ou partiellement d'impôts.
Les avantages du dispositif LMNP sont nombreux. Il présente un fort intérêt d'un point de vue fiscal. Les revenus d'une location meublée bénéficient d'abattements et de déductions plus importants que les revenus perçus sur un logement loué nu (déclarés en revenus fonciers). Le régime réel est très attractif.
Le statut LMNP n'est intéressant que pour un investissement à long terme. En effet, il a pour objectif de rendre une majeure partie (ou la totalité) de vos revenus locatifs non imposables, grâce à l'amortissement et à la déduction des charges.
Seuil de loyers et option réelle LMNP
Si vos loyers encaissés sur l'année civile dépassent 70 000€, le régime réel s'applique automatiquement. Si vos loyers sont inférieurs à 70 000€ vous pouvez opter pour le régime réel (sinon par défaut le régime micro-BIC et son abattement de 50% s'applique).
Vous êtes LMNP : vous pouvez reporter le déficit pendant les 10 années suivantes, dans la catégorie des BIC de location meublée ; Vous êtes LMP : vous pouvez déduire le déficit sans limitation de montant et reporter le reliquat pendant les 6 années suivantes, sur votre revenu global.
Principalement, les charges déductibles sont :
la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE) l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant. l'assurance pour loyers impayés. les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
Les revenus provenant de la location en meublé habituelle sont imposables dans la catégorie des BIC. Toutefois, vous n'avez pas à déclarer les revenus provenant de la location (ou sous-location) d'une partie de votre habitation principale. La ou les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire.
Comptabilité LMNP – LMP: les obligations comptables
Tenir une comptabilité reprenant notamment les dépenses et recettes de l'année (avec l'appui de vos factures, encaissements, quittances de loyer, etc) Établir des tableaux d'amortissement, un bilan, un compte de résultat, un FEC (fichier des écritures comptables)
Le premier plafond LMNP est de 23000 euros, qui est le montant annuel des revenus locatifs meublés au delà duquel on peut basculer dans la location professionnelle. Le second est relatif, en effet, le montant des revenus locatif ne doit pas dépasser le plafond de 50% dont le calcul s'effectue au regard du revenu total.
LMNP : les avantages fiscaux. En location meublée non professionnelle, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives.
Pour identifier les performances de l'investissement, c'est un indicateur fiable. La rentabilité sera déterminée par le quotient entre le montant des loyers annuels hors charges et le prix d'acquisition du bien. En multipliant par 100 le résultat obtenu, on exprime alors la rentabilité brute en pourcentage.
Peut-on habiter dans un bien LMNP? Un bien LMNP est un investissement, c'est-à-dire que le propriétaire ne pourra pas habiter dedans car celui-ci est soumis à un bail commercial qui le lie à une société de gestion.
C'est le cas notamment de Boursorama, Fortuneo, Monabanq, ING ou Hello Bank, cette dernière proposant une offre spécifiquement destinée aux investisseurs avec des prêts dès 10 000€.
Les revenus imposables perçus par les LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2 % (comprenant la CSG/CRDS pour 9,70 % et le prélèvement de solidarité pour 7,50 %).
Dans le cas général d'un loueur en meublé, on peut amortir les biens sur des durées dites « d'usage » dans la mesure où il s'agit de biens affectés à une activité fiscalement commerciale. Ces durées vont de 25 à 40 ans pour l'immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier.
Exemple de calcul d'amortissement LMNP
Mettons que vous achetez un appartement neuf ou ancien pour un prix de 200 000 €. Pour définir le montant de l'amortissement annuel que vous pouvez pratiquer sur 25 ans, vous devez diviser le prix du bien par 25, ce qui donne 8 000 €.
Pour sortir du statut LMNP, il faut adresser cette déclaration auprès du greffe au tribunal du Commerce, remplir le formulaire P2 P4i pour déclarer la fin de l'activité, et faire sa déclaration au moins 30 jours suite à la cessation de son activité.
Pour ce régime, le calcul du résultat à reporter sur la déclaration 2042 (qui va s'ajouter à vos revenus de salaire) correspond à 50% de vos recettes (le chiffre d'affaire) tirées de la location meublée (recettes = loyers + provisions charges).
En fait le Capital social ou individuel est égal au total de l'actif pour l'exercice N -(le résultat de l'exercice + dettes). Dans le cas ou le résultat de l'exercice est négatif il va s'ajouter au total de l'actif de l'exercice N et on déduira les dettes.
C'est le locataire du logement meublé au 1er janvier qui doit payer la taxe d'habitation. Ce logement doit être réservé à l'usage personnel du locataire et rester à sa disposition de manière permanente, même pendant ses absences.
Vous devez déclarer toutes les sommes reçues en rémunération de cette activité, sans déduire aucune charge. L'abattement forfaitaire qui sera calculé automatiquement sur le montant déclaré est représentatif des charges que vous supportez dans le cadre de la mise en location du bien.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne uniquement les propriétaires de locations meublées. La grande majorité de ces bailleurs bénéficie du statut LMNP, qui est plus facilement atteignable que le statut LMP (loueur en meublé professionnel).
Le mobilier peut être amorti intégralement sur 10 ans. Si elles excèdent 600 €, les dépenses peuvent être laissées en charges déductibles ou amorties. Pour arbitrer, vous vous baserez sur votre éventuel déficit. S'il est trop important pour être consommé sur 10 ans, alors privilégiez l'amortissement du mobilier.
Les dispositifs fiscaux pour pouvoir investir dans l'immobilier regroupent le revenu foncier, la location meublée professionnelle ou non-professionnelle, la société civile immobilière (SCI), la mise en impôts sur les sociétés, les impôts sur le revenu et la société par actions simplifiée (SAS).