La loi du 6 juillet 1989 impose la signature d'un bail de location, sauf s'il s'agit d'un meublé. Malgré tout, la jurisprudence accepte le bail verbal. En effet, aucune sanction n'a été prévue en l'absence d'un bail écrit. Un bail verbal n'équivaut donc pas à une absence de bail.
Lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen (ex : l'occupation des lieux par d'autres indices attestant de l'existence du bail : paiement des loyers, production de quittances).
Le bail verbal est l'accord par oral du locataire et du propriétaire sur le principe et les conditions de location du logement. Cette forme de contrat présente des risques dans la mesure où les clauses qui ne sont pas d'ordre public ne peuvent jouer en faveur du bailleur.
⚖️ Pour demander cette régularisation, vous devez vous adresser au Tribunal judiciaire le plus proche du logement concerné. Attention ⚠️ : Pour que le juge accepte votre demande, vous devez prouver l'existence du bail verbal.
La résiliation d'un bail verbal est possible, tant qu'elle suit les règles prévues par la loi du 6 juillet 1989. En effet, si le locataire souhaite donner congé, il doit respecter le délai de préavis de 3 mois, 1 mois si le logement est situé en zone tendue, s'il est meublé, etc.
Le bail verbal portant sur un logement à usage d'habitation principale est consenti pour 3 ou 6 ans. Il est tacitement reconduit pour des périodes de même durée à défaut de congé donné par le bailleur.
Est-ce légal de louer sans bail ? La loi du 6 juillet 1989 visant l'amélioration des rapports locatifs exige l'établissement d'un contrat de location écrit et signé par les deux parties lorsqu'un logement est mis en location. Ainsi, en théorie, une location sans bail n'est pas légale.
Que pouvez-vous faire alors pour faire partir votre locataire sans bail? L'article 1889 C.c.Q. indique que « le locateur d'un immeuble peut obtenir l'expulsion du locataire qui continue d'occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux. »
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail rural doit envoyer unn congé au preneur, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), 18 mois au moins avant l'expiration du bail. Le congé doit mentionner un motif justifiant le non-renouvellement du bail.
Vérifier les annexes au bail de location
Une notice informative indiquant les droits et les obligations du locataire et du bailleur. L'état des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés. Le dossier de diagnostics techniques immobiliers.
Depuis le 1er septembre 1996, le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement (TAL; autrefois appelé la Régie du logement) est obligatoire. Il doit être utilisé pour tout nouveau bail de logement qu'il s'agisse d'une chambre, d'un appartement ou d'une maison.
Apporter la preuve de la sous-location illégale est important. Tous les indices et les preuves doivent être rassemblés : photos montrant un nom rajouté sur la boîte aux lettres, témoignages des voisins indiquant que l'occupant des lieux a changé, petites annonces sur des sites de location temporaire, etc.
Prouver l'existence du bail verbal
La preuve de l'existence du bail peut être apportée par tous moyens : échanges entre bailleur et fermier (e-mails, courriers…), quittances de fermage ou talons de chèques, relevés de compte bancaire, témoignages de voisins, etc.
Ce que dit la loi sur le bail verbal
Si ce dernier souhaite résilier le bail, il doit se plier aux mêmes règles qu'avec un contrat écrit. De la même façon, un locataire sans bail souhaitant quitter le logement doit donner congé dans les règles et respecter un préavis de 1 à 3 mois selon les cas.
Un bail d'un an maximum
Ce nouveau bail pourra être conclu pour une durée minimale de trois mois et une durée maximale d'un an.
Pour protéger locataires et bailleur, la loi interdit de modifier formellement le contenu du contrat de location, même avec l'accord des deux parties. Pour introduire les changements dans le bail, il est nécessaire de signer un nouveau document appelé avenant, qui sera annexé au contrat de location initial.
La relation entre locataire et bailleur est strictement encadrée par la loi française. Ainsi, le propriétaire ne peut vous forcer à quitter votre logement immédiatement si le contrat de bail se déroule normalement : peu importe la raison, il doit respecter un délai de préavis.
Il doit respecter des règles précises et prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail pour un logement vide, trois mois avant pour un logement loué meublé à titre de résidence principale.
De plus, lorsqu'un bail expire, le bail ne se renouvelle pas automatiquement. Un contrat de location est un contrat beaucoup plus court. C'est typiquement un accord de 30 jours. Un contrat de location est automatiquement renouvelé à la fin de la période, à moins que l'une des parties ne l'annule par écrit.
Durée du bail
3 ans lorsque le propriétaire est un particulier, 6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Désormais, le bailleur peut louer sans payer d'impôt dès lors que les pièces louées font partie intégrante de sa résidence principale, et qu'elles n'ont pas été auparavant affectées à un usage autre que l'habitation. Peu importe qu'elles aient, ou non, été effectivement occupées par le loueur.
Bail de courte durée : les règles à respecter
Bien qu'aucune disposition réglementaire ne l'exige, le bail de courte durée est impérativement rédigé par écrit, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, et sa durée ne peut pas excéder 3 ans pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014.
Qu'est-ce qu'un contrat verbal ? Définition ? Une entente de gré à gré où deux parties, souvent deux personnes, conviennent d'une transaction, d'un service ou d'un dédommagement en échange d'une somme ou d'un retour en nature, sans tout coucher sur papier.
Le propriétaire ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges. Il est interdit d'inscrire dans le contrat de location une clause qui : Impose le prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer.