Le propriétaire n'a pas à attendre la fin du bail pour vendre les terres louées. La vente peut être réalisée dans le cadre d'un bail de 9 ans, d'un bail à long terme, du bail initial ou renouvelé. Toutefois, le propriétaire doit impérativement respecter le droit de préemption du fermier en place.
Si vous achetez des parcelles louées pendant le cours du bail et que vous souhaitez récupérer ces terres au terme des 9 ans, vous devrez donc obligatoirement obtenir une Autorisation d'exploiter. En effet, vous ne pourrez pas bénéficier du régime de la Déclaration car vous détiendrez ces terres depuis moins de 9 ans.
La loi leur octroie un droit de préemption sur les terrains nus à vocation agricole, quelle que soit leur superficie. Grâce à son droit de préemption, la SAFER a le pouvoir de se substituer à un acheteur pour se voir proposer en priorité la vente du terrain agricole.
Résilier le bail
De son côté, l'exploitant agricole s'est engagé par ce contrat à attendre également la fin d'une échéance de neuf ans pour le résilier. Le preneur à bail qui souhaite purement et simplement résilier son bail devra en avertir le(s) propriétaire(s) au moins 18 mois avant l'échéance.
Le prix des terres agricoles en 2022 et son évolution
Les données de la Fédération nationale des Safer publiées ce 25 mai 2023 indiquent un prix moyen des terres et des prés (vendus libres, c'est à dire non loués) à 6 130 €/ha. Cela représente une hausse de +3.2% par rapport à 2021.
La vente de terres agricoles est également réglementée par la SAFER, qui s'occupe d'estimer les terrains à leur juste valeur.
Si le terrain vaut de 6 500 à 17 000 €, le taux baisse à 0,532 %. Pour une surface agricole comprise entre 17 000 et 60 000 €, les frais de notaire seront au taux de 0,355 %. Enfin, un taux de 0,266 % est appliqué pour tous les terrains valant plus de 60 000 €.
En principe, la partie qui souhaite mettre un terme au bail doit avant tout respecter le délai de préavis prévu par la loi selon les motifs allégués. Si le propriétaire souhaite rompre le bail, il doit impérativement informer le preneur de sa décision au moins 18 mois avant que le contrat prenne fin.
Récupérer un terrain agricole loué sans bail est rarement une mince affaire. Vous pouvez néanmoins vous tourner vers des professionnels spécialisés qui vous aideront à récupérer votre bien. C'est notamment le cas de : Syndicats de la propriété privée rurale de votre département.
Le fermage à l'UGB(2) logeable est obtenu en multipliant le total de points attribués (210 points maximum) par la valeur du point (0.196 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, pour un bâtiment d'exploitation de qualité parfaite, le loyer ne pourra excéder 41 € par UGB logeable et par an.
Frais de notaire pour un terrain agricole
De 17 000 à 60 000 euros, ce taux est de 1,085 %. Au-delà, le taux baisse à 0,814 %. A cela il faut ajouter tous les autres montants qui composent les frais de notaire : droits de mutation, taxes et frais annexes. Le total se situe toujours aux alentours de 7 %.
La taxation de la plus-value réalisée lors de la cession d'un terrain agricole dépend de son statut au sein du patrimoine du contribuable. En clair, si le terrain agricole fait partie du bilan professionnel d'un agriculteur ou d'un gérant d'exploitation par exemple, il est exonéré de toute taxe.
Pour vendre un terrain agricole, il est possible de s'adresser à des agences spécialisées et aux notaires. Les petites annonces sur les sites d'annonces commerciales et les sites spécialisés permettent également de donner une bonne visibilité au terrain.
Dans le cas d'une vente d'un bien immobilier agricole, le droit de préemption donne priorité au bailleur sur l'acquéreur choisi par le propriétaire.
Le bail rural est en principe conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cependant, les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail avant le délai de 9 ans.
Vendre le bien à son fermier
Vous pouvez parler à votre fermier de votre projet de vente. Si vous trouvez un accord sur les modalités de l'achat, vous pouvez à n'importe quel moment du bail ou de ses renouvellements signer une convention de résiliation amiable entre vous et réaliser la vente.
Le prix de location des terres agricoles devrait ainsi de nouveau se renchérir. Le prix des terres louées pourrait aussi progresser. Pour rappel, la FNSafer avait noté en 2020 une hausse des prix des terres louées avec la crise de la Covid-19 de 3,6% pour une moyenne de 4930 euros/ha.
Le recours contre une décision de préemption de la Safer se fait auprès du tribunal judiciaire du ressort du bien concerné, auquel vous pouvez demander de prononcer la nullité de la décision. Vous devez pour cela être accompagné d'un avocat.
Il est tout à fait possible d'acheter du foncier agricole sans être agriculteur. C'est le cas notamment de très nombreux propriétaires qui louent ce foncier à des agriculteurs. Et il est possible de détenir des terres sans les exploiter ni les louer mais uniquement pour un usage personnel à titre de terrain de loisir.
Lettre de résiliation de bail par le propriétaire
La notification du congé doit être adressée au locataire par une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut également lui être remise par acte d'huissier ou en main propre. Les autres canaux comme le téléphone ou l'e-mail ne sont pas autorisés.
La résiliation de bail peut se faire à tout moment pour le locataire. Il ne peut lui être imposé une durée de séjour minimum dans les lieux. Il n'est donc pas obligé de rester au moins un an dans le logement avant de le quitter s'il loue un meublé, ou trois ans s'il loue un logement vide.
Il est recommandé de faire appel à un expert en immobilier agricole pour obtenir une estimation plus précise. Il est important de prendre en compte les réglementations relatives à l'achat et à la vente de terrains agricoles en France.
Au final, c'est l'acquéreur qui paye les frais de notaire mais ils sont payés officiellement par le vendeur.
Cet indice s'appuie sur l'examen des comptes de l'agriculture 2021. Il repose à 60% sur l'indice d'évolution du revenu brut d'exploitation agricole (RBEA) à l'hectare national des cinq dernières années et à 40% sur l'évolution du niveau général des prix correspondant au prix intérieur brut de l'année précédente.