La première est d'intégrer le bien immobilier dès la création de la SCI dans ses statuts, rédigés par un notaire. La seconde est de les rédiger sous seing privé, mais les frais seront tout de même à prévoir en cas d'apport d'un bien immobilier puisque l'acte d'apport devra de toute façon être rédigé devant notaire.
Pour acquérir votre résidence principale en SCI vous devez effectuer toutes les formalités nécessaires à la création et l'immatriculation de la société. Il n'est pas obligatoire de faire appel à un notaire pour la création d'une SCI, mais il est tout même conseillé de s'entourer de professionnels.
Pour une SCI créée en même temps que l'achat d'un bien immobilier d'une valeur de 400.000€, les frais totaux s'élèvent à environ 26.000€. Les frais de création (l'ensemble de la procédure hors acte d'achat ou d'apport du bien immobilier) représente un montant compris entre 1500€ et 2000€ le plus souvent.
Une SCI est une société française, elle doit donc effectivement être établie en France, même si elle peut détenir des biens étrangers. En ce qui concerne le transfert de votre bien et de mettre votre maison en SCI, oui, cela peut être fait, tout comme une donation à vie à vos enfants d'une partie des parts.
Passer un bien propre en SCI à la création s'analyse comme une transaction immobilière. Dès lors, il faut faire appel à un notaire, qui constate par acte authentique l'apport en nature à la SCI. Et bien entendu, payer les frais de notaires afférents !
Comment calculer les frais de notaire pour une SCI ? Entre 1000 euros et 3000 euros hors taxes, c'est la fourchette qui ressort souvent du calcul des frais de notaire pour SCI. Dépendant du projet immobilier, ils peuvent constituer jusqu'à 10 % du prix d'achat du bien.
Cependant, quelques inconvénients peuvent réfréner les ardeurs, comme la tenue d'une comptabilité sérieuse, les règles strictes de fonctionnement, la responsabilité illimitée de chaque associé, ou encore le rattachement fiscal à l'impôt sur les sociétés en cas de bénéfices par la location.
Le coût d'une annonce légale de constitution de SCI s'élève à 222,00 euros toutes taxes comprises (TTC) pour une publication en France Métropolitaine au cours de l'année 2022. Le montant hors taxes est, dans ce cas, de 185 euros (+37 euros de TVA).
Les lois Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation ouverts aux SCI soumises à l'IR. Elles permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de la mise en location d'un logement nu, soit dans les zones à forte tension immobilière, soit dans une zone où le patrimoine est protégé.
La SCI n'est pas qu'avantages et comme toute forme de société, elle présente également des inconvénients : Responsabilité illimitée des associés : les associés sont responsables personnellement des dettes de la SCI.
De la différence entre SCI familiale et SCI classique
La principale différence demeure dans la qualité des associés ; En effet, les associés ont un lien de parenté où sont liés par alliance et par conséquent sont des membres de la même famille.
Les donations successives de parts de société pour éviter les droits de succession. En SCI le bien immobilier est divisé en parts sociales. En utilisant le mécanisme des abattements successifs, les associés de SCI peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant pour éviter aux héritiers les droits de succession.
Le constat éventuel d'une plus-value immobilière
L'apport d'un bien immobilier à une SCI est considéré comme une cession immobilière. À ce titre, il peut donner lieu au paiement d'une plus-value, si une différence entre le prix d'acquisition du bien et la valeur des parts sociales attribuées est constatée.
Comme on l'a vu, la SCI permet une certaine défiscalisation des droits de succession. En matière d'impôt sur le revenu, la SCI n'apporte, en revanche, aucun avantage fiscal. Si la SCI perçoit des revenus, elle est alors imposable sur le revenu, mais elle est considérée comme transparente.
La SCI familiale permet d'optimiser le patrimoine immobilier d'une famille tout en écartant les règles de l'indivision qui sont contraignantes lors de cas de transmission. Le patrimoine est aussi plus facilement cessible aux héritiers parents-enfants, parent donateur, conjoint survivant, etc.
Créer une SCI a surtout un intérêt si vous avez plusieurs enfants, notamment issus de différents lits, car vous pouvez alors organiser parfaitement votre transmission, même en cas de mésentente familiale. Elle aura nettement moins d'attrait si vous n'avez qu'un enfant unique qui ne devra pas partager votre succession.
Aucun texte n'oblige les SCI à tenir une comptabilité. Ce document est pourtant essentiel. La comptabilité d'une SCI permet d'avoir une vision globale et précise de l'ensemble des éléments financiers. Elle présente de nombreux intérêts pour les associés.
Monter une SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier. Lorsque la succession n'est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l'indivision.
Une rémunération en SCI est en général inexistante. La plupart du temps, le gérant de la société travaille gratuitement. D'ailleurs, ses tâches restent peu engageantes. Le versement d'un salaire n'est cependant pas interdit par la loi, et les associés peuvent le mettre en place.
En effet, l'achat en nom propre vous permettra d'acquérir des biens afin de les revendre et de dégager de l'argent immédiatement. De son côté, investir en SCI est idéal pour développer votre activité, acquérir plusieurs biens et les transmettre.
En général, on estime qu'il faut un mois pour rédiger les statuts de la SCI par vous-mêmes (afin de ne rien omettre), mais cela ne prend que quelques jours (voire quelques heures) à un expert juridique.
La loi n'impose pas de capital social minimum pour une SCI, grand avantage de ce statut. Celui-ci doit seulement être prévu par les statuts. Cependant, un montant d'1 euro peut s'avérer préjudiciable à la société civile immobilière, car il ne favorisera pas les prêts et ne rassurera pas les créanciers.
Qui paye la taxe foncière dans une SCI ? La taxe foncière, aussi appelée taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), est à la charge du propriétaire du bien. En conséquence, la SCI, propriétaire du bien immobilier, est tenue au paiement de la taxe foncière et est responsable du paiement.
Est-il possible d'être locataire de sa propre SCI ? Être locataire de sa propre SCI est tout à fait possible, mais engendre des conséquences sur le plan fiscal. En effet, les associés d'une SCI peuvent occuper un bien immobilier de la société en tant que résidence principale à titre gracieux ou onéreux.
La réponse est oui ! Si vous remplissez toutes les conditions d'éligibilité, vous pouvez bénéficier d'un éco-PTZ, de la TVA à taux réduit et des aides de l'Anah ! L'occasion de faciliter d'autant plus le paiement de vos travaux de rénovation énergétique : isolation thermique, installation d'un nouveau chauffage...